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這是當下形勢變化的必然結果，但不意味著“國進民退”。

編者按

當前，地產行業正步入轉型換擋期，醞釀新發展模式。與此同時，AMC、國資、城投公司、軌道公司等幾股“新勢力”頻頻現身地產行業，正成為市場中舉足輕重的力量。21世紀地產課題組試圖分析這些新勢力的進入地產行業的方式、規模、優缺點等，并分析其在房地產領域的發展前景與挑戰。

國資向來是房地產市場不可或缺的力量。在本輪市場周期中，作為行業紓困資金來源和土地市場托底力量的國有企業，表現備受關注。

去年下半年以來，在多地土地市場，國企、央企表現強勢，一度成為土地市場的托底力量。進入2022年，這種勢頭有增無減。根據億翰智庫對13個重點城市的統計，在今年首輪集中供地中，央企和國企的拿地金額平均占比為79.4%。到第二輪集中供地，該比例增至81.5%。

與此同時，在房地產紓困過程中，一批國有資金還作為“白衣騎士”進入房地產業。建業、華南城等房企，均在股權層面引入了國有資金，另有不少國企接手了開發商的項目。

在這些新入場的國資中，有著大量的“新面孔”。與老牌國有房企相比，它們的背景、運營特點、發展戰略更不為外界所知，也更有神秘感。

但多數分析認為，國資入場已成為近一段時間房地產業的重要發展趨勢，這是由于國資的低成本、穩健性更符合當下的監管要求。此外，隨著房地產業向居住、民生的屬性回歸，國資也將在租賃、城市更新等領域承擔更多的責任。

因此，揭開這層神秘面紗，有助于更好地把握房地產業的發展脈絡和運行特點。

國企市場份額的提升，既體現出監管要求下的競爭優勢，也有履行民生責任的考量。視覺中國

四種路徑

對于國資參與房地產，監管部門一度有較為嚴格的限制。由于市場交易過熱，“地王”頻出，2010年3月，國資委向78家非房地產主業央企下達“退房令”，只保留16家以房地產為主業的央企（后又將準入范圍擴充到21家）。同時，各地國資監管部門也陸續發文，對國企進入房地產進行限制和規范。

此后，雖然保利、中海、綠地等一批央企借助專業運作能力和市場紅利快速發展壯大，但總體而言，國資對房地產的介入程度仍然相對有限，各級監管部門也不斷提示相關的風險。

2017年7月，湖北省國資委發文稱，“省出資企業及其各級子公司企業對房地產新增投資持謹慎原則，嚴控風險”。

2020年1月20日，國資委發布《關于中央企業加強參股管理有關事項的通知》，重申央企“退房令”，要求央企嚴把主業投資方向，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。

但到2021年下半年，國資對房地產的介入程度明顯加深。彼時，由于房地產業流動性受阻，不少城市的第二輪和第三輪集中土拍熱度不高。作為托底力量，一些地方國企和城投公司出手拿地，有效降低了流拍率。

此后，除在土地市場繼續有強勢表現外，在股權和項目層面，國資與房企也有更多的合作。2021年末，深圳特區建發集團認購華南城配售股份，成為第一大股東。2022年6月，河南鐵建投集團旗下的河南同晟置業有限公司宣布入股建業地產，成為第二大股東。8月，金科向重慶發展投資有限公司借款2.4億元，期限3年。

項目層面的合作同樣比比皆是。去年以來，已有不少房企將項目轉讓給所在地的國企，一些出險房企更是如此。今年4月，廊坊市旗下的國企就接手了華夏幸福(600340)的兩個項目。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水向21世紀經濟報道記者表示，國資介入房地產，有四種主要路徑。除公開市場拿地、與企業直接合作外，還包括作為紓困資金參與項目的盤整、參與城市更新項目等。

比如，鄭州市房地產紓困基金由鄭州國家中心城市產業發展基金股份有限公司作為母基金出資設立。今年8月，該基金牽頭、鄭州地產集團有限公司參與，與建業集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。這也是鄭州市房地產紓困基金落地的首個項目。

除鄭州外，南寧、天津、浙江、湖北、陜西等省市都以國資為主體，設立了地方性的房地產紓困基金。通過這種途徑，國資以強大的信用背書，能更好地起到扭轉市場預期的作用。

劉水還指出，參與城市更新項目，也是國資介入房地產的重要途徑。這類項目需要資金的沉淀，且回報周期長，更適合國資的運營特點。

合作是趨勢

此輪國資入局房地產，是在行業推進去杠桿、市場流動性不佳的背景下實現的。分析人士普遍認為，在去杠桿的大背景下，房地產業原有的“高杠桿+高周轉”模式難以為繼。因此，資金成本低、風險偏好弱的國企更適合當下的金融監管要求。

劉水表示，國企擁有融資和政策支持優勢，融資成本較低，社會信任較高，與地方政府擁有良好的合作關系。特別是在當前社會各界關注“保交樓”的背景下，國企有政府信用背書，更容易獲得購房者信任，并轉化為銷售優勢。

中指研究院的統計顯示，2022年1-8月，銷售額前50的企業中，國企和央企的數量增加5家至18家，國企和央企銷售額占前50企業銷售總額的比重提升12.0個百分點至39.4%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向21世紀經濟報道記者指出，相比周轉速度，國企更加關注項目運營的穩健，以及形象、口碑等因素，這種特點使之更容易規避風險。同時，隨著房地產業向居住、民生的屬性回歸，在租賃、城市更新等民生領域，國企也將承擔更多的責任。

他表示，從這些意義上說，國企市場份額的提升，既體現出監管要求下的競爭優勢，也有履行民生責任的考量，而不僅僅表現在為市場托底、為行業紓困這一層面上。

但前述受訪者均認為，與民企相比，作為一個群體的國企開發商也有一些短板，如經營效率較低、開發能力較弱等，一些國企還缺乏成熟的產品體系。這也意味著，短期內，這個群體很難在房地產領域真正做到高歌猛進，加強與民企的合作，將是未來的主要趨勢。

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，一種可能的情況是，國企拿地后，因缺乏開發能力，會選擇將部分股權轉讓給民企，雙方共同開發。在此過程中，國企既發揮信用背書的作用，也能作為財務投資者獲得收益，有想法的國有房企還能從中獲得能力建設。

在另一種合作模式中，民企會通過代建、輕資產運營等渠道介入項目，國企既是資產方，同時也是投資方。

他還指出，對于通過股權投資介入房地產的國企而言，短期的作用更多是資金支持和信用背書。至于未來能否在房地產領域進一步發展，則需視公司的戰略規劃和資源投入而定。

嚴躍進表示，總體來看，國資介入房地產是當下形勢變化的必然結果。但需要注意的是，對國資進入房地產領域的監管政策仍然適用，監管層也沒有明確鼓勵國資進場。因此，一些市場人士擔心的“國進民退”并不會必然出現。

劉水也指出，國企市場份額只是階段性提升。隨著房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段，必然會出現市場份額的短暫調整。國有企業憑借較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，市場份額有所提升。未來在市場經濟體制下，國有企業市場份額并不會一味地持續提升，或將與民企維持在一個相對均衡的狀態。

（作者：張敏,李佳媛 編輯：張偉賢）