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新年新氣象。經歷了一年多筑底運行的房地產市場，正努力以嶄新的面貌開啟2023年。

2023年以來，多地召開穩經濟會議及住建工作會議，把穩定房地產投資、提振住房消費納入新一年的經濟發展框架中，同時也為今年的房地產政策進行定調。

梳理這些表態發現，“穩投資、促消費、防風險、保民生”是各地房地產政策的主要思路，為提振信心，不少地方繼續推出取消限制性措施、下調房貸利率等利好政策。這既說明各地對穩樓市的需求迫在眉睫，也凸顯出房地產在地方經濟增長中將起到重要作用。

從去年末開始，監管部門多次重申房地產在國民經濟中的“支柱產業”地位。如今，隨著各地陸續確定新一年的經濟增長目標，房地產在穩增長中的作用將更加凸顯，這也能從各地對房地產工作的部署中見到端倪。

市場層面，“低谷中有亮點”是近期的主旋律。今年1月，新房市場表現繼續不佳，但部分三四線城市的返鄉置業仍有熱度，一些“促銷”力度較大的二線城市也表現較好；二手房市場的帶看、價格等指標則較為樂觀。

2023年的房地產，能否恢復穩定運行，并在經濟增長中發揮積極作用，仍是值得關注的話題。

穩增長下的房地產

在各地的經濟工作中，對房地產工作的部署向來是外界關注的焦點。據不完全統計，今年1月，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶等地，通過召開高質量發展大會、住建工作會議，及出臺穩經濟文件等方式，對2023年的房地產工作進行了部署。江蘇蘇州、云南昆明、河南濟源等城市也在春節前后出臺了穩經濟文件，包含對房地產工作的部署。

1月31日，山東省召開住房城鄉建設工作會議，對房地產工作做出部署。其中明確，各地要進一步落實城市政府主體責任，一城一策、分類調控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協同發力，同步激活新房和二手房市場，促進住房消費合理需求平穩釋放。

同時，各地要進一步加大“保交樓、穩民生”工作力度，管好用好國家專項借款，協調商業銀行落實配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設進展，確保逾期房屋按計劃節點如期交付。

在防風險方面，山東要求，要加強在建在售開發項目監管，全面排查梳理風險項目，對新風險項目及時納入臺賬、實行銷號管理；嚴厲查處購房款未進入監管賬戶、違規提取、抽逃資金等行為；強化市場監測和分析研判，對出現異常波動的城市及時提醒警示。

山東省住房和城鄉建設廳廳長王玉志還強調，今后五年，房地產業向新發展模式過渡要取得顯著進展。堅持“房住不炒”定位，因城施策穩地價、穩房價、穩預期，提升住房品質，加快住房供給側結構性改革，房地產業實現良性循環和健康發展。

從已披露的內容看，山東是目前對房地產工作部署最全面、細致的省份。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，山東的政策內容，從宏微觀、長短期等角度明確了工作思路，同時提出了現房銷售試點、人房地錢聯動新機制、防風險長效機制等制度性創新內容，具有非常好的借鑒意義。

江蘇、遼寧、上海、重慶等地則將房地產工作安排置于穩定經濟增長的總框架下，取消限制住房交易的各類措施，并在房貸方面落實（首付比例、貸款利率）雙降政策。上海易居房地產研究院指出，地方政策的特點是，快馬加鞭、主動把提振房地產市場信心嵌入到經濟工作安排之中。

值得注意的是，在不同地區的文件中，房地產被置于不同的工作項目下。比如，遼寧將房地產工作納入“推動消費復蘇回暖”的工作大項之下；上海納入“擴大有效投資行動”的工作內容中；江蘇則單列“促進房地產市場平穩健康發展”一章，重慶也將房地產工作單列。

嚴躍進表示，這說明房地產具有多重屬性，不僅在拉動投資、促進消費方面能起到重要作用，同時也與民生息息相關，房地產在經濟增長中的“支柱地位”也由此得以體現。

從近期各地政府工作報告披露的信息來看，“穩增長”的重要性更加凸顯。2023年，各地公布的GDP增長目標多在5%-8%之間，部分省份高于上述水平。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道表示，盡管有2022年的低基數，但由于經濟結構調整、消費信心不足、外需疲弱等因素的拖累，實現GDP增長目標還是有很大的壓力。

房地產再次被定位為支柱產業，與這一背景關系密切。李宇嘉認為，房地產的產業鏈長、帶動性強，對經濟增長的貢獻率不可忽視。2022年，房地產開發投資下降10%，銷售降幅則在兩成以上。“從短期經濟目標實現的角度看，如果能將房地產的‘負貢獻’扭正了，2023年GDP目標實現的難度就會降低。”

分析人士普遍認為，基于當前的經濟形勢，2月依然會是房地產政策密集出臺的月份，“提振信心”是政策的精髓所在。上海易居房地產研究院分析指出，“房地產業要緊跟經濟提振的大部隊，不僅不能拖后腿，還要扮演拉動力的角色，尤其是住房消費的地位要進一步上升。”

市場現暖意

各地對房地產做出積極性部署，與中央的定調是一致的。

整個2022年，“穩樓市”都是房地產調控政策的主基調之一，當年全國共有超過200個城市出臺了各類穩樓市措施，力度和頻次均堪稱空前。年末，融資政策“破冰”，房地產信貸、股權、債券融資“三支箭”陸續釋放，樓市政策在“保交樓、穩民生”的基礎上，開始致力于“保市場主體”。同時，監管部門也數次重申，“房地產在中國是重要的支柱產業”。

李宇嘉表示，從2022年下半年開始，國家對于房地產的基調有所調整，即從“防風險、促轉型、打造新模式”，開始轉向“防風險、穩增長、促內需、打造新模式”。他認為，穩增長、促內需的權重上升了。體現在政策上，包括退出或收縮限制性措施、延長貸款集中度過渡期、釋放房企融資“三支箭”等，政策扶持的力度超出預期。

歲末年初，中央經濟工作會議重申“房住不炒”，并首次提出“保交樓、保民生、保穩定”。央行、銀保監會、住建部等相關部委也針對房地產市場做出了積極表態。此舉再度推動一波穩樓市政策出臺。

1月5日，央行發布《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》，賦予房價疲軟城市自主下調房貸利率的權限。由于當前的首套房貸最低利率已經位于歷史低位，這一動作令市場既意外又振奮。

隨后，多個符合要求的城市陸續下調房貸利率。截至1月31日，貝殼研究院監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個。其中有4個城市的最低首套房貸利率達到3.7%，為當前商業貸款利率的最低水平。與此同時，各地的穩樓市政策繼續推出，不少城市還因應春節假期推出其他特定優惠措施。

這些措施的疊加，使得近期的房地產市場出現一絲暖意。

多家機構的統計顯示，今年1月，全國房地產交易規模仍然處于較低水平。但得益于政策的作用，春節長假期間，部分三四線城市的返鄉置業出現一定熱度，成都、合肥等二線城市的交易規模也有所提升。

價格方面，根據中指研究院的數據，今年1月，全國百城新建、二手住宅售價繼續環比下跌，但跌幅雙雙收窄。

貝殼研究院的統計則顯示，1月，50個監測城市的二手房價格指數環比上漲0.2%，這是自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌。該機構還指出，代表市場預期的景氣指數、經紀人交易信心指數等先行指標明顯改善。預計一季度市場會保持復蘇的勢頭，樓市“小陽春”可期。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也持樂觀態度，她認為，隨著供需兩端政策繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在少數城市出現，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。若政策執行到位，全國市場最早或將于二季度企穩。