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近兩年火爆的創新產品公募REITs進入密集分紅期，平均分紅比例接近99%，引發業界關注。

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公募REITs分紅穩定

據中信建投(601066)研究部統計，截至2023年4月16日，20只公募REITs中，共計12只完成了2022年可供分配金額的實際分配，5只尚未分配2022年全年的可供分配金額，3只尚未分配以2022年12月31日為基準日的可供分配金額。

從分紅情況來看，公募REITs呈現出了高比例的穩定分紅，前述12只REITs 2022年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。

在大部分業內人士看來，具有強制性分紅、流動性較好、收益穩定等特征的公募REITs仍是優質的配置標的。

上海交通大學上海高級金融學院金融學教授、學術副院長嚴弘對媒體表示，公募REITs之所以備受追捧，主要有三大原因：

其一，就多年的海外發展經驗考量，公募REITs的收益既包含了現金流收入，又包含了基礎物業資產的增值，風險一般介于股票和債券之間。

其二，公募REITs跟股票、債券等相關性較低，站在資產配置的角度來看，該類產品是理想的配置標的。

其三，通過公募REITs可以用少量的資金直接參與到不動產的投資中，并且公開市場交易的形式也使得資金流動性和信息透明度較高。

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保租房REITs“可分配金額完成率”超100%

近年來，我國住房租賃REITs破風疾行。

2022年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點項目成功上市。

2022年12月，華夏基金華潤有巢REIT發行上市，成為業內首單央企保障性租賃住房REITs。

據悉，4只保障性租賃住房REITs底層資產均位于核心城市，運營效果良好，目前累計發行規模逾50億元。

今年，也是保障性租賃住房REITs首次披露年報。

數據來源：2022基金年報

億翰智庫研究指出，保租房REITs運營表現較為穩健，均達到預期，底層資產項目運營情況也較為穩定，出租率均在95%以上。

其中，最關鍵的指標“可分配金額完成率”，3只REITs都超過了100%。紅土創新深圳安居REITs更是達到120.67%，對REITs持有者來說是最大的利好。

此外，3只REITs的具體經營指標也各顯優異。

數據來源：2022基金年報

紅土創新深圳安居REITs是上市以來利潤率表現最佳。報告期內，紅土創新深圳安居REITs實現收入2482萬元，2022年末項目毛利率達到64.25%。

中金廈門安居REITs租金小幅提升，出租率基本保持穩定。中金廈門安居保障房上市以來實現營業收入3185萬元，其中，租金收入占比100%，項目整體出租率為99.15%，與2022年3月末基本一致。

華夏北京保障房REITs整體運營情況穩定。REIT上市以來實現營業收入2996.94萬元，其中，租金收入占比100%，項目公司報告期內實現EBITDA為2019.77萬元。

從估值角度看，已公布2022年報的保租房REITs中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT，其估值較首發分別上升0.18%、0.74%及0.26%至11.60億元、12.23億元、11.54億元。

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