2015年開(kāi)始，“棚改貨幣化安置”推行下，三四線城市新增了大量住房需求。短暫的繁榮逐漸過(guò)去，伴隨著棚改貨幣化安置政策收緊，三四線城市消費(fèi)力不足、經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足的弊病凸顯，較長(zhǎng)的去化周期開(kāi)始讓房企望而卻步。

克而瑞發(fā)布的百城商品住宅去化數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，三四線城市整體去化周期仍在2年以上，部分東北及內(nèi)陸二三線城市如大連、哈爾濱、蘭州等去化周期超30個(gè)月，顯著高于百城平均，這還是6月份房企面臨業(yè)績(jī)沖刺季，推盤(pán)積極性提升的結(jié)果；一線城市整體去化周期則為17.98個(gè)月，二線整體為18.99個(gè)月。

(相關(guān)資料圖)

房企投資“逃離三四線”并不是什么新命題，早在2018年相關(guān)部門(mén)與金融機(jī)構(gòu)釋放出棚改貨幣化安置收緊信號(hào)時(shí)，房企就有向一二線轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)，且一線與強(qiáng)二線城市向來(lái)是房企必爭(zhēng)之地。

而在“現(xiàn)金流為王”的下行周期，這一趨勢(shì)尤為明顯。8月下旬發(fā)布的半年報(bào)業(yè)績(jī)中，企業(yè)對(duì)“優(yōu)化土儲(chǔ)布局”的提及多于以往，在一二線城市的布局成為抵抗下行周期風(fēng)險(xiǎn)的底氣，也是其發(fā)展后勁的證明。

到一二線去

當(dāng)下，企業(yè)花每一筆錢都要經(jīng)過(guò)“精打細(xì)算”，如何保證投資能帶來(lái)更高的收益率，或至少“不打水漂”，更具確定性的一二線城市成為房企布局重地。

中指研究院發(fā)布的代表房企拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，從城市等級(jí)看，50家代表房企2022年1—8月在二線城市的投資面積占比最高，為60.9%。

從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到40%。TOP10企業(yè)在長(zhǎng)三角的拿地金額和拿地面積分別為1901億元、941萬(wàn)平方米，均位列四大城市群第一。具體到城市，杭州、上海與成都位列房企拿地面積前三，其中杭州以394.4萬(wàn)平方米位列第一，上海以228.4萬(wàn)平方米位列第二。

克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，截至今年5月末，百?gòu)?qiáng)房企將84%的投資金額集中在重點(diǎn)22城，22城以外城市布局占比僅為16%，且多以佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中的熱點(diǎn)三四線城市為主。

企業(yè)自然是最清楚市場(chǎng)冷暖的主體。

中國(guó)金茂總裁李從瑞在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“希望拿地能回歸一二線，過(guò)去金茂拿的地一二線占到80%以上，可能還要更多。”

而針對(duì)三四線城市，李從瑞更是直言，未來(lái)還會(huì)避免進(jìn)入三四線，要聚焦在一二線。城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目則由于自身特殊性，不局限于一二線城市。

另一個(gè)代表性案例是碧桂園，這家曾經(jīng)重倉(cāng)三四線城市的房企，調(diào)整布局的動(dòng)作也頗為明顯。

一組可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，2022上半年，碧桂園新獲取的9個(gè)權(quán)益項(xiàng)目中，71%分布在二線城市。去年同期，新獲取的219幅土地中，按金額計(jì)算高達(dá)62%分布在三四線城市。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜說(shuō)，去年下半年開(kāi)始碧桂園調(diào)整了投資策略與強(qiáng)度，調(diào)整之一就是布局上向確定性的市場(chǎng)傾斜，即向人口流入市場(chǎng)和能級(jí)較高、市場(chǎng)較厚的方向調(diào)節(jié)。

今年上半年，碧桂園還參與了上海和杭州土拍，雖未有所獲，但這家“宇宙房企”調(diào)整路線的動(dòng)作和決心，外界已經(jīng)看到。

美的置業(yè)在進(jìn)攻一二線市場(chǎng)的同時(shí)，也在逃離三四線城市。

今年年初，美的置業(yè)明確了29個(gè)戰(zhàn)略深耕城市，半年過(guò)去，美的進(jìn)一步聚焦至25個(gè)甚至更少城市，強(qiáng)化投資的確定性。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝說(shuō)，去年9月以來(lái)美的置業(yè)就啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購(gòu)工作，上半年完成的9個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，主要收購(gòu)方向是戰(zhàn)略深耕城市，同時(shí)退出了九江、柳州等部分計(jì)劃要放棄的城市。

優(yōu)中選優(yōu)

從人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿嵌瓤矗欢€城市樓市需求和價(jià)格都更具有確定性，相對(duì)而言投資風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目層面，在市場(chǎng)需求強(qiáng)勁時(shí)，項(xiàng)目并不愁去化，即便盈利能力一般，在快速周轉(zhuǎn)的模式下這一缺點(diǎn)也并不“刺眼”。

今時(shí)不同以往，中心城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的空間趨于飽和，地塊高昂的樓面價(jià)、嚴(yán)格的銷售限價(jià)和配建比例擠兌下，疊加房企收緊的現(xiàn)金流，一二線城市留給房企的利潤(rùn)空間逐步縮小，房企在投資時(shí)也更加謹(jǐn)慎。

李從瑞表示，“當(dāng)前應(yīng)該聚焦在一二線的核心地段，金茂8月份拿的11塊地中，除了城市運(yùn)營(yíng)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的兩塊地以外，剩下的全部是一二線城市核心地段的黃金地段，效益也都會(huì)非常的可觀。”

美的置業(yè)在將戰(zhàn)略聚焦城市數(shù)量縮減的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)“不單是城市深耕，更多是對(duì)優(yōu)質(zhì)片區(qū)的深耕，確保項(xiàng)目安全。”

而布局上本就以一二線為主的萬(wàn)科也增加了一條新的投資標(biāo)準(zhǔn)。

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖在業(yè)績(jī)推介會(huì)上提到，萬(wàn)科除了繼續(xù)堅(jiān)持量入為出、倉(cāng)位穩(wěn)定的投資策略，今年還需要獲取特別好的項(xiàng)目。

其所謂“特別好的項(xiàng)目”有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，首先是片區(qū)市場(chǎng)好，不僅僅是看城市，還要看片區(qū)，好的片區(qū)能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)安全和客戶積累；其次，是否有把握提供好產(chǎn)品好服務(wù)；三則是財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和效率要非常出色。

萬(wàn)科吃過(guò)投資失誤的虧，或也讓其更注重“好項(xiàng)目”。

2018年，萬(wàn)科判斷環(huán)京地區(qū)市場(chǎng)已進(jìn)行比較大幅的調(diào)整，認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)到了底部，以32.34億元收購(gòu)了華夏幸福(600340)環(huán)京區(qū)域的10個(gè)資產(chǎn)包。這筆投資失誤，為萬(wàn)科2021年凈利潤(rùn)帶來(lái)了25億元計(jì)提資產(chǎn)減值。