本月內，上市房企馬不停蹄地配股融資、引入戰投、出讓項目。所有動作都指向低負債指標，以符合監管要求。

自融資新規浮出水面以來，本月內，上市房企馬不停蹄地配股融資、引入戰投、出讓項目。所有動作都指向低負債指標，以符合監管要求。

據第一財經記者不完全統計，9月份以來，中南建設(000961.SZ)、中海地產(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華僑城(000069.SZ)、南國置業(002305.SZ)等房企相繼出讓項目股權、剝離非核心業務;富力地產(02777.HK)、中國恒大(03333.HK)更是祭出分拆上市、配股融資等招數以做大企業權益。

據悉，參與試點的12家房企已經從9月份開始向有關部門提交相關數據及報表，其余規模房企也將從明年1月起按照新的融資規則執行，而規模房企之外的小型房企，將繼續執行總量控制。

多位業內人士認為，如果三道紅線融資新規能夠執行，一些債務風險較大的公司將被迫優化報表，回歸理性發展路徑。這也是近期各家房企忙于各種資本運作，積極優化報表的原因。

股權融資活躍

房企融資新規攪起行業波瀾后，一批房企直接跌入“紅色危險區”。按此前流出的“三條紅線”監管原則，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%，以及現金短債比小于1倍，截至2019年年末，50家樣本房企中有15家房企觸及三條紅線。

方正證券指出，行業融資邊際收緊，預計未來將有更多房企通過合作開發、上市拆分、配股融資和引入戰投等方式，達到“三道紅線”指標。

果不其然，9月15日，富力地產公告稱，擬配售2.57億股新H股，配售所得款項總額及凈額預期分別為25.24億港元及24.98億港元。富力地產董事認為，此舉有助于減少公司對債務融資的依賴、優化資本結構。

不僅如此，市場消息還顯示，富力地產預計在未來10個月內，把2017年從大連萬達手中購買的77處酒店中的一部分，分拆成房地產投資信托基金在新加坡上市，從而盤活酒店資產、緩解償債壓力。

此次監管不同于以往窗口指導，而是有明確的計算指標。因此，房企應對的第一步，便是盡力優化財務數據，遠離紅色危險區。從凈負債率看，減少有息負債、增加貨幣資金、增加所有者權益都是降桿桿的途徑。

“股權融資不會帶來有息負債的增加，同時增厚權益，對企業負債水平的改善作用顯著。”國泰君安證券認為，而通過分拆旗下業務上市，房企既可緩解自身融資壓力，又可獲得新的利潤增長點，改善企業資產流動性。

龍頭房企中國恒大(03333.HK)曾于2017年通過三輪增資引入1300億元資本金，對降低負債率起到立竿見影的效果。截至2019年年末，恒大凈負債率由2016年的歷史最高值359.7%下降至143.5%。

恒大這一數值仍超過監管紅線，因此，恒大再次祭出資本招數，給滾燙的負債水平降溫。

9月18日，恒大汽車公告稱，擬發行人民幣股份于上海證券交易所科創板上市。此前，恒大汽車已宣布以“先舊后新”的方式引入多位投資者，預計配股所得款項總額將約39.99億港元。

其物業板塊也被推向資本市場。7月末，恒大發布公告，證實物業公司赴港上市的傳言，隨即不久便宣布引入中信資本、農銀國際、光大控股、騰訊控股、云峰基金等14家戰投，總籌資235億元。

恒大總裁夏海鈞在該集團中期業績會上表示：“未來恒大也會審慎考慮其他資產分拆上市，在為股東帶來更大收益的同時，大幅降低公司負債率。”

剝離資產回籠現金

盡管上述資本手段有助于房企符合“三道紅線”指標，但并不能真正控制其負債規模。貝殼研究院高級分析師潘浩告訴第一財經記者，“財務指標不能實現短期迅速調整，需要長期的債務結構優化。”

不過，對面臨較大短期償債壓力的房企來說，出售股權或項目可幫助其迅速回籠資金以度過寒冬。

9月18日，中南建設(000961.SZ)發布公告稱，擬以200萬元向控股股東中南控股轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日，南通中南谷凈資產167.77萬元，半年凈利潤-133.73萬元。

中南建設表示，本次交易完成后，公司將進一步聚焦主業，為全體投資者創造更好的回報。按照公司長期股權投資的賬面價值計算，預計本次交易對公司將產生約232萬元的投資收益。

9月16日，北京產權交易所信息披露顯示，中海企業發展集團有限公司擬轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權及20.42億元債權，轉讓底價20.57億元。

同樣選擇出讓項目的房企還有招商蛇口、華僑城、南國置業等。

9月15日，北京產權交易所信息顯示，招商局蛇口工業區控股股份有限公司擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司100%股權。

“及時出售低效股權、剝離不良資產，可助力房企回籠資金、實現業務轉型。尤其是經營不善或處于虧損狀態的項目，對市場而言可能恰恰是投資機遇，在重新定位和良好運營下存在逆轉為優質資產的潛力。”國泰君安證券稱。

加快回流現金的同時，不少房企已收緊投資力度。目前，從房企實際投資總量安排看，多數企業將銷售業績或銷售回款的50%作為投資上限。

“公司將銷售目標的50%作為拿地預算。下半年堅持一城一策、以銷定投的策略，在核心城市擴大市場占有率。一方面關注優質項目，另一方面主要考慮現金流情況、回款和負債的支持。”招商蛇口管理層透露。

一些體量較小的公司如佳源國際，稱將按不超過銷售額30%的比例拿地。“如果有好項目，毛利率能保持30%以上，又符合我們的聚焦、深耕、同城的戰略，這樣的機會我們也不會放棄。”該集團管理層稱。

房企投資收縮已在土地市場有所反應。《全國百城居住用地價格報告》顯示，1~8月份，全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。若以10%的漲幅劃分，當前百城地價漲幅已走出偏熱區間，步入溫和區間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前購地工作步入有序通道，搶地現象減少，加之近期重點城市收緊政策，以及“三道紅線”的約束，客觀上會使土地交易市場受影響，地價也相對平穩。

地產行業大邏輯已變，房企如何謀取長遠發展?在同策研究院研究總監宋紅衛看來，未來城市間的分化將更為明顯，選擇經濟基本面好的一二線城市、有廣大縱深的三四線城市，是房企風險控制的第一步。

其次，要向提高經營杠桿轉變，提高經營效率，降低成本;單純的住宅開發模式已不太受城市歡迎，帶有產業資源的開發模式可增加企業土儲，并降低購地成本。

“直接影響企業風險的是現金流，這方面要做好管理，加強風險意識。企業戰略要順勢而為，活下去比活得好更重要。”宋紅衛直言。(作者：孫夢凡)