中新經(jīng)緯8月23日電 題：一線城市限購顯現(xiàn)松綁跡象

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

近日，上海發(fā)布《關(guān)于支持中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中包括臨港新片區(qū)限購松綁政策。即在臨港新片區(qū)工作的非戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年即可購房。至此，上海成為了一線城市中首個(gè)明文松綁限購政策的城市。

(資料圖片)

我們認(rèn)為，上海此次對臨港限購的調(diào)整或?qū)⑾崎_一線城市限購松動的序幕。

限購政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松

在此之前，上海曾多次放松落戶政策。2020年至今，已有“雙一流大學(xué)”“五大新城”“世界前100大學(xué)”“本地應(yīng)屆研究生”等落戶松綁政策。不少非戶籍居民可通過人才政策落戶獲取購房資格。

單從此次政策提及的臨港新片區(qū)來看，2020年臨港落戶要求4年內(nèi)累計(jì)36個(gè)月，社保基數(shù)達(dá)要到平均就業(yè)人員工資1倍，不受職稱限制。此次優(yōu)化人才購房條件則調(diào)整為僅需繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上即可購買。

不僅是上海，2022年6月，一線城市廣州曾有放松限購的傳聞，據(jù)媒體報(bào)道，6月6日從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。具體內(nèi)容為：非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年，在本市連續(xù)繳納社保或者個(gè)人所得稅證明的，允許除起止月外有累計(jì)不超過3個(gè)月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。

從2016年三季度起，各地開始以“四限(限價(jià)、限購、限售、限貸)”政策為樓市調(diào)控核心，在此之后市場出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。直到2022年上半年，“四限”調(diào)控政策顯現(xiàn)松動，政策早期覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱等壓力城市，隨后逐漸蔓延至熱點(diǎn)城市，如杭州等地。截至目前，全國已有超140個(gè)城市放松了“四限”調(diào)控政策。

8月8日，環(huán)京城市廊坊則官宣全面取消限購，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時(shí)，按照本地戶籍對待，同時(shí)政策對北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售年限要求也全面取消。

因此，我們?nèi)詧?jiān)持之前的判斷：未來大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市會局部對限購政策有所調(diào)整。

市場企穩(wěn)需救市政策組合拳

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場整體上依然處于筑底階段。

面對樓地市持續(xù)低迷、地方土地財(cái)政收入下降現(xiàn)狀，各地政府出臺了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。截至7月末，全國共有209個(gè)省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，然而整體效果難說理想。

克而瑞重點(diǎn)關(guān)注的100個(gè)典型城市中，有20個(gè)城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)企穩(wěn)，其中，有七成打出“救市組合拳”，即出臺2條及以上托市政策，以對沖市場下行走勢。如沈陽、南寧、連云港(601008)全面刺激，出臺4條救市政策。沈陽短短1個(gè)月內(nèi)多次發(fā)布重磅新政。

又如蘇州、青島、長沙、佛山等城市積極托市，從多方面放松調(diào)控。青島則率先松綁市場下行壓力較大的郊縣限購、限售政策，還兩度放松了公積金貸款。佛山則優(yōu)先放松限貸，非限購區(qū)域首付最低降為兩成，隨后又松綁限購和土拍規(guī)則。

反觀哈爾濱、貴港、安慶等地出臺的單方面政策，政策實(shí)施效果往往不如人意，對市場拉動效果比較有限。市場下行的三大核心問題依舊懸而未決：市場信心缺失、房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場需求及購買力透支，短期房地產(chǎn)市場仍面臨較大下行壓力。

我們認(rèn)為，相較于單一政策，組合式的樓市托市政策全面發(fā)力、多點(diǎn)突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，也有助于提振市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期。

一線城市房地產(chǎn)市場最具韌性，長期來看房價(jià)仍面臨一定上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可局部放松調(diào)控。二線及三四線城市建議全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)態(tài)。針對部分市場需求及購買力明顯透支的壓力城市，我們建議在需求端予以刺激，包括調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購房補(bǔ)貼、房票安置等。(中新經(jīng)緯APP)

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