每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

(相關(guān)資料圖)

選房進(jìn)行到下午1點(diǎn)左右，6種戶(hù)型中僅剩下03戶(hù)型可選，建筑面積為117.5平方米，總價(jià)約1500萬(wàn)元。

6月19日，華潤(rùn)城潤(rùn)璽2期的589批認(rèn)籌客戶(hù)選344套房，最終首開(kāi)當(dāng)日售出303套，去化率達(dá)8.8成，攬金約46億元。

作為老網(wǎng)紅，即便是在深圳樓市成交長(zhǎng)期筑底的當(dāng)下，華潤(rùn)城的話題度和熱盤(pán)效應(yīng)依舊在。不過(guò)，作為收官之作，華潤(rùn)城未能復(fù)刻過(guò)往萬(wàn)人搶房、開(kāi)盤(pán)即罄的高光時(shí)刻。

復(fù)盤(pán)過(guò)往8年，華潤(rùn)城的熱度高低某種程度上也是深圳樓市起伏的縮影。

“賣(mài)成這樣很好了”

華潤(rùn)城潤(rùn)璽2期加推房源作為華潤(rùn)高新園片區(qū)大沖舊改的收官之作，在6月19日未正式選房之前，各大平臺(tái)和打新群中就已經(jīng)傳出選房攻略，雖均為120平方米左右的三房戶(hù)型，單價(jià)在12萬(wàn)~14.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約1400萬(wàn)~1750萬(wàn)元，但受歡迎程度立見(jiàn)高下。

排序攻略中，被最先選的是02和01戶(hù)型，排在最后的是03和04戶(hù)型，最終選房結(jié)果也印證了市場(chǎng)預(yù)判，選房結(jié)束后，還剩下多套03戶(hù)型未被選走。

趙先生參與了此次認(rèn)籌選房，不過(guò)搖號(hào)結(jié)果并未如其所愿，排在400號(hào)之后。即便加上去年底剩下的樣板房，總套數(shù)也只是344套。

即便有人棄選，想要選到公認(rèn)好戶(hù)型的幾率依然不高，選房進(jìn)行到下半場(chǎng)時(shí)，趙先生正式?jīng)Q定放棄，他將陪跑更多地歸結(jié)為運(yùn)氣，“號(hào)太靠后，只有03了”。

在搖號(hào)中運(yùn)氣更好的種子選手，則更青睞更早開(kāi)盤(pán)的面積段在89~186平方米的潤(rùn)府3期樣板間，總價(jià)在1160萬(wàn)~2450萬(wàn)元。4套低樓層的樣板房，在開(kāi)場(chǎng)10號(hào)之內(nèi)被選完。

實(shí)際上，此次潤(rùn)璽2期的加推在公布銷(xiāo)售方案后與認(rèn)籌前，華潤(rùn)還罕見(jiàn)地預(yù)告了去年底開(kāi)盤(pán)房源已全部售罄，并在網(wǎng)站上加投了推廣，為清盤(pán)釋放信息。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)表示，潤(rùn)璽之前打新熱，多方融資加杠桿買(mǎi)現(xiàn)象比較突出，而現(xiàn)在來(lái)看，大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯減弱，特別是不讓加杠桿后，對(duì)于整個(gè)樓價(jià)的支撐能力明顯減弱。

“二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，也讓大家認(rèn)識(shí)到投資炒房可能會(huì)虧損。”李宇嘉認(rèn)為，對(duì)此購(gòu)房者入市積極性明顯被打擊，選擇也更為謹(jǐn)慎。

記者在采訪中獲悉，此次華潤(rùn)城未受市場(chǎng)熱捧的原因，與當(dāng)下二手房之間價(jià)格差不斷縮小也有很大關(guān)系。目前華潤(rùn)城二手房成交價(jià)格在15萬(wàn)~18萬(wàn)元/平方米，與所售新房13.2萬(wàn)元/平方米差距逐漸縮小，并且新房還有交房等待時(shí)間。

