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本月要點

· 融資概況：融資同比上升較快，海外債再次無新發行。

· 融資結構：央國企發行占比大幅提升，商業抵押證券成為ABS主力。

· 融資利率：平均利率同比下降。

· 企業融資動態：招商蛇口發行額度最高，保利融資成本最低。

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融資概況：融資同比上升較快，海外債再次無新發行

中指研究院監測，2022年10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環比下降27.0%。行業平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。本月融資同比首次出現正增長，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。

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企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2022年1-10月，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結構來看，信用債占比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信托占比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS占比33.3%，同比提升10.2個百分點。

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融資結構：央國企發行占比大幅提升，商業抵押證券成為ABS主力

從融資結構來看，10月信用債規模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。

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具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%，環比下降17.5%；信托融資同比下降72.1%，環比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環比下降35.3%。本月各渠道融資能力較上月有所減弱，主要為10月長假所致。

本月信用債發行同比大幅上升，主要為基期數值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

從總量來看，與上年同期相比，1-10月的發行量同比已縮小至16.4%，且月度發行量基本平穩。從發行主體來看，央國企發行總額同比僅下降0.9%，在總發行中的占比為87.1%，提升了14個百分點。因此信用債的修復主要依靠央國企的發行，民企依然面臨發行困境。

10月底，央行副行長潘功勝赴中債信用增進投資公司開展專題調研，對中債增公司支持民營房企發債融資工作給予肯定，并指出“加大對民營房企債券融資的支持力度”。11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。可以看出民營房企的債券融資將繼續得到監管支持，發債主體的范圍、規模都將得以擴大。民企發債將成為行業融資新的發力點。

海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功后重新發行上市。近期有若干頭部企業宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，預期未來海外債新發行將更加艱難。

受長假影響，10月上半月信托市場的成立規模及數量均出現大幅下滑，連帶房地產信托成立規模顯著下滑，下半月有所修復。

ABS發行中，商業地產抵押證券成為絕對主力，融資占比達82.2%。在銷售市場低迷階段，房企手中優質的自持物業展示出強韌的現金流貢獻能力。

融資利率：平均利率同比下降，信用債利率降幅明顯

從融資利率來看，本月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。其中，信用債平均利率為3.12%，同比下降1.00個百分點，環比微降0.10個百分點；信托平均利率為7.54,%，同環比均未出現明顯變化；ABS平均利率為3.51%，同比下降0.44個百分點，環比上升0.38個百分點。受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。

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企業融資動態：招商蛇口(001979)發行額度最高，保利融資成本最低

從典型房企債券發行來看，本月招商蛇口融資額度最高，合計50.0億元，平均融資利率2.4%。具體來看，典型房企中信用債利率最高為天地源(600665)，利率為7.8%，最低為保利，為1.8%。

表：典型企業10月債券發行統計

備注：規模單位為億元，海外債按當月最后一天匯率換算為人民幣，利率單位為%

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報告下載（電腦端復制鏈接）

企業研究：

中國房地產企業融資監測月報-9月

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中國房地產企業融資監測月報-8月

https://u.fang.com/ytcsk8/

中國房地產企業融資監測月報-7月

https://u.fang.com/ytcaid/

2022年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://u.fang.com/ytbtfq/

2022年1-10月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/ytbtfp/

中國房地產企業動態監測第323期

https://u.fang.com/ytbtfr/

房地產市場：

中國300城市土地市場交易情報（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfs/

中國房地產市場月報2022年10月

https://u.fang.com/ytbt9r/

2022年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望

https://u.fang.com/ytcew9/

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfv/

政策解讀：

中國房地產政策跟蹤報告（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfw/

從“二十大”報告看房地產發展方向

https://u.fang.com/ytc8ar/

物業研究：

2022中國房地產服務品牌價值研究報告

https://u.fang.com/ytcstt/

2022中國物業服務百強企業研究報告

https://u.fang.com/ytbtga/

中國物業服務百強企業十五年發展報告

https://u.fang.com/ytbtg9/

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