地產財富會

“兩會”定調后

(資料圖片)

帶給我們很多疑惑和新思考

今年是政策“寬松大年”，

還是房企“出清大年？

是市場回暖剛改需求爆發的一年，

還是依舊難以打開年輕人“心結”的一年？

2023-3-8

兩會期間，很多城市似乎趕著節點“交作業”。

在重慶江北區宣布房交會期間購房契稅50％補貼之后，長沙也放松限售，網簽滿四年即可上市交易。

長沙可是樓市調控“模范生”啊，這個節點突然松綁，雖幅度不大，但實際意義大于形式意義。

其實，對于今年兩會，其實地產人士的期望值可以說是拉滿的狀態——大家十分期待如何定調，渴望看到與上述類似的很多政策層面的跟進與補位，渴望看到超預期的寬松出現。

因為過去的2022年確實是非同尋常的一年，不論是對于我國宏觀經濟，還是單就房地產行業而言，都處在改革與調整的深水區。

再加上去年重申房地產是支柱產業，所以大家信心和期望一下就被拉了起來。

那么，從此次兩會政府工作報告所透露出的信息來看，今年的政策會出現超出預期的寬松嗎？

防范和化解風險是重點

對地產要“時不時緊緊皮”

我們先看本次兩會政府工作報告中的第一條核心內容：

有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

相比往年，《報告》首次把“防范化解風險”擺在今年房地產工作的重中之重。

因為，目前來看，房地產是風險最集中的一個領域之一。

尤其是部分優質頭部房企的資產負債表風險必須加以控制，以防止風險向金融系統無序蔓延。畢竟過去幾個頭部房企出險后帶來的影響和危害是巨大的，今年絕不允許在同樣的問題上“栽兩次跟頭”。

這也意味著，高層在防范頭部房企風險，改善優質房企現金流和資產負債表的同時，會采取相應舉措，順手拉一下那些躺在ICU但“還能再搶救”一下的優質頭部房企，從而更好地穩住大盤，穩住信心，守住不發生系統性風險的底線。所以某種程度上，融創、旭輝等房企今年可能會等到一些時機。

至于一些無序擴張，一直躺平一直爽和有點過分叛逆不聽勸的房企——

對不起，出門左拐，自生自滅。

總之，對于大部分出險房企，就是堅持市場化原則，該破產的破產、該重組的重組、該追責的追責。

所以，從行業處境來看，把這份報告或者說兩會定調視作救命稻草非常不可取。

反而更需要看到，今年也會延續去年的一些原則——在“房住不炒”大的框架下，23年是正視問題、縷清問題的一年，也是清算和解決問題的一年。

23年，很多房企可能等不來絕對意義上的“寬松大年”，反倒有可能等來新一輪“出清大年”。

同時需要注意到兩會中防止“資本無序擴張”這一新提法。

可能很多人注意到，前兩年反對資本“無序擴張”的聲音更多集中在互聯網平臺經濟領域，比如阿里巴巴、滴滴打車、美團等互聯網行業巨頭。

從2020年的反對“資本無序擴張”到2021年設定“紅綠燈”，再到2022年的“常態化監管”，如今，這場歷時三年的互聯網平臺經濟行業整改已取得巨大成功。

所以地產也是如此。不論是“防范和化解風險”帶來的行業出清，還是“防止無序擴張”帶來的整改和常態化監管，都不是什么壞事。

當下市場正在呈現回暖趨勢，可以肯定的是，好的信號會繼續傳來，而今年也將會是“時不時緊緊皮”的一年，是政策適度寬松和常態化監管并行的一年，伴隨持續刺激、出清、監管所帶來的連鎖反應，今后，房地產將真正走上平穩健康理性的發展道路。

支持剛性和改善性住房需求

抓住年輕人“錢包”還得下功夫

兩會政府工作報告中的第二條核心內容是：

加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

這背后的本質問題是——隨著人口流動日益活躍，人口向經濟發達地區和城市群集聚趨勢明顯，新市民、青年人“買不起房、租不好房”的問題越來越突出。

因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障，同時刺激他們進行住房消費。

住房保障體系的推進還是比較順利和快速的。“十四五”時期，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

但支持剛性和改善性住房需求，可不是單方面意志能夠決定的事。尤其是抓住消費主力軍年輕人的“錢包”，讓他們心甘情愿去買房并不容易辦到。

有沒有發現——

這屆年輕人好像越來越佛系，越來越不怎么買房了。

前有上海夫妻用300萬元提前退休，后有30歲碩士辭職存100萬元到云南養老，近來有關攢錢提前退休、存錢養老相關的話題不斷引起熱議。

某“搞錢”暢銷書作者松浦彌太郎說：“攢錢比花錢更容易。畢竟花錢的方法有很多，但攢錢的方法就只有一個，那就是‘少花錢’。”

可是當下，我們的這些年輕人進一步豐富了“搞錢”方法論，不僅少花錢，還為此創造了“無痛攢錢”的方法：

以每次攢錢數小、周期短、目標小為特點，不知不覺中，實現痛感極低的攢錢計劃。

可怕的是，當你打開社交媒體，會發現“周末拜佛”成為一種新的潮流，而其中的主流群體居然是年輕人！

數據顯示，今年2月以來，預訂寺廟景區門票的人群中——

90后、00后占比接近50%。

沒想到，年輕人沒能成為大消費和購房主力，反倒成為了點燃寺廟旺盛香火的主力。

所以，這些情況才是真正讓高層坐不住，并下定決心解決好新市民、青年人住房問題的根源。

可以預判，需求端“多維刺激”和“精準施策”將是2023年樓市的另一個重要信號。

今年，雖然不會出現絕對的超預期寬松，但打開年輕消費群體“錢袋子”會有更多針對性政策，對剛需改善群體購房支持政策也會延續，甚至加碼。不僅會出現一些不同城市不同區域的松綁，比如在購房門檻上會有針對性的放寬，利率和首付進一步降低等，以及更多的現房銷售，還會施行各種人才引進政策，加大購房補貼、稅費減免等財稅刺激等等。

當然，比起年輕人的“錢包”，他們的心結可能是更難打開的。

所以，多渠道增加城鄉居民收入，以及在教育、醫療方面降低年輕人等群體的生存焦慮，將是政策需要持續努力的一個方向。

總之，這次兩會正視了房地產以及經濟發展中存在的諸多問題，總結了許多發展中寶貴的經驗教訓，讓我們看到新動力(310328)、新曙光。

現在，我們不要幻想什么絕對意義上的大寬松，我們唯一要做的就是，相信高層、相信中國的智慧。

一起耐下心來，守得云開見月明。

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