傳出赴港上市半年多后，方直發展集團有限公司(下稱“方直發展”)終于邁出了實質性的一步。

4月21日晚間，方直發展遞交招股書，這家起步于惠州的房企選擇將自己置于鎂光燈下，接受外界的“審視”。

盡管身處大灣區，但方直發展卻未能領略灣區的廣闊。2006年涉足房地產業務以來，15年間其步伐僅踏入過惠州、中山、東莞、江門四地，更多的灣區風景它還沒有機會領略。

2019年勇登“高峰”后，深度依賴惠州的方直發展也面臨著增速放緩的困境。

發展放緩

招股書顯示，截至2021年1月31日，方直發展擁有43個項目，共覆蓋廣東省11個城市。其中4個項目通過一家聯營公司開發，皆位于惠州。

該公司同期持有的土地總建筑面積約為430萬平方米，持有的開發中物業建筑面積約為160萬平方米，持作未來開發項目總建筑面積約為230萬平方米。

在方直發展的成長之路中，2019年稱得上是個“小高峰”。當年，該公司營收同比增長10.33%至33.59億元;歸母凈利潤由2018年的0.29億元同比暴增751.68%至2.44億元。

對于2019年盈利的高速增長，方直發展在招股書中稱，主要是由于出售的已確認總建筑面積及已確認每平方米平均售價增加所致。

好景不長，一年后，方直發展的業績增速便明顯放緩。

2020年，該公司實現營收31.52億元，同比下跌6.18%;同期歸母凈利潤為2.9億元，同比增幅為18.75%。方直發展將其營收的下跌歸咎于銷售面積的減少。

《國際金融報》記者注意到，2018年至2020年(下稱“報告期”)，方直發展實現銷售面積分別為24.11萬平方米、25.8萬平方米、17.1萬平方米，每平方米平均售價則分別為12502元、12888元、18223元。

另一方面，盈利放緩也往往對應著公司毛利率的下跌，方直發展也不例外。2020年，方直發展的毛利率為38%，較2019年的41.9%下降了近4個百分點。

激增的土地成本是造成其毛利率下跌的原因之一。2020年，方直發展土地成本達到8.45億元，較2019年的3.56億元增長137.19%，這部分支出所占總銷售成本的占比則由2019年的18.3%增至43.3%，公司所開發物業的平均土地成本占平均售價的比例也較2019年增長逾16個百分點至27.1%。

截至2020年末，方直發展就開發中及持作未來開發項目產生的總開發成本及地價預付款項達到129.91億元。

惠州依賴癥

據方直發展所言，公司主要通過招拍掛、收并購、城市更新等方式獲取土地。

自2006年在惠州開發了首個項目山水華府后，公司便在外拓的路上一路馳騁。官網信息顯示，方直發展于2014年首進江門，2016年進入陽江，2018年完成廣州、深圳、佛山、肇慶等地的布局。

截至2021年1月31日，方直發展已進入11個城市，但僅有4個城市有項目入市，入市面積超八成來自惠州。

截至2021年1月31日，方直發展在惠州的項目數量達到24個，占比超50%。其附屬公司及聯營公司在該城所開發的入市建筑面積達到33.51萬平方米，在入市總建筑面積中的占比達到80.48%。

以目前的外拓進展來看，佛山或將成為方直發展未來的重要“戰場”。截至2021年1月31日，方直發展在佛山的項目數量為5個，占公司土地儲備總量的比例達27.3%，是除惠州外項目最多的城市。

但記者注意到，目前方直發展在廣州、珠海、陽江三城的項目均尚未開發。其中，陽江項目已經停滯了5年之久，該城逾30萬平方米的建筑面積依然“躺”在規劃中。

“缺錢”困境

這或許與方直發展的資金狀況脫不開干系。曾有媒體報道稱，方直發展在2014年至2015年間一度面臨資金鏈緊張的局面，公司通過對旗下在售的方直君御、方直東岸等多個項目進行大幅降價、回籠資金方才逃過一劫。

拋開此前的資金問題不談，從目前的情況來看，方直發展似乎仍未擺脫“缺錢”的困境。

該公司在招股書中坦言，“我們透過經營活動產生的內部現金流量(包括物業預售及銷售所得款項、租金收入)及銀行貸款、信托融資產生的外部現金流量為公司的項目撥付資金。”

2020年，方直發展經營活動現金流量凈額為-24.51億元，2019年同期則為4億元左右。對于該指標的大幅下降，方直發展稱主要是由于經營所用現金14.19億元、已付利息8.07億元以及已付稅款2.39億元。

另外，招股書顯示，方直發展此次IPO所募資金將作三個用途，分別為支付公司近期所收購地塊的價格、償還部分銀行及信托貸款以及用于日常營運資金。

負債高企

事實上，為了維持經營，方直發展的負債水平一直處在高位。

報告期內，該公司的借款總額(包括銀行貸款及其他借款)分別為62.53億元、78.78億元、95.71億元，同期相對應的資本負債比率則分別為668.3%、738.6%、231.4%。

從以上數據來看，方直發展2020年的資本負債比率驟降507.2個百分點。從計算公式來看，方直發展該指標的大幅下降多得益于其增長的權益總額。

2020年，方直發展的權益總額約為29.35億元，同比增長205.39%。其中少數股東權益由2019年的4.8億元增至21.81億元，增幅達354.54%，占權益總額的比例也由2019年的49.92%提升至74.3%。

少數股東權益激增后，方直發展來自少數股東的利潤卻依然為虧損狀態。招股書顯示，2020年，該公司少數股東應占利潤為-138萬元，2019年則為-499.2萬元。

2021年1月-2月期間，方直發展又訂立了兩項信託融資安排，本金總額約為5.73億元，年利率區間為10%至15%。以目前上市房企的平均融資水平來看，該公司的融資成本頗高。

報告期內，方直發展的融資成本分別為1.28億元、2.58億元以及1.58億元。其中，該公司2018年、2019年的融資成本皆超過當期凈利潤，2020年該指標也達到了凈利潤的一半。

截至2021年2月28日，方直發展的信托融資及其他融資安排占其借款總額約39%。