焦點速遞!任澤平連發(fā)3條微博評“預(yù)售制”:對購房者非常不公平!到底該怎么改?專家們觀點差異很大
(資料圖片僅供參考)
我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。
不復(fù)工,不還貸!最近,多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注,繼而引發(fā)對商品房預(yù)售模式的探討。有觀點認(rèn)為,預(yù)售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現(xiàn)的主要原因,取消預(yù)售制度利大于弊。不過,也有觀點指出,取消商品房預(yù)售制,實行現(xiàn)房銷售,會進一步加劇房企的資金壓力。
有專業(yè)人士則提出建議,不妨先調(diào)整購房款付款方式,從購房人“一次性全額”付款,變成按工程進度分期付款。
圖片來源:攝圖網(wǎng)_501205024
商品房預(yù)售模式一直存在爭議
每當(dāng)有爛尾樓盤出現(xiàn)在大眾眼前時,預(yù)售制這個問題總會引發(fā)一番討論。
據(jù)界面新聞報道,商品房預(yù)售制度從施行之初到現(xiàn)在,預(yù)售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),而是“一城一策”,細(xì)則由地方政府自行擬定,執(zhí)行情況也不盡相同。
就預(yù)售許可審批而言,一般是要求施工進度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上,部分城市相較寬松,正負(fù)零即可申請商品房預(yù)售。
嚴(yán)格一些的當(dāng)屬上海、北京,要求7層以下(含)的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售,8層以上(含)的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預(yù)售。
在“停貸風(fēng)波”前,對于商品房預(yù)售制潛藏的風(fēng)險其實早有預(yù)判。
今年兩會期間,多位全國政協(xié)委員提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號消息,今年兩會期間,全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手,有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
在盧天錫看來,商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低;預(yù)售合同的法律地位不明晰;預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板;購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。
盧天錫呼吁,逐步提高商品房預(yù)售許可門檻,建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機制,同時調(diào)整購房款付款方式,從購房人“一次性全額”付款,變成按工程進度分期付款。
和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報道,關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度,實行商品房現(xiàn)房銷售的提案,周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。
預(yù)售制該不該取消?
從14日晚到15日早上,經(jīng)濟學(xué)家任澤平連發(fā)3條微博稱,該取消商品房預(yù)售制了。
任澤平認(rèn)為,98年房改時,全國缺房子,開發(fā)商缺錢,預(yù)售制是權(quán)宜之計,現(xiàn)在全國套戶比超過1,從大開發(fā)進入存量時代,對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了,該取消了,改為現(xiàn)房銷售。
任澤平表示,絕大部分商品是一手交錢一手交貨。從個人層面看,預(yù)售制對購房者非常不公平,比如,交房等待期一般為兩年,在此期間,購房者不僅承擔(dān)銀行利息,還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險。從行業(yè)層面看,預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張,若遇到下行周期,會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風(fēng)險。
據(jù)第一財經(jīng)報道,上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為,預(yù)售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的,是我國商品房建設(shè)供應(yīng)機制的重要部分,當(dāng)前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下,尚無法簡單一刀切式的取消,所以要從長效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度,最終是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式,更好的服務(wù)人民安居。
人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大則稱,預(yù)售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時,購房者根據(jù)供銷情況和實際購房需求,預(yù)判未來房價大概率會呈上升趨勢,故此愿意承擔(dān)一定的購房風(fēng)險。當(dāng)前,對于一些去化壓力大的三四線城市,預(yù)售制或已不再適用,建議在這些地區(qū)試點推行現(xiàn)房銷售制度。
7月14日,北京建筑大學(xué)副教授蔡宗瀚對每日經(jīng)濟新聞記者稱:“取消預(yù)售制短期內(nèi)不可行,但可以徐徐圖之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經(jīng)采取主體結(jié)構(gòu)封頂才發(fā)放預(yù)售許可證;二是現(xiàn)在開發(fā)商不論國央企或是民企,多半還是采取資金高錯配性的方式進行開發(fā),在這種情況下,短期內(nèi)會增加開發(fā)商資金壓力, 造成更多開發(fā)商‘沒死也進太平間’ 。”
“現(xiàn)在取消預(yù)售制無異于釜底抽薪,不但不能穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè),反而會讓房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所趙然律師對記者表示,“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難、成本越來越高,再取消預(yù)售制會導(dǎo)致行業(yè)產(chǎn)生更大風(fēng)險。”
“預(yù)售制是全世界通行并且合理的,如果取消預(yù)售制,房企資金壓力更大,房價會進一步上漲,更加不利于購房者 。”趙然表示。
多地新政直指商品房預(yù)售資金監(jiān)管
7月14日晚間,西安住建局等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》(以下簡稱《措施》)。《措施》提出,要加強商品房預(yù)售許可管理,規(guī)定“開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可,原則上地上7層及以下的多層建筑,工程形象進度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂;7層以上的,須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3,且不得少于7層。”
《措施》還提出,要強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,具體舉措包括資金全額入賬;嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn);強化技術(shù)支撐;加強賬務(wù)核對;夯實銀行責(zé)任等。
在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面,預(yù)售資金全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管,開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金,將負(fù)責(zé)追回。此外,不能按期交房并造成嚴(yán)重社會影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。
7月12日,河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求(征求意見稿)意見的公告》(以下簡稱“《意見稿》”)。《意見稿》顯示,監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下,預(yù)售人可選擇監(jiān)管銀行,對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后,須在監(jiān)管項目售樓處設(shè)置監(jiān)管賬戶專用存儲設(shè)備,且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),達到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。
預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前,應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行,按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則,開立專用賬戶,并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行(601988)保險監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設(shè)立監(jiān)管賬戶后,在商品房買賣合同中須注明:“購房款不進入監(jiān)管賬號,此合同無效,買售雙方可隨時解除”字樣。
編輯|盧祥勇 杜恒峰
校對|段煉
每日經(jīng)濟新聞自每經(jīng)App、澎湃新聞、第一財經(jīng)、界面新聞、任澤平微博
標(biāo)簽: 財經(jīng)新聞 財經(jīng)報道 老法師看盤 股市直播
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