從結(jié)果來(lái)看，華潤(rùn)城最后一期清盤(pán)的加推房源，并不再像過(guò)往8年內(nèi)屢創(chuàng)傳奇一樣，開(kāi)盤(pán)即日光。完成首開(kāi)選房后，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也紛紛在社交平臺(tái)上分享選房結(jié)果并表示不容易，多名業(yè)內(nèi)人士亦分析稱(chēng)，“成績(jī)還算不錯(cuò)”“賣(mài)成這樣很好了”。

8年漲幅高達(dá)193%

華潤(rùn)城之于深圳樓市歷來(lái)是封神般的存在，這在對(duì)外的種種信息和新聞上都能找到印記。百度百科上關(guān)于深圳華潤(rùn)城的介紹還是，廣東省規(guī)模最大的城中村整體改造項(xiàng)目，也是華潤(rùn)全國(guó)范圍內(nèi)在建規(guī)模最大的項(xiàng)目，將分批分期交付。

在高新園產(chǎn)業(yè)造富誕生上市公司、造就不少千萬(wàn)身價(jià)打工人的同時(shí)，大沖村、華潤(rùn)城也伴隨著城市一同發(fā)展，早期購(gòu)入華潤(rùn)城的眾多業(yè)主，也隨著時(shí)間流逝而身價(jià)倍增。

華潤(rùn)是最早參與深圳舊改的開(kāi)發(fā)商之一，在深圳官方將大沖村城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)后，華潤(rùn)便積極參與其中，2007年斥資60億元拿下，并在前后長(zhǎng)達(dá)近10年時(shí)間內(nèi)參與談判、清退和重建，大沖商務(wù)中心替代大沖村，完成了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和蝶變。

在城市界面規(guī)劃中，引起民眾熱議和造富的當(dāng)屬華潤(rùn)城，共分5期開(kāi)發(fā)，前三期為潤(rùn)府系列，后兩期為潤(rùn)璽系列。長(zhǎng)達(dá)8年的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，使它親歷了兩個(gè)完整的深圳樓市漲跌周期，某種程度上正是樓市冷熱縮影。

2014年7月華潤(rùn)城1期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)3小時(shí)就售罄；2014年11月，華潤(rùn)城1期加推，均價(jià)5萬(wàn)元/平方米，依舊3小時(shí)售罄；2015年12月，華潤(rùn)城2期入市，價(jià)格區(qū)間在6.2萬(wàn)~8.1萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄。

這之后，深圳樓市經(jīng)歷了最為瘋狂的一段，等到2018年6月華潤(rùn)城3期產(chǎn)品入市時(shí)，周邊二手房每平方米單價(jià)已達(dá)12萬(wàn)+，由于此前的造富效應(yīng)和明顯利差，華潤(rùn)城3期入市，直接將其推上了輿論頂峰。

彼時(shí)由于限價(jià)政策的存在，3期開(kāi)盤(pán)均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，搖中的幸運(yùn)壕們上演了一場(chǎng)“500萬(wàn)雨中蹲”，不出所料開(kāi)盤(pán)再次售罄，引發(fā)全城關(guān)注。

到潤(rùn)璽系列，熱賣(mài)的氛圍甚至引起了全國(guó)熱議。2020年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期1171套房源，備案均價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間12.01萬(wàn)~14.47萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間1184萬(wàn)~2984萬(wàn)元，彼時(shí)近萬(wàn)人認(rèn)籌瘋搶?zhuān)值葋y象頻出。

這引起了官方重點(diǎn)監(jiān)管和央媒的點(diǎn)名評(píng)論，此后深圳新房交易也更改了規(guī)則，設(shè)置了積分入圍排序和房源1:3的搖號(hào)規(guī)定，但這并未影響華潤(rùn)城多次坐上深圳樓盤(pán)年度成交金額冠軍寶座。

