觀點：上海董家渡“明星項目”易主，融創中國繼續割肉紓困

來源：第一財經時間：2022-12-01 08:43:01

【資料圖】

融創中國（01918.HK）最近動作頻頻，不僅要刊發推遲許久的年報，項目出售也有了新進展。

11月30日，企查查信息顯示，泛海建設控股有限公司發生股東變更，融創房地產集團有限公司持股比例從100%下降至10.3220%，不再是該公司大股東；中信信托有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合伙）加入，分別持股64.68%、25%。

融創出讓股權的這家公司，背后頗有故事。早在2019年初，泛海控股(000046)陷入資金危機，融創從其手中大筆收購了該公司，旗下不僅有北京泛海國際項目1號地塊，還有位于上海稀缺位置的董家渡項目，總對價為148.87億元。

當時，該標的公司資產總額約445.76億元，負債總額約356.17億元，凈資產為89.59億元，其中上海項目的12號、14號地塊仍處在拆遷或一級開發階段。

彼時還是“并購王”的融創認為，北京項目和上海項目均位于一線城市核心位置，是十分稀缺的大體量優質項目，收購有助于增加其在北京和上海的優質土地儲備和市場份額，鞏固在北京、上海等一線城市的影響力。

將項目拿到手后，融創在董家渡開發了豪宅項目“融創外灘壹號院”，并在2019年先后兩次開盤，售價達到12.1萬元/平方米，創造了可觀的現金回款。但是，隨著融創陷入資金危機，這個“明星地塊”也被擺上了貨架。

早在今年2月份，知情人士便透露，融創正與四大AMC洽談合作，每家合作的規模或達百億級。到10月份，又有消息稱，融創、中國華融、中信信托等簽訂框架協議，合作重組上海董家渡項目，融創可獲得的流動性支持或達80億元。

如今項目正式易主，融創也在時隔多月后，再次出現資產出售動作。去年下半年，融創通過多種渠道回籠資金約300億，今年又相繼出售了昆明融創文旅城二期40%股權、武漢一江源項目、武漢甘露山文創城等部分項目股權。

回看此次交易的接盤方，不良資產處置機構的入局也有淵源。

早在今年4月份，央行便召集6大行、12家股份制銀行、5大AMC，就首批12家出險房企紓困并購業務情況召開專題會議，包括世茂、中梁、綠地、中南、奧園、恒大、融創、榮盛發展(002146)、陽光城(000671)、融信中國、佳兆業、富力等。

此后，AMC開始加速介入房地產紓困工作，除了全國性的AMC積極參與房企流動性危機的化解，地方性AMC也參與解決省內出險房企的流動性問題。

克而瑞表示，當前AMC對房企的紓困方式可分為項目、企業層面。項目層面上，一般由AMC出資，引入第三方代建企業主導項目后續開發和運營；在企業層面，主要采用債務重組方式，或者通過聯合國央企與之戰略合作來進行紓困。

值得注意的是，AMC機構在參與化債的過程中，同樣有問題需要面對。比如，資產減值損失誰來承擔，新注入資金是否優先用于保交樓，AMC的受償順序等。

作為曾經的頭部房企，已出險的融創最近動作較多。除了項目出售，該公司還計劃刊發上年業績，將于12月8日召開董事會考慮批準發布2021年業績。

據該公司披露，預計2021年公司擁有人應占凈利潤較2020年下降約207%，核心凈利潤較2020年下降約184%。此前該公司曾宣布，預計2021年公司擁有人應占凈利潤及核心凈利潤，較2020年分別同比下降85%及50%。

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