觀點網處于資產重組階段的珠海國企格力地產(600185)，于4月21日正式發布2022年年度報告。

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今年1月底，該公司就曾預告將因計提減值準備而錄得大幅虧損，如今外界將得以對業績公告有更全面的了解。

年報披露，格力地產2022年錄得營業收入40.46億元，同比減少43.27%；歸母凈利潤為-26.84億元，同比減少682.83%；扣非歸母凈利潤為-21.20億元，同比減少558.91%，兩項利潤指標均處于業績預告區間的虧損最大值。

其中，格力地產計提了各項資產減值準備合計17.88億元，由此減少歸母凈利潤及歸母權益分別達17.85億元。

和其他房企類似，新冠疫情及房地產下行成了該公司計提的主要原因。

從房地產主業觀察，格力地產去年無論是新增銷售還是結轉的均價都出現了下降，結轉均價更是下降接近4成、回到2020年水平。

同時更需關注的是，由于拿地動作減少，其房地產儲備至去年底僅剩下重慶項目，待結轉面積也僅剩下不足8萬平方米。

盡管在新的戰略版圖中，房地產仍將是格力地產三大業務板塊之一，但從資產現狀及重組的方向看，以免稅品銷售為核心的大消費產業已基本明確是該公司的發展主思路。

過去幾年，格力地產陸續在為轉型做并購，新業務能多大程度扭轉業績仍充滿不確定性。

業績現狀

格力地產提及，受房地產市場行業周期影響，為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產，2022年，公司基于謹慎性原則，按照存貨可變現凈值低于其成本的差額，對部分項目計提存貨跌價準備，投資性房地產公允價值也大幅下降。

觀點新媒體查詢，2022年初，格力地產存貨賬面余額235.73億元，較賬面價值233.54億元僅計提存貨跌價準備約2.19億元；至年底賬面余額微降至230.54億元，但賬面價值僅剩余211.68億元，涉及存貨跌價準備18.86億元。

根據公告，最終格力地產計提資產減值準備合計17.88億元，資產范圍包括應收賬款、其他應收款、存貨、固定資產、在建工程、商譽，占公司2022年經審計的歸母凈利潤絕對值的66.61%。

受到計提資產減值的拖累，格力地產去年歸母凈利潤降至-26.84億元，歸母權益降至63.35億元。假如剔除這部分影響，歸母凈利潤大約為-9億元，仍為虧損的一大原因是該公司的投資性房地產公允價值也出現下降，由此變動產生的非經常損益達到-5.36億元，上年同期為155.75萬元。

回到主營業務自身，房地產作為營收貢獻占比達84.35%的核心業務，去年錄得營收34.13億元，同比減少46.15%；該業務毛利率27.56%，2020年、2021年同期則分別為37.74%、31.07%，毛利水平呈現逐年下降趨勢。

均價角度看，格力地產去年結轉收入34.13億元，所對應的結轉均價減少39.56%至2.03萬元/平方米，僅稍高于2020年同期水平。在過去幾年房地產拿地成本相對較高的情況下，結轉均價下降最終直接拉低了盈利水平。

實際上，該公司的新增銷售同樣出現了均價下降的跡象，去年實現新增銷售金額40.55億元，同比微減2.19%，均價則下降7.67%至2.55萬元/平方米，創下三年最低紀錄。

以位于珠海西部的格力雙子星項目為例，去年9月下旬市場消息顯示，項目于此前半年前售價1.55萬元/平方米，當時降至0.98-1.10萬元/平方米；今年3月，項目推出最高優惠18萬的營銷動作，部分限時秒殺房源均價在1.03-1.19萬元/平方米之間。

不過，去年格力地產的銷售費用錄得1.51億元，同比減少19.30%，降幅大于同期銷售額；管理費用4.90億元，同比減少5.36%，反映企業在壓降成本方面取得了一定成效。只是由于營收降幅過大，該公司的銷售費用率、管理費用率同比分別上升1.11個點、1.67個點至3.72%、4.13%。

即便如此，由于土儲的萎縮，格力地產在房地產業務的可持續性方面仍面臨不小挑戰。去年其在建項目主要包括珠海、上海、重慶、三亞共計6個項目，在建建面100.45萬平方米，已竣工面積17.88萬平方米。

在結轉層面，該公司待結轉面積僅有7.68萬平方米，同樣是三年最低水平，維持營收規模就意味著要持續推動項目開工建設并入市銷售。

報告期末，格力地產持有待開發項目只剩重慶項目一個，土地面積33.91萬平方米，計容建面68.87萬平方米。

重組未來

經歷艱難的一年后，房地產市場于2023年出現了一定的回暖跡象，尤其是上海、深圳等地等地的樓市成交反彈明顯，房企的銷售也出現了增長。

今年1月中旬，上海前灘格力海德壹號項目自2014年拿地后首次啟動認購。項目拿地均價6.58萬元/平方米，認購時推出163套房源，均價12.98萬元/平方米，實際獲認購639組，最終項目開盤售罄。

數據顯示，格力地產2023年1-2月共實現簽約面積5.8萬平方米，同比增加395%；簽約金額43.27億元，同比增加1332%，已高于去年全年銷售業績。

對于2023年，格力地產并未提及地產的具體發展目標。其于年報中表示，房地產業務將改變傳統開發模式，深挖潛在優質房地產資源，探索多種開發合作模式，進一步增強板塊盈利能力。

取而代之的是近三年一直強調的轉型方向，具體確立了以免稅業務為主導的大消費產業、發展可期的生物醫藥大健康產業、堅持精品化路線的房地產業三大板塊齊頭并進的全新戰略格局。

按照此前披露的重組交易方案，格力地產擬以交易對價89.78億元收購珠海免稅集團100%股權，其中通過增發股份支付76.31億元，現金支付13.47億元；同時募集配套資金不超過70億元。

過往格力地產為了業務轉型，接連出手并購資產，包括2020年5月收購珠海免稅集團同時宣布以17.26億元購買科華生物(002022)18.63%的股權，為進軍大健康業務進一步奠定基礎。不過，由于盡調工作不充分，僅時隔一年，2021年5月，該公司便宣布以19.5億元出售科華生物股份(600201)。

與之相比，珠海免稅集團一方面同隸屬于珠海國資委，資產質量方面更容易把關，另一方面珠海國資委方面還向格力地產就免稅業務的利潤做出承諾，為后者轉型提供了支撐。

2020年、2021年及2022年1-11月，珠海免稅集團營業收入分別為11.55億元、17.76億元及15.13億元，歸母凈利潤2.82億元、5億元及1.7億元，對應凈利率分別為24.42%、28.15%、11.24%。

按照業績承諾，2023年至2025年，珠海免稅集團實現的凈利潤分別不低于5.17億元、5.67億元及6.20億元。若本次交易實施完畢的時間延后，則業績承諾補償期間順延。

從效益創造的角度看，免稅業務對格力地產的利潤修復或遠大于傳統地產業務，對于負債表的潛在優化同樣具備空間。去年11月底珠海免稅集團資產負債率僅30.48%，若完成交易，同期格力地產資產負債率將從72.60%降至71.41%。

由于交易尚未完成，格力地產仍被外界視作地產上市公司，去年底資產負債率同比上升8.91個點至79.07%，有息負債余額178.40億元，對應有息負債率58.96%。期末公司短期借款、一年內到期非流動負債合計106.60億元，現金短債比約1.37倍。

反映在估值上，截止到3月21日收盤，格力地產跌3.34%至7.81元，較52周最高13.80元縮水43.41%，目前市值147億元。