7月6日，隨著重慶第二輪土拍平穩(wěn)落幕，目前已有廈門、福州、北京、青島、合肥、蘇州、武漢、寧波、杭州、重慶等10個(gè)城市完成了2022年第二輪集中供地。

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二輪土拍整體較首輪熱度微降，但城市間熱度繼續(xù)分化，杭州、寧波土拍熱度較高，北京也有不俗表現(xiàn)，而部分強(qiáng)二線城市土拍市場表現(xiàn)平淡。

房企的選擇愈發(fā)忠于地塊價(jià)值，更加追求確定性，拿地策略依舊審慎。只有那些利潤率相對較高且去化有保障的地塊才能收到多家房企的申請。

參拍企業(yè)中，絕大部分城市依然由國企、央企、地方性平臺企業(yè)擔(dān)當(dāng)主力角色，民營房企中，少數(shù)采取深耕策略的開發(fā)商亦有出現(xiàn)，尤其是杭州本地房企濱江集團(tuán)(002244)，在杭州本輪土拍中豪取12宗地。

縱觀各地土拍表現(xiàn)來看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，6月樓市銷售轉(zhuǎn)好也帶來了一定信心，后續(xù)若能保持銷售恢復(fù)節(jié)奏，預(yù)計(jì)土地市場也將迎來實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場并未全盤回升，在現(xiàn)金流的壓力之下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房企的全年投資態(tài)度依然會(huì)維持謹(jǐn)慎。

冷熱分化

與今年首輪集中供地的冷熱分化相似，截至目前的第二輪集中供地延續(xù)了這種態(tài)勢，不同城市之間、不同區(qū)域之間、不同地塊之間的熱度分化明顯。

其中，寧波的第二輪集中供地?zé)岫认鄬^高，優(yōu)質(zhì)地塊順利轉(zhuǎn)化為熱門地塊。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，寧波第二輪集中供地21宗涉宅地塊全部成功出讓，共收金161.2億元，其中溢價(jià)成交9宗，有7宗觸及頂價(jià)進(jìn)入搖號階段。

杭州二輪土拍熱度雖然較首輪土拍略有下降，但在目前的10個(gè)城市中也處于高位，推出的45宗涉宅地塊全部成交，其中底價(jià)成交23宗，12宗地塊溢價(jià)達(dá)中止價(jià)進(jìn)入線下一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。杭州區(qū)域間熱度分化特征仍然突出，尤其是主城區(qū)的地塊競爭更為激烈。

那些遠(yuǎn)郊片區(qū)的地塊，多數(shù)逃不開底價(jià)成交的命運(yùn)。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，第二輪集中供地中，城市內(nèi)部板塊熱度分化亦較為明顯，房企偏好成熟度高、去化有保障的核心板塊，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的板塊流拍比例高。

地塊與地塊之間的差異性也被放大。北京二輪土拍共推出17宗地，7宗地底價(jià)成交，7宗地現(xiàn)場競拍溢價(jià)成交，其中有4宗地達(dá)到了最高溢價(jià)率15%，整體平均溢價(jià)率11%。

對熱門地塊的爭奪，在各地上演。北京有兩宗地塊甚至在觸達(dá)地價(jià)上限后又觸達(dá)“政府持有產(chǎn)權(quán)比例”或“現(xiàn)房銷售面積”上限，最終通過搖號確定地塊歸屬。

與此同時(shí)，福州有21%的地塊遭遇流拍，武漢的10宗涉宅地塊中，有9宗都是底價(jià)成交，在整體政策保持寬松之下，品牌房企參與度較低，7宗涉宅地塊由本地平臺公司競得。

供地規(guī)則上，第二輪集中供地延續(xù)了寬松態(tài)勢。蘇州繼續(xù)采取了全部取消市場指導(dǎo)價(jià)、延長出讓尾款繳付時(shí)間等措施，同時(shí)蘇州樓市政策端也持續(xù)釋放友好信號，為提升房企拿地積極性與看好情緒起到了助力作用；重慶將近七成地塊最長付款周期延至1年；北京在第二批次的集中供地中采用了“預(yù)申請”機(jī)制，方便企業(yè)提前開展研究決策，并延長了土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)繳納時(shí)間，以減輕企業(yè)資金壓力。

