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文/樂居財經 李奕和

保障房REITs潮起。

繼8月底紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房三只保障性租賃住房REITs成功上市后，保障房REITs的名單中即將迎來又一位新成員。

9月22日，華潤置地（01109. HK）公告，華夏基金及中信證券(600030)向證監會及上交所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。同日，上交所披露，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT提交申報并獲得受理。

華夏華潤有巢REIT是華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡稱“有巢深圳”）、中信證券、華夏基金三者聯合推出的REITs項目。

該基礎設施REIT的底層資產為有巢深圳旗下位于上海市松江區的兩個保障性租賃住房，即泗涇項目和東經濟區項目。

自此，華潤置地成為除招商蛇口(001979)外，第二個嘗鮮基礎設施REITs的房地產企業。

華夏基金作為公募基金管理人，將設立公募基金作為公開上市的基礎設施證券投資基金。有巢深圳將作為項目顧問向項目提供營運及管理服務，包括行政支援。基礎設施REIT將就此等服務支付管理費。

目前，預計公募基金將募集11.2億元。

相對于“快周轉”的開發模式，租賃住房資金沉淀量大、回報周期長。如果成功搭上REITs的東風，沉淀的資金將隨之“流動”起來。

去年以來，基礎設施REITs的開閘以及政策層“十四五”期間對租賃住房的定調，帶動了保障房REITs的興起。一眾房企蠢蠢欲動，想要在融資艱難的行業環境中，掘一眼“活水”，拓寬融資渠道，活絡手頭資金。

但事情并不如想象這般簡單。

此前深交所曾針對保障房REITs發布相關《指引》，要求基金原始權益人回收資金需用于保障房建設；且涉及地產開發的，應進行隔離，嚴防資金流入商品房及商業地產的開發。

對那些想要通過推動保障房REITs上市來拯救流動性的房企而言，這樣的想法或許并不那么現實。

首宗房企保障房REIT上市

作為首只由房地產企業推出的保障房公募REITs，華夏華潤有巢REIT的上市頗有一番意味。

泗涇項目全稱為有巢國際公寓社區·泗涇社區，是上海首宗R4租賃用地項目；東經濟區項目全稱為有巢國際公寓社區·東部經開區店，是上海第二宗R4租賃用地項目，同時是華潤置地的第二個租賃社區項目。

2017年，隨著房地產“租售同權”的明確，北京、上海等 13個城市成為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。次年，上海開始推出農村集體建設用地建設租賃住房。這些純租賃用地，也稱R4租賃用地。

2018年8月、10月，華潤置地先后以底價1.8億元和1.25億元拿下松江區工業區的“SJC10024單元09—11號地塊、松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊。經兩年多的開發建設，2021年3月、4月，泗涇項目和東經濟區項目先后達成開業。

據了解，泗涇項目土地面積2.02萬平方米，建筑面積4.03萬平方米，共建有825戶；東部經開項目建筑總面積12.8萬平方米，項目由5棟樓組成，其中1-4號樓為租賃公寓，共有1015套房間。

華潤置地是持有投資物業最多的房企之一，至2022上半年，其經營性不動產公允值達到2224億元。該公司最早在2018年涉足住房租賃領域，并創立長租公寓品牌“有巢”。

目前，華潤置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大產品線，入駐城市16個，管理房源5.5萬間。其中，在營房間數2.2萬間，儲備房間數3.3萬間。規模上名列前茅。

數據顯示，上半年，華潤置地生態圈要素型業務營業額76億元，增長19.4%，其中，代建代運營、長租、影業及康養業務對生態圈要素型業務的貢獻分別為94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。據此計算，長租公寓為其貢獻收入1.8億元。

此次上市，華潤置地將作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約34%，剩余的66%基金股份將為公眾基金份額持有人持有。

上市完成后，資產支持專項計劃將向華潤置地收購項目公司的全部權益。完成后，上述兩項目公司將由基礎設施REIT持有100%權益，不再為華潤置地附屬公司。華潤置地最終實現了在該兩個項目的退出。

