每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

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2022年的土拍市場，國央企和地方城投公司成為拿地主力軍，曾經高歌猛進的頭部民營房企則基本從拿地榜上“消失”。

從多家機構發布的百強房企拿地金額榜及新增貨值百強榜來看，2022年全年房企拿地整體低迷。據中指研究院統計，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%；TOP100企業拿地門檻值為48億元，同比下降24億元。相比2021年的房企拿地榜，2022年拿地榜金額TOP20中有一半是“黑馬”。

中指研究院企業研究總監劉水1月4日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“能在行業下行期大舉拿地的黑馬，一類是崛起的地方國企，如頤居建設、象嶼地產、興城人居等，融資渠道通暢，經營穩健，發展意愿較強；另一類就是新興民營房企，如偉星房產，這類民營房企多屬于區域深耕型企業，當前市場深度調整受到影響較小，企業擁有充裕資金。”

兩家區域民企表現出彩

“2021年同期我們拿地在全國排22位，2022年反而排在第7位，上漲的這15位，不是因為我們前進，而是我們后退的幅度比人家小一點。”濱江集團(002244)董事長戚金興在2022年終講話中如是說。

從房企拿地數據來看，除龍湖外，全國性布局的民營房企在土拍市場上基本失去蹤影，而各自深耕區域的本土民企無論是拿地還是銷售表現，均不輸本地城投或國企。

以濱江集團為例，2022年在杭州土拍中表現非常搶眼。即便進入拿地榜TOP10，戚金興還是看到了這一成績的下滑，“很多人都好奇，市場都這樣了，濱江土地怎么還這么猛。到2022年12月30日為止，我們2022年一共拿了41塊地，杭州占到了38塊，包括直接拿地、合作方拿地。這41塊地總金額733.5億元，我們占權益是51%，也就是374.1億元。這個數字，跟2021年469億元比，下降20%左右。”

除了濱江之外，通過區域深耕、穩健經營成為“黑馬”的民營房企還有偉星房產。在長三角拿地榜單上，偉星僅次于中國鐵建排在第八位。2022年全年花152億元拿地的偉星100%“滿倉”長三角，為市場復蘇囤積了滿滿貨值。偉星雖為浙系房企，卻扎根安徽低調發展20余年，從安徽蕪湖第一個項目“中西友好花園”開始，成為安徽省內唯一一家在單城市銷售額超百億元的房企。

“偉星房產前幾年發展穩健，負債規模及杠桿率較低，當前市場深度調整受到影響較小，企業擁有充裕資金，并且有較強發展意愿。”劉水分析指出。

記者觀察發現，在四大城市群拿地TOP10企業榜單上，僅長三角區域拿地榜上出現了濱江、偉星兩家民營房企，而這兩家房企的共同點是，深耕區域市場多年，且剛剛選擇“走出去”。

這些年來，戚金興最大的體會是：沒有舍近取遠。“同樣在杭州，中心區域近但是利潤低一點，我寧可選這里，利潤低一點可是去化速度快一點；外圍遠但是利潤率高，同比下我寧可舍棄，因為不確定性比較大。城市中心有地拿，就不到外圍拿；杭州有地，就盡量少到浙江其他地區拿地；浙江有地，就盡量少到長三角其他區域拿地；長三角有地，就盡量不到全國其他地區拿地。這樣會讓你的半徑、你的優勢充分得到體現。”

2022年，濱江開始在低谷稍微向外走了走，首入浙江東陽和桐鄉，在南京棲霞的項目也正式奠基。同樣，偉星也走出了長三角，成為廣州拿地第四名的企業。

對于在行業低谷中踏著節奏“走出去”，偉星相關負責人2022年10月接受記者采訪時就表示，“如果偉星現階段還停留在蕪湖、臨海、臺州的話，按照2022年市場情況，肯影響就很大，恰恰是我們走從蕪湖走出去了，走到了合肥、南京，反而保持了穩定上升的銷售業績。”

半數“黑馬”是地方國企

記者注意到，2022年無論是權益拿地金額榜、拿地面積榜還是新增貨值榜，央企、國企、城投平臺都是絕對的贏家。

在“黑馬”中最為亮眼的當屬建發房產，以544億元力壓招商蛇口(001979)升至拿地金額第四位，而2021年建發以601億元的拿地金額排在第十位。正是憑借逆勢斬獲的土儲，建發在2022年銷售勢頭不斷攀升，躋身房企銷售百強榜TOP10。

和建發同樣勢頭強勁的地方國企還有越秀地產、華發集團、武漢城建集團、國貿地產、廣州地鐵、上海地產、頤居建設、深鐵集團等。中指研究院認為，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關系。

另一方面來看，這些企業在2022年拿的土地價格相對比較便宜。

據中指研究院統計，2022年第一批集中供地中有39%地塊溢價成交，該比例盡管低于2021年第一批次的58%，但仍然明顯優于2021年的第二、第三批集中供地。但自2022年第二批集中供地開始，受到房地產市場期房交付擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱三重因素影響，房地產市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱，第五批集中供地的溢價成交地塊比例已降至8%，也就是超過九成的地塊底價成交。

即便如此，龍光、正榮、中駿、德信等昔日拿地較為積極的房企，都在2022年或主動或被動收縮了戰線。對于在榜單上“消失”了的昔日拿地大戶，劉水表示，“一些房企出現流動性困難，肯定會減少支出減少拿地，以減緩流動性緊張局面。”

回顧2022年土地市場，中指研究院土地事業部負責人張凱2022年12月30日書面向記者表示，“分區域來看，全年熱度較高的城市為北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥，其中北上深杭的經濟基本面整體較好，新房購買力仍能夠保持在相對較高的水平；廈門則是因為島內地塊的稀缺性及對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情；合肥因年初新房庫存不足，房企紛紛希望補倉，使其超額50%完成了全年供地計劃。反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足三成。”

觀察四個城市群拿地TOP10房企榜單不難發現，在最熱的長三角仍有民營企業一席之地，央企、國企和地方國企則平分秋色；而其余三個城市群的拿地榜單上，除了國央企外，幾乎難覓到民企身影。

“地方國企及新興民營房企將是新一批房地產行業的生力軍，有較強發展潛力，將彌補及搶占出險房企留下的市場空間。”劉水表示。

那么，2022年土地市場格局變化，是否會令2023年的銷售榜單發生“震動”？

劉水坦言，“銷售榜也將繼續調整。一是出險的民營房企2023年銷售榜排位會繼續明顯下降，由于債務違約造成企業信譽受損，這些企業的銷售仍存在較大困難；二是新增貨值較多的企業，由于土地貨值充裕，隨著2023年市場銷售企穩回升，這些企業的銷售將進一步提升。”