(相關(guān)資料圖)

對(duì)很多為地產(chǎn)未來(lái)感到迷茫的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果他們能拿到濱江集團(tuán)(002244)（SZ002244）的半年報(bào)，便會(huì)從這份財(cái)報(bào)中找到希望。

和很多上半年銷售迅速下滑，資金回籠不暢，又遭遇銀行抽貸的同行相比。濱江集團(tuán)2022年上半年的表現(xiàn)，堪稱模范。后者上半年創(chuàng)造了兩個(gè)紀(jì)錄，一是融資成本創(chuàng)造新低。截止6月30日，平均融資成本為4.7%，較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；二是回籠資金322億元，比去年同期提升6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于行業(yè)同期的表現(xiàn)。

這兩個(gè)優(yōu)秀的表現(xiàn)，吸引了大量金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。在大部分地產(chǎn)股較去年末股價(jià)下跌，或者持平，整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)微漲的情況下，濱江集團(tuán)的股價(jià)卻從去年底的4.43元/股，飆升至截止8月26日的9.46元/股，漲幅達(dá)到113.54%。另外，在地產(chǎn)同行普遍融資性現(xiàn)金流凈流出的背景下，濱江成為以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)極少數(shù)可以放心借貸的地產(chǎn)企業(yè)，融資性現(xiàn)金流凈額超過(guò)114億元，也較多數(shù)同行要好。

財(cái)務(wù)穩(wěn)定的新藍(lán)籌

受大環(huán)境影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)上半年的表現(xiàn)慘淡。行業(yè)龍頭碧桂園的凈利潤(rùn)降幅超過(guò)60%，歸母凈利潤(rùn)降幅超過(guò)90%；老牌港股地產(chǎn)企業(yè)——九龍倉(cāng)的歸母凈利下滑也超過(guò)9成；中報(bào)巨額預(yù)虧的地產(chǎn)公司也已經(jīng)不在少數(shù)。

在這樣的背景下，濱江集團(tuán)的業(yè)績(jī)依然實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.9億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)12.84億元，較上年同期增長(zhǎng)1.34%，截止2022年上半年末，公司總資產(chǎn)2,523.43億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)218.05億元，分別較上年同期增長(zhǎng)19.18%和5.95%。

另外，公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%，凈負(fù)債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現(xiàn)金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。

特別是尚未結(jié)算的預(yù)收房款達(dá)到1198.5億元，較年初增長(zhǎng)28.13%，有力地保障后續(xù)營(yíng)收和凈利持續(xù)增長(zhǎng)。

銷售市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，是濱江預(yù)收房款大幅增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1—6 月份，商品房銷售面積 68923 萬(wàn)平方米，同比下降 22.2%；其中，住宅銷售面積下降 26.6%。商品房銷售額 66072 億元，下降 28.9%；其中，住宅銷售額下降 31.8%。

而濱江集團(tuán)在今年1—6月銷售額683.93億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，榮獲杭州房企銷售冠軍，并且權(quán)益銷售回籠資金322億元，比去年同期提升6%。因?yàn)殇N售表現(xiàn)良好，截止6月30日，濱江實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入4.81億元，比去年同期上升了151.04%。

也是因?yàn)閮?yōu)于同行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，濱江集團(tuán)才有能力在今年上半年成功“抄底”土地市場(chǎng)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇少拿地，甚至不拿地，有些企業(yè)甚至因此甘脆解散了投資部。

這給了濱江乘機(jī)抄底拿地的機(jī)會(huì)，上半年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華1個(gè)，杭州28個(gè)，進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。

市場(chǎng)份額即將進(jìn)一步擴(kuò)大

8月19日，浙商證券(601878)發(fā)出了針對(duì)濱江集團(tuán)的最新研報(bào)。

根據(jù)后者測(cè)算，2022年1-7月濱江集團(tuán)新增拿地貨值占全國(guó)房企新增貨值比例約為8.7%，在所有房企中排名第3位；濱江集團(tuán)銷售金額占全國(guó)房企銷售金額比例約為1.2%，在所有房企中排名第12位。

浙商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前拿地貨值市占率隱含了地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)銷售的理論市占率上限，差值越大說(shuō)明公司未來(lái)銷售市占率提升的彈性越強(qiáng)。公司新增貨值和銷售市占率差值僅次于保利發(fā)展和招商蛇口(001979)，位列第3位，銷售市占率提升空間可觀。

上述研報(bào)認(rèn)為，濱江集團(tuán)的產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)秀，具有良好的溢價(jià)能力，品牌受到高度認(rèn)可，新推樓盤中簽率普遍不高，說(shuō)明產(chǎn)品受到購(gòu)房者追捧；產(chǎn)品進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域房?jī)r(jià)普遍高于周邊競(jìng)品20%，具有良好的保值和增值能力。

憑借在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)壓倒性優(yōu)勢(shì)，濱江有能力在未來(lái)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的凈利增長(zhǎng)。根據(jù)浙商證券的預(yù)計(jì)，2022年的歸母凈利潤(rùn)有望實(shí)現(xiàn)35億元，而到了2024年則可以達(dá)到42億元。

下行周期里的業(yè)績(jī)明星

對(duì)濱江而言，眼下行業(yè)下行的市場(chǎng)環(huán)境，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的推動(dòng)因素。

濱江提出，全年1500億元-1600億元的銷售目標(biāo)，并且繼續(xù)保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。拿地策略上，以銷售為導(dǎo)向，在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲(chǔ)備。權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過(guò)0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。

因?yàn)椋芾韺佣ㄏ碌纳鲜鲈瓌t，濱江在杭州的土儲(chǔ)規(guī)模進(jìn)一步增大。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州2022年上半年經(jīng)營(yíng)性用地成交總金額為1522億元，是全國(guó)最高的。濱江則是這座城市的拿地金額第一，拿地的總金額是第二名綠城的2.21倍。

按照這一趨勢(shì)，濱江在杭州的份額，有希望進(jìn)一步提高。在杭州市場(chǎng)龍頭地位，將變得更為穩(wěn)固。

截止2022年上半年末，濱江土地儲(chǔ)備中杭州占62%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比22%，浙江省外占比16%。

杭州市場(chǎng)未來(lái)的興衰，很大程度上將影響濱江未來(lái)三年的業(yè)績(jī)。

從過(guò)去十年的情況看，杭州相比于全國(guó)絕大多數(shù)地方，在人口吸附能力的表現(xiàn)上要好得多。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，浙江2010—2020年的10年中，省外流入人口達(dá)到1619萬(wàn)人，僅次于廣東。而流入浙江的省外人口，絕大多數(shù)又被杭州所吸納。僅僅2021年一年，杭州新人口數(shù)就超過(guò)23萬(wàn)人，是長(zhǎng)三角城市中新增人口數(shù)量的第一名。

在這樣一個(gè)人口常年新增量常年第一的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)常年保持高熱度，顯然就是自然而然的事。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，即使是在2022年的上半年，杭州的新房市場(chǎng)總體依然保持供小于求的格局。

憑借著在杭州市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，城市的人口紅利，將轉(zhuǎn)化為濱江盈利持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，幫助公司在地產(chǎn)行業(yè)下行周期內(nèi)，成為行業(yè)的業(yè)績(jī)明星。