“往年各地政策都在兩會(huì)后逐漸釋出，今年1月起從中央到各地方就密集出臺(tái)優(yōu)化政策。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨道。

延續(xù)2022年樓市松綁的態(tài)勢(shì)，今年1月，50省市(縣)出臺(tái)53條政策，涉及優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例及房貸利率、提高公積金額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面，意在引導(dǎo)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。。

春節(jié)后，多個(gè)省會(huì)城市跟進(jìn)，鄭州、長(zhǎng)春下調(diào)首套房貸利率至3.8%，沈陽(yáng)下調(diào)至3.9%，南京則支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，進(jìn)一步減輕購(gòu)房人資金周轉(zhuǎn)壓力。

【資料圖】

政策的暖意傳遞到各地市場(chǎng)仍需時(shí)間。從1月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)及返鄉(xiāng)置業(yè)熱度來看，去年及近期以來一系列松綁政策對(duì)市場(chǎng)成交的帶動(dòng)有限。

多位業(yè)內(nèi)人士直言，要提振樓市需求、促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，政策層面仍有進(jìn)一步松綁空間，只有更大力度的調(diào)整，給予企業(yè)端到需求端更大的支持，才能真實(shí)拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)，從供需兩個(gè)層面盤活整個(gè)市場(chǎng)。

30城首套利率低于4.1%

1月，全國(guó)超20省通過召開“新春第一會(huì)”、發(fā)布政府工作“一號(hào)文件”等方式對(duì)房地產(chǎn)工作進(jìn)行部署，從滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、支持合理住房需求及消費(fèi)，保持房地產(chǎn)供需基本平衡等方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

包括江蘇、遼寧、廣東、上海等重點(diǎn)省市均在2023年經(jīng)濟(jì)部署中，將“住房消費(fèi)”納入新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架。例如，江蘇在1月16日發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》中，從個(gè)稅、公積金、動(dòng)遷安置、價(jià)格備案等角度落實(shí)對(duì)購(gòu)房需求提振的支持。

此外，作為對(duì)2022年9月發(fā)布、12月底到期的“允許房?jī)r(jià)疲軟城市可突破LPR-20個(gè)基點(diǎn)下限”相關(guān)政策的延續(xù)，今年1月5日，央行等發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，明確房?jī)r(jià)疲軟城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

各地房貸利率繼續(xù)下調(diào)有了依據(jù)，多地宣布下調(diào)首套房貸利率。截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市，4個(gè)城市首套利率低至3.7%。

其中，部分城市首次下調(diào)了首套房貸利率下限，包括廈門、鄭州、南寧、福州、太原等省會(huì)城市及惠州、中山、珠海等大灣區(qū)城市。

部分城市還通過調(diào)整首付比例、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠，進(jìn)一步降低需求端壓力，提升置業(yè)意愿。

針對(duì)近期樓市松綁政策密集出臺(tái)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，“樓市政策需求端不穩(wěn)定的話，保交樓難、房地產(chǎn)企業(yè)紓困也難，因此需求端的穩(wěn)定很關(guān)鍵。今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需、促進(jìn)上下游循環(huán)，也需要房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定。”

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示，近期一系列動(dòng)作旨在扭轉(zhuǎn)之前的樓市頹勢(shì)、促進(jìn)行業(yè)復(fù)蘇，以實(shí)現(xiàn)保衛(wèi)比較吃緊的地方財(cái)政，以及保增長(zhǎng)、拼經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的目的。

部分城市仍存微調(diào)空間

各地“心急”釋出的一系列政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)需要一定的時(shí)間，從開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)仍在筑底過程中。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月TOP 100房企銷售總額同比下降31.7%，較去年同期降幅擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年12月單月同比下降29.4%的降幅稍有擴(kuò)大。不過，這一指標(biāo)需考慮到春節(jié)假期對(duì)市場(chǎng)銷售的影響。

另一個(gè)指標(biāo)，1月百城新建住宅銷售均價(jià)環(huán)比下跌0.02%，同比下跌0.03%。雖跌幅環(huán)比有所收窄，但仍未出現(xiàn)拐點(diǎn)。

“近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直處在寬松通道中，各個(gè)城市采取的調(diào)控政策其實(shí)也在逐漸打開政策更加寬松的通道，但實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)的影響，包括對(duì)企業(yè)端的提振效果都不明顯。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示。

在業(yè)內(nèi)看來，要真實(shí)提振樓市需求，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，當(dāng)前政策仍存在繼續(xù)優(yōu)化的空間。梳理去年以來的一系列樓市寬松政策發(fā)現(xiàn)，部分城市尤其是一線城市的限制性措施仍然較為嚴(yán)格。

