觀點(diǎn)網(wǎng)時(shí)隔半年，深業(yè)物業(yè)在港交所的上市計(jì)劃又前進(jìn)了一步。

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1月9日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)完成接收了深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司提交的《股份有限公司境外首次公開(kāi)發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料。

走過(guò)這一關(guān)，深業(yè)物業(yè)在港交所遞交招股書(shū)就指日可待了。

早在2022年7月末，深業(yè)物業(yè)就發(fā)布IPO上市行業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)公告，公告中指出該司制定了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市目標(biāo)。

7年之癢

2017年3月，深業(yè)物業(yè)由深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司、深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司、深圳市鵬基物業(yè)管理服務(wù)有限公司、深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司等具有物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司整合重組而來(lái)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，深業(yè)物業(yè)為深圳市國(guó)資委直屬深業(yè)集團(tuán)有限公司的下屬企業(yè)。同時(shí)，深業(yè)集團(tuán)還是深圳控股大股東，持有后者股份63.19%，且為最終控股公司。

去年7月，深圳控股首次在公開(kāi)渠道宣布，考慮可能將分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。

彼時(shí)，深圳控股在公告中指，對(duì)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市，公司董事會(huì)尚未決定何時(shí)進(jìn)行，后續(xù)將在適當(dāng)時(shí)間或根據(jù)上市規(guī)則的規(guī)定，就可能的分拆作出進(jìn)一步公告。

截至目前，深圳控股仍未發(fā)布關(guān)于深圳物業(yè)分拆上市的決定，但已經(jīng)向證監(jiān)會(huì)遞交了審批材料。

回溯深圳控股分拆物業(yè)上市的計(jì)劃，早在7年前的2015年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，時(shí)任深圳控股總裁的黃偉就曾有所坦露。

黃偉當(dāng)時(shí)指出，2016年，深圳控股對(duì)于物業(yè)公司的打造，將完成太陽(yáng)物業(yè)和天安物業(yè)之間的整合，下一步肯定會(huì)推動(dòng)整合之后的上市。

7年前的計(jì)劃及2022年7月的公告，均未指明將推動(dòng)哪家公司作為上市平臺(tái)，采用的口徑都是物管業(yè)務(wù)。而在去年7月發(fā)布分拆資源公告時(shí)，就有市場(chǎng)消息指出，分拆平臺(tái)為深業(yè)物業(yè)。

根據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，深業(yè)物業(yè)分拆上市及營(yíng)收目標(biāo)早在兩年前便有“蛛絲馬跡”。

深業(yè)物業(yè)曾在2021年3月的企業(yè)動(dòng)態(tài)中，披露了深業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)呂華一行參加深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司喬遷活動(dòng)，指出要在十四五期間將物業(yè)集團(tuán)打造成為“全國(guó)首家由地方國(guó)資控股且營(yíng)收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。

為了早日實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，深業(yè)集團(tuán)與深圳控股近年加速對(duì)深業(yè)物業(yè)相關(guān)資源進(jìn)行整合。

“2021年，深業(yè)系統(tǒng)啟動(dòng)第二輪大整合，包括深業(yè)商業(yè)管理、深業(yè)智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)等6家企業(yè)股權(quán)正式歸并到位，物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧園區(qū)、物業(yè)城市四核驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局正式形成。”深業(yè)物業(yè)在官網(wǎng)中如是寫(xiě)道。

從具體時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，深業(yè)物業(yè)于2021年9月完成對(duì)上述6家公示的股權(quán)歸并，并在同月“引入”深業(yè)集團(tuán)下屬深業(yè)泰然、深業(yè)置地、深業(yè)泰富物流、深圳農(nóng)科4位股東。

此前，深業(yè)物業(yè)由深業(yè)南方地產(chǎn)100%持股，后者將50.53%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予深業(yè)泰然、深業(yè)置地、深業(yè)泰富物流、深圳農(nóng)科。

值得一提的是，深業(yè)物業(yè)此番引進(jìn)的4位股東，均在2021年深業(yè)系統(tǒng)大整合中將旗下物業(yè)公司注入深業(yè)物業(yè)。

物業(yè)風(fēng)向

深業(yè)物業(yè)作為深圳控股的城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)平臺(tái)，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、園區(qū)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物管城市及酒店管理業(yè)務(wù)。

根據(jù)深圳控股2022年中期財(cái)報(bào)，6月末該司城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)總在管面積約6953萬(wàn)平方米，其中第三方拓展占67%，非住業(yè)態(tài)占比57%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約12.83億港元，同比上漲6%。

2022年上半年，深業(yè)物業(yè)完成新拓展項(xiàng)目64個(gè)，新增管理面積超過(guò)442萬(wàn)平方米，拓展合同總金額5.2億元，期內(nèi)還中標(biāo)中國(guó)移動(dòng)深圳肇慶標(biāo)段、深圳龍華稅務(wù)局、長(zhǎng)沙新湖南大廈等項(xiàng)目；商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面則是新增簽約111家，新開(kāi)業(yè)商戶69家。

實(shí)際上，深業(yè)物業(yè)在管規(guī)模不僅僅是深圳控股的城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，截至去年年中，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)16個(gè)省份50多個(gè)城市，管理項(xiàng)目近500個(gè)，管理面積超7500萬(wàn)平方米。

但即便吸收了深業(yè)集團(tuán)與深圳控股旗下物業(yè)資產(chǎn)，7500萬(wàn)平方米在管面積仍與目前頭部上市物企有著不小距離。其中，與深業(yè)物業(yè)同處深圳國(guó)資體系的萬(wàn)物云，同期在管面積達(dá)約8.4億平方米。

另一方面，2022年物業(yè)企業(yè)上市呈現(xiàn)“退燒”態(tài)勢(shì)。

全年僅有金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、魯商生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、萬(wàn)物云6家物企成功登陸香港資本市場(chǎng)。

而龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)達(dá)商管、潤(rùn)華智慧健康等企業(yè)還在排隊(duì)之中。

成功上市的6家物企中，4家具有國(guó)央企背影。

央國(guó)企背景物管企業(yè)在資本市場(chǎng)之所以備受青睞，離不開(kāi)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這類型企業(yè)表現(xiàn)出的成長(zhǎng)性及規(guī)模擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)。

此外，目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的局面。以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為觀察對(duì)象，2022年全年分別吃下禹洲物業(yè)、祥生服務(wù)、中南服務(wù)、四川九洲(000801)千城物業(yè)等，合計(jì)并購(gòu)金額超45億元。

2022年中期財(cái)報(bào)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理規(guī)模也大幅提升，物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積為2.61億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓數(shù)目分別為72個(gè)及24幢，購(gòu)物中心總建面為790萬(wàn)平方米。

背靠母公司成長(zhǎng)，雖然會(huì)落下依賴關(guān)聯(lián)方輸送的病根，但在寒冬中不失為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

深業(yè)物業(yè)依托于深圳控股，短時(shí)間內(nèi)生存壓力比其他物企相對(duì)較少，得益于母公司的發(fā)展，未來(lái)業(yè)績(jī)也有所保證。