如果脫離了城市談房地產(chǎn)上漲還是下跌，其實(shí)是非常不負(fù)責(zé)任的。因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)全國市場分化現(xiàn)象非常明顯，這是大家都有目共睹的。在房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位下，全國樓市整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，也意味著各地漲跌互現(xiàn)。

這就給我們的購房者增加了難度，所以該不該買房絕對不能憑空而論，因城而異，因人而異，只有在具體的城市具體的人，才能有針對性地去判斷該不該買房。

相信很多人都非常清楚也經(jīng)常聽到一句話，千萬不要去三四線城市買房，我也經(jīng)常說很多三四線城市的確難見未來，原因很簡單，有的地方根本就沒有人進(jìn)來了，更沒有什么像樣的資源和產(chǎn)業(yè)支撐，即便是自住，也離不開對投資預(yù)期的判斷，這樣來說潛力不大。

但我們可不能說，這些地方的房子真的就不能買了。畢竟大家需求不同，有人就是世代生活在這里，也不會(huì)去其他地方，不管投資價(jià)值如何，自住是必須的，你不讓他買怎么著？只能說，盡量選擇一些品牌好的開發(fā)商，好的核心地段就是了。

再說三四線城市里邊也是分化的，不是所有小城市都不值得買(300785)，這個(gè)更加考驗(yàn)購房者的判斷力。我們有時(shí)候也能從一個(gè)城市的舉動(dòng)來感受這里的市場狀況。

2022年以來，全國各地頻出“穩(wěn)樓市”的政策，市場開始呈現(xiàn)企穩(wěn)的信號。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)，今年各地房地產(chǎn)調(diào)控近80次，其中，對樓市釋放利好政策的就達(dá)近40次。但從城市級別看，基本上是三四線城市，少數(shù)二線城市。

給我們的啟發(fā)是什么？一般來說，城市級別越低，或者說市場情況表現(xiàn)不佳越有釋放穩(wěn)樓市政策的沖動(dòng)，購房者也越要有意識(shí)去客觀看待這些城市的未來。

2月16日，國海證券(000750)研究所聯(lián)席所長夏磊表示，三四線城市房地產(chǎn)市場分化在加大。比如，處在發(fā)達(dá)一些的城市群的此類三四線城市人口仍有流入，不在城市群或者都市圈中西部或東北區(qū)域，大多數(shù)人口則持續(xù)流出，需求也大幅萎縮。

這似乎與我們以前講到的一二線城市和三四線城市之間的區(qū)別并不矛盾，也都是以人口凈流入為參考標(biāo)準(zhǔn)的。房地產(chǎn)長期看人口，這些年人口流入的大方向?yàn)橐欢€城市，強(qiáng)三線城市基本保持平衡，但四線及以下城市可能在持續(xù)凈流入，這也構(gòu)成房地產(chǎn)未來格局的重要因素。

所以，我們也不能一概而論，說三四線城市的房子堅(jiān)決不能買，因?yàn)闁|西有差，即使東部，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和沒經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人口流入和人口流出的城市對房地產(chǎn)的影響結(jié)局也是大不一樣的。但整體來看，市場比較好的三四線城市基本上位于長三角、珠三角城市群。

在《最新十大人口凈流入城市》中，這些城市全在三大城市群。人口流向決定了房地產(chǎn)發(fā)展方向，也有大城市在進(jìn)行人口疏解，隨著一體化的推進(jìn)，外溢人口不可能都回老家，而大部分會(huì)選擇周邊城市，人口流向也在改變著房地產(chǎn)的市場格局。未來房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)一定在大城市周邊的城市，即與大城市形成的城市群。

倒不是說有些城市群房價(jià)大幅下跌就失去了價(jià)值，恰恰是這些城市在過去因?yàn)榉N種利好提前透支太多，目前是市場的正常調(diào)整。而未來將從粗放式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，變得更加宜居。

哪些城市的房子還能買呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷就曾表示，未來房價(jià)下降城市的個(gè)數(shù)一定會(huì)超過上漲城市的個(gè)數(shù)，即二八現(xiàn)象將逐漸呈現(xiàn)出來。

甭管上漲還是下跌，其實(shí)都是穩(wěn)樓市的需要，市場難有大幅波動(dòng)，這是底線。對于一線城市，不要計(jì)較房價(jià)的一時(shí)漲跌，基本上買來問題不大。一些新一線城市或熱點(diǎn)的二線城市，甚至未來潛力要大過一線城市。對于很多三四線城市，大概率會(huì)萎縮，房子賣不掉，租也沒人租。

還有一部分三四線城市由于有人口凈流入和產(chǎn)業(yè)資源支撐，未來還是有很大的機(jī)會(huì)。

這些城市還有剛需和改善購房者的支撐。畢竟無論投資與否，住是剛需，是本能，只要不打算離開故土，那么就得有房。所以，當(dāng)?shù)鼐用竦淖宰⌒枨螽?dāng)然也包括改善和婚房需求，可以支撐一些；此外，無論多少，總有一些外地在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯模灿匈I房的需求；返鄉(xiāng)置業(yè)的需求有一些，這兩年受到很大影響，但大趨勢難以改變，所以只會(huì)暫緩，需求客觀上難以改變；當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)城買房需求，包括結(jié)婚需要在城里買房等。

總之，大部分三四線城市不好過，下跌城市會(huì)增加，少數(shù)的因?yàn)橛腥丝诹魅肷姓f得過去，尤其是一些居于城市群的城市或許還有機(jī)會(huì)，該不該買房，還是要看自己的需求和城市的發(fā)展空間。不是不能買，而是三四線城市更需慎重，更需專業(yè)。

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