“一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但調(diào)控以微調(diào)為主，如優(yōu)化公積金提取、推廣帶押過戶等。”中指研究院分析師向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示。

郭毅也指出，目前的政策主要還是聚焦于二三四線城市，北上廣深的調(diào)控政策仍然非常嚴(yán)格，以北京為例，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、首付比例均沒有進(jìn)行調(diào)整；三四五線城市及部分二線城市也存在限購(gòu)、限貸等限制性措施，這些城市是否能有更大力度的寬松政策來調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)需求，帶來真實(shí)的消費(fèi)促進(jìn)，需要政策層面更加給力。

“很多買房人是看一線城市的運(yùn)行軌跡、市場(chǎng)變化來做決定的，因此在一線城市沒有出現(xiàn)政策寬松或市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的背景下，一些買房人還是存在著疑慮和觀望的心態(tài)，即便本地本城有一些寬松政策，也未必能夠真正改善預(yù)期，調(diào)動(dòng)需求。”在郭毅看來，一線城市的樓市風(fēng)向具有極強(qiáng)的信號(hào)意義，要出臺(tái)樓市寬松政策，給市場(chǎng)更明確的好轉(zhuǎn)預(yù)期。

在供給端，去年底以來“三箭齊發(fā)”，企業(yè)融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

郭毅提到，部分地區(qū)仍存在對(duì)開發(fā)商資金管控、對(duì)市場(chǎng)安全性的加碼政策，對(duì)局部市場(chǎng)投資造成影響，存在優(yōu)化空間。以北京市場(chǎng)為例，目前開發(fā)商不能辦理土地抵押貸款，需使用自有資金購(gòu)買土地，在實(shí)現(xiàn)銷售回籠后才有可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

除政策上存在進(jìn)一步松綁空間，多位業(yè)內(nèi)人士還表示，樓市回暖需要整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇助力。

在柏文喜看來，樓市是個(gè)買漲不買落的市場(chǎng)，只有市場(chǎng)預(yù)期改善和行業(yè)信心修復(fù)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖，各項(xiàng)利好政策的推出都只有助力作用而無法起到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的決定性作用。

郭毅也持有類似觀點(diǎn)，改善預(yù)期、調(diào)動(dòng)需求還是要看促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)消費(fèi)的政策是否能有顯著成效，“房地產(chǎn)的冷熱反應(yīng)的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境冷暖周期，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍處于震蕩的局勢(shì)之下、就業(yè)沒有穩(wěn)定增長(zhǎng)，收入預(yù)期就沒有逐漸改善的可能性，在房地產(chǎn)等大宗消費(fèi)上會(huì)相對(duì)偏理性和謹(jǐn)慎。”

一二線市場(chǎng)有望率先復(fù)蘇

市場(chǎng)修復(fù)仍需更多時(shí)間

2023年是疫情防控政策優(yōu)化后的首年，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”是各地共同的發(fā)力點(diǎn)。

開年以來，地方兩會(huì)密集召開，多省市陸續(xù)公布2023年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，多集中在5%至6.5%，同時(shí)對(duì)全年重點(diǎn)工作進(jìn)行部署，包括對(duì)“提振住房消費(fèi)”的一系列支持政策，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將整體好轉(zhuǎn)。

在年初定調(diào)房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年提振住房消費(fèi)需求的松綁政策力度將進(jìn)一步加大。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，核心二線城市除個(gè)別城市核心區(qū)外，政策有望全面放開；一線城市政策存在改善空間，如與人口、人才等政策相結(jié)合促進(jìn)住房需求釋放。

克而瑞也認(rèn)為，一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策有望局部放松，涉及市場(chǎng)下行壓力較大的遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購(gòu)，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購(gòu)房資格等。同時(shí)，弱二線及三四線城市市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，或?qū)⑷嫒∠八南蕖薄⒓哟a購(gòu)房補(bǔ)貼、推出稅費(fèi)減免等。

針對(duì)今年樓市走向，中指研究院認(rèn)為，短期來看一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場(chǎng)復(fù)蘇，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。若政策執(zhí)行到位，全國(guó)市場(chǎng)最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。

從機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，由于疫情防控政策轉(zhuǎn)向，居民收入預(yù)期及消費(fèi)動(dòng)力有所恢復(fù)，1月樓市已有修復(fù)跡象。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年1月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比首次止跌，環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來首次止跌，同時(shí)帶動(dòng)同比跌幅收窄。止跌城市覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點(diǎn)城市群。

同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期改善勢(shì)能加強(qiáng)，1月貝殼50城二手房景氣指數(shù)提高至25，較上月提高6，回升幅度較上月加大，也是自去年3月以來首次回升至20以上的景氣區(qū)間。