這種延長土地款項(xiàng)繳納時(shí)間的做法，有效推動(dòng)了房企的資金流轉(zhuǎn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土地預(yù)申請中“延長土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)繳納時(shí)間”的舉措，相當(dāng)于“分期付款”，給了土地價(jià)款一個(gè)杠桿，來撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目未來的去化，并且也會(huì)優(yōu)化地塊利潤率的測算方式。她解釋說：“特別是在地塊拍出后，基本上四個(gè)月的時(shí)間就可以進(jìn)入首期開盤的狀態(tài)，這時(shí)開發(fā)商能夠取得一定銷售回款，以此補(bǔ)足資金，讓資金獲得更好的流轉(zhuǎn)。”

房企審慎

盡管幾乎各個(gè)城市都有熱門地塊出現(xiàn)，但房企拿地策略最終還是體現(xiàn)了“審慎”原則。

以北京為例，太陽宮地塊之所以受到追捧，除了地塊位置優(yōu)越很好地保證了未來去化速度之外，樓面價(jià)與未來實(shí)際售價(jià)之間也有近3萬元/平方米的利潤差；另一宗同樣熱門的小瓦窯地塊，開拍之前房地價(jià)差很大，利潤相對高，最終成交的房地價(jià)差還是超過3萬元，房企可以在產(chǎn)品上做加法，也可以在價(jià)格上做減法，都能實(shí)現(xiàn)較好的利潤。

張凱認(rèn)為，房企在市場下行期格外關(guān)注安全邊際，對于存在銷售指導(dǎo)價(jià)與競品倒掛的地塊興趣更大，同時(shí)在寧波等城市對于政府回購的保障房地塊亦積極參與，以上兩種情況去化壓力更小。

“現(xiàn)在拿地的顧慮很多，以前能在去化速度和利潤之間保住一個(gè)，基本這塊地就成了，但現(xiàn)在二者都要兼顧，還要考慮到資金周轉(zhuǎn)時(shí)間。”一位全國性房企的投拓人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

郭毅則指出，在以銷定投、量入為出的前提下，房企都在精準(zhǔn)投資、精算利潤。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業(yè)中，國企、央企、地方平臺公司仍是土地市場的主力軍。

就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企投資金額占比達(dá)到73%，尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當(dāng)積極。北京二輪土拍中，中建系成為隱形贏家，共報(bào)名4宗地塊，最終收獲2宗，并且熱門太陽宮地塊被中建二局以66.82億元、15%溢價(jià)率、10%政府持有產(chǎn)權(quán)的代價(jià)收入囊中。

相較之下，民營房企則低調(diào)許多，拿地金額占比僅有27%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，當(dāng)前樓市整體銷售依舊承壓，流動(dòng)性壓力下導(dǎo)致民企拿地信心仍舊不足，拿地策略也依舊偏向謹(jǐn)慎。

展望后市，張凱表示，預(yù)計(jì)部分土拍表現(xiàn)不佳的城市還將持續(xù)擴(kuò)大房地價(jià)差，以提供更為充足的利潤空間吸引房企參拍。此外，隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，預(yù)計(jì)下半年土地市場熱度將有所回升。

房企的預(yù)測與之呼應(yīng)。龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在上海交易所交流會(huì)上表示，土地市場在未來很長一段時(shí)間都會(huì)具備非常好的機(jī)會(huì)，土地價(jià)格會(huì)回歸理性。“目前來看，土地市場的氛圍和溫度，會(huì)是一個(gè)理性的狀態(tài)，而且這個(gè)狀態(tài)會(huì)持續(xù)下去。”該人士說。

旭輝方面則透露，本著量入為出的原則，在銷售和回款相繼恢復(fù)以后，正常的拿地節(jié)奏也會(huì)得到恢復(fù)，并且他們對于土地市場未來的判斷與龍湖方面保持一致，認(rèn)為未來地塊質(zhì)量將會(huì)有明顯提升。