觀察國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年前五月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等各項(xiàng)指標(biāo)正在走出低谷，逐漸復(fù)蘇。

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從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，隨著紓困政策不斷出臺(tái)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”的合力已形成，個(gè)別城市房市開始回暖。而隨著融資環(huán)境的改善，部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用債融資規(guī)模有望提升。

行業(yè)出現(xiàn)積極變化企業(yè)流動(dòng)性改善

從房企行業(yè)整體情況來(lái)看，5月單月數(shù)據(jù)已顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。

具體來(lái)看，5月份，商品房銷售和金額分別環(huán)比上漲了26%和30%；施工、竣工和新開工均有向好表現(xiàn)，環(huán)比分別上升5%、7%和20%。尤其是房屋新開工面積，在結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降后，5月出現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅達(dá)20%；雖同比仍下降41.8%，但跌幅已較4月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)也較4月環(huán)比增長(zhǎng)約14%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉亦指出，從近期調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極變化。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前地產(chǎn)市場(chǎng)開竣工規(guī)模等雖仍處于歷史低位，但種種跡象表明，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望整體回穩(wěn)，相信下半年行業(yè)對(duì)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會(huì)逐步顯現(xiàn)。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債融資環(huán)境也已出現(xiàn)改善。以上交所為例，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，年初以來(lái)，上交所已審核通過(guò)16單房企公司債，核準(zhǔn)規(guī)模753.1億元，累計(jì)融資總額已達(dá)1240億元，其中公司債發(fā)行575億元、ABS發(fā)行665億元。特別是3月以來(lái)，滬市房地產(chǎn)行業(yè)公司債及ABS凈融資額均保持為正，合計(jì)凈融資額超過(guò)百億元，為房企提供了穩(wěn)定暢通的融資渠道。

“交易所債券市場(chǎng)對(duì)支持房企合理融資，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。”某市場(chǎng)人士說(shuō)。

房企發(fā)行人的發(fā)債信心也在逐步重建，相關(guān)發(fā)行人告訴記者，“正在積極籌備新的融資計(jì)劃。”

業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)有望繼續(xù)企穩(wěn)，長(zhǎng)效機(jī)制逐漸建立，行業(yè)逐漸趨向健康穩(wěn)定和良性循環(huán)。查閱上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，5至6月上交所房企公司債受理金額400億元，同比增長(zhǎng)了86%。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“作為資本市場(chǎng)的重要組成部分之一，上交所將在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策，積極支持相關(guān)企業(yè)的合理需求，全力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。”

滬市房企融資平穩(wěn)民營(yíng)房企堅(jiān)冰漸融

值得一提的是，5月，民營(yíng)房企重慶龍湖、美的置業(yè)分別在上交所市場(chǎng)成功發(fā)行了5億元和10億元公司債券。中國(guó)證券金融股份有限公司(下稱“中證金融”)則已通過(guò)民企債券融資支持計(jì)劃，分別與主承銷商中信證券和國(guó)泰君安證券以聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具的方式，助力兩期債券順利發(fā)行。6月24日，旭輝集團(tuán)也采用同樣模式成功發(fā)行5億元公司債券，主承銷商國(guó)泰君安以及中證金融聯(lián)合創(chuàng)設(shè)了信用保護(hù)工具。

“信用保護(hù)工具對(duì)發(fā)行人及投資者都有積極作用，其創(chuàng)設(shè)有助于幫助發(fā)行人降低發(fā)債融資成本、提升發(fā)行效率，并為投資者引入創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)信用背書，降低違約風(fēng)險(xiǎn)沖擊、抵御估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。”華泰證券相關(guān)研究人員表示，此類產(chǎn)品對(duì)有效提振市場(chǎng)信心，鼓勵(lì)和支持符合條件的民營(yíng)房企開展合理有序融資將起到積極作用。

“5月，上交所牽頭組織召開了民營(yíng)房企與投資者的對(duì)接交流活動(dòng)，主要思路是鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)主動(dòng)信息披露，降低信息不對(duì)稱，推進(jìn)投融互信互利。”上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)悉，龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股、碧桂園5家民營(yíng)房企發(fā)行人、多家承銷機(jī)構(gòu)和債券機(jī)構(gòu)投資者參與了交流。活動(dòng)中，發(fā)行人與投資者就各自關(guān)心的地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)策略與后續(xù)財(cái)務(wù)安全管控、審慎穩(wěn)健投資、加強(qiáng)債務(wù)籃子管理、提升償債能力等方面進(jìn)行了充分交流。參會(huì)機(jī)構(gòu)均表示，投融互信是推動(dòng)滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行人合理融資需求的基礎(chǔ)，通過(guò)坦誠(chéng)交流，有助于其了解和客觀分析發(fā)行人實(shí)際情況，從而做出相應(yīng)投資決策，可謂是推動(dòng)當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的有效舉措。

有效盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) ABS已成新亮點(diǎn)

值得注意的是，除公司債券外，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為房企發(fā)行人實(shí)現(xiàn)融資的重要渠道之一。

數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，上交所共有25個(gè)房企ABS項(xiàng)目發(fā)行，融資金額達(dá)291.3億元。其中，上海金茂于4月25日發(fā)行了87.08億元的碳中和CMBS，創(chuàng)下全國(guó)發(fā)行規(guī)模最大的碳中和CMBS項(xiàng)目紀(jì)錄，整體認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.5倍。

“資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以資產(chǎn)信用替代主體信用，有利于民營(yíng)房企發(fā)行人有效盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拓寬融資渠道與方式；對(duì)投資者而言，此類產(chǎn)品也可形成有效隔離、緩釋風(fēng)險(xiǎn)的良好效果。”某長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的研究人士告訴記者，目前已發(fā)行的CMBS和類REITs等產(chǎn)品主要以地產(chǎn)企業(yè)持有的一、二線城市零售物業(yè)、寫字樓、酒店等作為底層物業(yè)資產(chǎn)，以相關(guān)物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為產(chǎn)品主要還款來(lái)源，此類產(chǎn)品融資規(guī)模的持續(xù)提升，對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成資產(chǎn)到資本的完整循環(huán)具有積極意義。

諸多跡象顯示，通過(guò)多部委的政策協(xié)調(diào)、共同發(fā)力，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，其穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用也將不斷顯現(xiàn)。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）