從“房住不炒”到“三條紅線”，為防范房地產市場過熱，監管部門持續完善房地產金融宏觀審慎管理，采用相關政策、工具進行局部修復。毫無疑問，不論是房企融資還是個人房貸，短期內都難言寬松。

近期有數據披露，國內房貸增速已連續26個月回落;加之年底來臨，關于個人房貸收緊的猜測又甚囂塵上。這時候貸款買房真的難上加難了嗎?為此，記者咨詢了銀行業、房地產業相關人士。

“三條紅線” 給房貸利率連降“踩剎車”

從全國范圍看，房地產貸款的確處在“審慎監管”之中。這一點，從“三條紅線”“房地產開發貸限額”和“房貸利率連降終止”可見一斑。

“三條紅線”規則關注重點房企資金監測和融資管理，要求剔除預收款的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍。政策層面認為，“三條紅線”能防范因房地產融資帶來的金融風險，間接有效地控制房地產價格，推動房地產行業轉型，并降低房地產金融所帶來的風險。

短期看來，“三條紅線”影響已逐漸顯現，多家銀行明確“限額管理”“好中選優”等原則，對涉及房地產行業的貸款進行壓降和控制規模。最直接的證據就是，房地產貸款增速在持續回落。中國人民銀行10月30日發布的2020年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，比上季末下降0.3個百分點，連續26個月回落;前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。

融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月(數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。而在此之前，2020年以來房貸利率已實現“九連降”;至10月，利率下降“踩”了“剎車”。

突發新冠肺炎疫情、經濟下行壓力、局部市場過熱，多重風險疊加，形成了今年紛繁復雜的經濟形勢。因此，政策層面認為，微觀上看，應擴大市場的消費需求與消費動力，構建“經濟內循環”。而房子，是老百姓日常生活中總價最高的消費品，背上高房貸的老百姓，其消費欲望和能力將被大幅壓抑。構建新發展格局還要在穩定高房價、控制房地產貸款等方面齊齊發力。

年底收緊? 漳州房貸利率“穩字當頭”

目前漳州樓市并未出現過熱現象，因此個人住房貸款政策仍以“穩”為主，變化不大。在采訪中，幾位銀行從業者表示，目前漳州個人房貸利率(五年以上)沒有出現大幅調整，依然保持首套房LPR+50個基點、二套房貸LPR+70個基點左右的情況，即首套房約5.15%、二套房約5.35%，不同銀行略有差距。

對于其他城市出現的個人貸款收緊情況，業內人士表示，年底貸款有所收緊是正常現象，當然今年尤其特殊，但目前漳州并未大幅壓限個人房貸業務。“今年上半年受疫情影響，不少企業受沖擊較大，對比企業貸款和個人住房貸款來說，銀行傾向于審批更為穩定的個人房貸，這是特殊的一方面。普遍的一方面是，每年下半年，尤其是越接近年底，房貸額度所剩不多，因此審批、放款速度沒有那么快，會給人一種‘收緊’的錯覺。”一位銀行從業者說。

而事實上，對于年底貸款的自住購房者來說，他們不會太在意放款是不是夠快，畢竟放款慢些，還款也晚些，能給自己多一些周轉資金的時間。

重啟“公轉商” 緩解資金“燃眉之急”

漳州住房商業貸款暫無變化，不過，公積金貸款再次啟動“公轉商”。這一舉措，同樣意在維穩。

10月29日，漳州市住房公積金中心發布《關于重啟個人住房公積金貼息貸款業務公告》。公告指出：目前，我市住房公積金個貸使用率過高，資金流動性緊張。為此，漳州市住房公積金中心啟動住房公積金應急融資，決定重啟個人住房公積金貼息貸款業務(“公轉商”貸)。

《公告》解釋，個人住房公積金貼息貸款是指住房公積金管理中心在資金流動性緊張，無充足資金發放貸款的情況下，將本應由中心資金發放的個人住房公積金貸款，轉由受托行以銀行資金發放個人商業性住房貸款，借款人仍按住房公積金貸款利率還本付息，因商業貸款利率和住房公積金貸款利率不同產生的利息差由公積金中心向受托銀行補貼的貸款方式。

業內人士指出，啟動個人住房公積金貼息貸款業務是資金流動性緊張時的“常規操作”，老百姓不必擔心公積金中心沒錢了貸不出款來，公積金中心的資金缺口可以通過銀行來補足。我市在2016年9月起的一段時間內，就曾執行過這個政策。“公轉商”貼息貸款和公積金一樣，都姓“公”。采用貼息貸款，借款人享受到的政策性利率優惠與住房公積金貸款完全一致。

一位房產從業者指出，政府批準啟動該政策，也是為了給購房者吃一顆“定心丸”，為剛需和改善型購房群體提供政策與制度支持，最終目的還是為了保持本地房地產市場平穩健康發展。