然而，從去年下半年開(kāi)始，深圳樓市發(fā)生了巨大變化，從早先的求著開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，到中介追著購(gòu)房者買(mǎi)房，轉(zhuǎn)換只有不到一年的時(shí)間，這也給新房銷(xiāo)售帶來(lái)了巨大壓力。

2021年12月，潤(rùn)璽2期推售1024套房源，備案均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米，凍資入圍1486批，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日首次未售罄，此后啟動(dòng)了全民營(yíng)銷(xiāo)，而在6月加推之前，開(kāi)發(fā)商早早發(fā)布了售罄海報(bào)預(yù)熱。但此次作為收官之作的2期加推房源，受市場(chǎng)影響未能重現(xiàn)早年高光戰(zhàn)績(jī)，開(kāi)盤(pán)未售罄。

從首次開(kāi)盤(pán)的4.5萬(wàn)元/平方米到如今13.2萬(wàn)元/平方米，華潤(rùn)城的價(jià)格8年里漲幅達(dá)到了193%。

5月深圳新房成交下滑

據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)，2022年5月，深圳新房住宅成交為1877套，環(huán)比跌幅為37.28%；二手房住宅成交量2318套，環(huán)比漲幅24.62%，接近2021年7月份數(shù)據(jù)；截至6月19日新房住宅成交為1620套，二手房住宅成交套數(shù)為1294套。

成交處在低位，當(dāng)下購(gòu)房情緒的天平依舊不斷向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜。記者在采訪中了解到，目前新房為達(dá)到快速去化、加速資金回籠的需求，搶到有積極購(gòu)房意愿的潛在客群，不少開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證、開(kāi)盤(pán)之初就給出了較為誠(chéng)意的折扣和讓利，并邀請(qǐng)中介和自媒體等各大平臺(tái)加大推廣力度。

華潤(rùn)城此次收官房源開(kāi)盤(pán)前，不少業(yè)內(nèi)人士更多是猜想，其能否如半個(gè)多月之前開(kāi)盤(pán)的海德園一樣，能否在筑底成交的市場(chǎng)中再創(chuàng)開(kāi)盤(pán)即日光的佳話。

不止新房，概念加持的熱點(diǎn)區(qū)域二手房業(yè)主也在接受參考價(jià)售房。

記者從某大型中介結(jié)構(gòu)工作人員銀經(jīng)理處獲悉，位于前海片區(qū)一套漢京九榕臺(tái)豪宅，單證市場(chǎng)價(jià)格此前為3500萬(wàn)元，而近期有業(yè)主掛牌2380萬(wàn)元，價(jià)格還可談，與指導(dǎo)價(jià)2112萬(wàn)元已十分接近。

在法拍房市場(chǎng)上，有一套華潤(rùn)城3期191平方米的住宅房源，起拍價(jià)2140萬(wàn)元，參考價(jià)格則約2523萬(wàn)元；附近另一套大沖城市花園125平方米三房，折合單價(jià)約14.4萬(wàn)元/平方米，相較高點(diǎn)，已經(jīng)較接近區(qū)域參考價(jià)格。中介工作人員表示，是3年前的成交價(jià)格。

李宇嘉認(rèn)為，從2021年下半年一直到現(xiàn)在，深圳的二手房?jī)r(jià)同比下跌時(shí)間長(zhǎng)，最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中二手房?jī)r(jià)依舊是下跌。之前北京、上海回升較明顯，廣州、深圳較弱，加之此前傳言的放松調(diào)控政策遲遲未有落地，深圳二手房參考價(jià)打斷了加杠桿的鏈條，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。

值得注意的是，在近期不再有刺激或放松調(diào)控政策出臺(tái)的市場(chǎng)消息影響下，開(kāi)發(fā)商也加快了新房的推售節(jié)奏。截至目前，6月深圳新入市或加推項(xiàng)目已達(dá)14個(gè)，而5月份累計(jì)18個(gè)項(xiàng)目入市。