根據截至2022年3月31日的數據，泗涇項目出租率約96%，東部經開區項目出租率約92%。出租率保持在較高水平。

在地產行業，如果華夏華潤有巢REIT成功上市，華潤置地將成為除招商蛇口外，第二個嘗鮮基礎設施REITs的房地產企業。其也是首個嘗鮮保障房REIT的房企。

保障房REITs受熱捧

隨著去年6月首批9只基礎設施REITs上市在深交所和上交所以來，國內的公募REITs市場不斷擴容。特別在住房租賃領域，在政策的引領下迎來公募REITs的上市潮。

2021年以來，中央針對保障性租賃住房建設力度加大，與此同時，多文件支持推動保障性租賃住房試點項目落地。據了解，為健全住房保障體系，著力解決新市民、青年人的住房困難問題，2021年、2022年，全國建設籌集330萬套（間）保障性租賃住房。

而根據今年9月中旬，住房和城鄉建設部副部長姜萬榮的介紹，“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房。以解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

政策的推動之下，2021年7月，隨著國家發展改革委發布“958號文”，保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點范圍。

今年5月27日，證監會與發改委聯合印發了《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點有關工作的通知》，正式啟動試點工作。

保障房REITs乘著這股東風迎來快速擴容。

在華夏華潤有巢REIT之前，不足一個月前的8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT剛剛完成上市。

政策的支持以及公募REITs開閘所帶來的市場熱度，讓這批保障房REITs受到了投資者的追捧。

8月16日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產品正式公開發售。其中，紅土深圳安居REIT擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。

8月31日，三只首批保障房REITs項目開啟同步上市交易，發行規模總計37.97億元。開盤之后，三只產品全部一字漲停。

而據統計，自去年6月首批基礎設施REITs發行以來，上市首日即錄得漲停板的僅有四只產品。上述三只保障房REITs均在該名單。剩余一只為2021年12月17日上市的建信中關村(000931)產業園REIT。

房企的新融資通道

投資者在經濟下行、股市震蕩的大環境下，對保障房REITs的追崇有其合理的一面。從收益率來看，這些保障房REITs的表現似乎并不差。

資料顯示，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT合計有8個基礎資產，擁有8663套租賃房間。這些底層資產均位于深圳、北京、廈門三個一線及強二線城市。三項目的出租率分別達98.78%、99.29%和94.66%，出租率高，有相對穩定的租金收入。

2022年一季度，上述三個項目毛利率分別達52%、68%、70%，具有較好的盈利水平。根據招募說明書，紅土深圳安居項目、中金廈門安居項目和華夏北京保障房項目2023年預計現金分派率分別為4.25%、4.34%和4.31%，可帶來穩定的現金流。

更重要的是，投資者爭相追崇，更看好的或還在于保障房REITs所能達成對企業、行業、社會等多方面的積極影響。

在一眾機構的眼中，保障房REITs的上市不僅有利于提高租賃住房供給規模、保障住房需求；另一方面也有利于企業盤活資產，降低杠桿，減少經營風險。

中銀證券表示，發展保障房REITs有助于形成可持續發展的投融資模式，募集資金繼續用于保障房建設，將有效擴大租賃住房供應規模。

“通過運用REITs等工具盤活存量，以提高租賃房源供給規模，可以加快補齊租賃住房供給側短板，推動解決大城市新市民、青年人住房困難問題。”

另對企業而言，保障房REITs作為權益型的成熟資產持有平臺，可為保障性租賃住房企業提供有效的退出渠道，從而使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式。

這可以提升租賃住房行業權益融資比例，降低租賃住房行業杠桿率和金融風險。

特別在地產融資日漸艱難的大環境下，房企保障房公募REITs的上市，能為企業獲得更多元的融資通道，促進企業的穩定和發展。因此，華潤置地作為開發商獲發行房企首宗保障房REIT，也被認為有行業指向性的意義。

在最新公告中，華潤置地也指出，建議上市為公司提供另一種以股權為基礎的融資方式，其將使集團的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴。

通過建議上市，公司將能夠盤活基礎設施資產，避免基礎設施投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響。“此舉亦將增強本公司的滾動投資能力及可持續營運，有利于本公司的長期表現。”

據了解，目前，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區均有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與基礎設施REITs試點。預計還將有更多的企業參與其中。

對仍處于艱難環境的房企而言，這是否意味著另一眼“活水”的到來？答案并非想象中那么豐滿。

7月15日，深交所曾發布《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房（試行）》。該《指引》就提出，要求原始權益人凈回收資金應當按照要求優先用于保障性租賃住房項目建設，確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。

另外，對原始權益人控股股東或其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當在資產、業務、財務、人員和機構等方面實施嚴格隔離，并對回收資金實行嚴格閉環管理，防范回收資金流入商品住宅或商業地產開發領域。

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