在下行的房地產市場中，高端住宅與普通住宅一度走出截然不同的行情，樓市低迷絲毫未能影響這個特殊市場火爆。

然而，到了2022年下半年，“高端房神話”終于破滅，多城高價房成交量價齊跌。尤其是總價5000萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯，去年全國范圍內僅成交383套，同比下降40%。

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高端市場“退燒”背后，是投資客和新經濟“新貴”的淡出。據機構統計，2022年豪宅購買人群中投資客比重僅為5%，豪宅拋售人群中有三成認為豪宅價格見頂、投資屬性減弱。此外，30歲至40歲的“行業新貴”購買人群減少，45歲以上年長客戶重新占據較大比重。

成交下滑61%，深圳二手豪宅領跌

從2019年到2022年上半年，高價房市場已堅挺了三年多，如今終于走到了下行周期，尤其是頂級豪宅，無論是一手還是二手，成交量均大幅度下滑。

在近日舉辦的“丁祖昱評樓市”發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱透露了2022年全年的頂級豪宅成交量：總價5000萬以上級別豪宅出現全面下行，其中一手頂豪全國共成交383套，同比下降40%。

以單價看，單價15萬元/平方米以上一手頂豪共成交422套，同比下降19%；單價15萬元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。

這些單價超15萬元的豪宅仍然集中在北上廣深四大一線城市，2021年上榜的蘇州在2022年則零成交。

丁祖昱表示，總價5000萬元以上頂豪成交下行的根本原因在于供應縮量，尤其是北京和上海，在供應短缺的情況下，便出現了成交大幅下行的情況。

二手豪宅市場更是明顯弱于一手豪宅。核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年水平，成交規模尚未達到2016年水平。千萬以上二手豪宅在2020年達到了峰值，全年成交套數突破2萬套，達到了22827套，2021年二手豪宅成交規模較2021年回落了17%，而2022年千萬以上豪宅成交套數則同比“腰斬”。

如果把總價1000萬當作高端住宅的基本門檻，那么一手市場跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。

據克而瑞統計，深圳2022年成交一手高價房6463套，同比下滑15%；廈門成交了803套，同比下跌57%；蘇州共計成交629套，同比跌幅達13%；武漢僅成交586套，同比跌幅為8%。

二手高價房方面，深圳在眾多核心一二線城市中領跌，全年成交二手豪宅1846套，跌幅高達61%；廣州成交了1544套，跌幅達到31%；重慶成交了20套，跌幅為35%。

據深圳市房地產信息平臺，深圳全年約有14個高端項目入市，這些項目的銷量出現了明顯分化，有的項目開盤日光，也有項目毫無水花，賣了小半年去化不足20%。綜合14個項目的情況看，深圳2022年入市高端盤整體去化率在70%上下，有項目開盤即打折。

高端市場“一夜降溫”

實際上，從2019年起一股豪宅熱蔓延，核心城市的核心板塊豪宅項目成為高凈值人群爭相擠入的資產“避風港”，這股熱潮一直延續到了2022年的8月份。

以北京為例，截至2022年7月末，北京的高端項目一直在引領市場，高價房的頭部效應放大。據“維居新房”統計，北京1~7月單價超過10萬元的豪宅成交了1753套，同比增長65%；總價2000萬元以上級別豪宅成交920套，同比增長18%，是所有新房細分市場中增長最快的一類。

2022年5月中旬，北京海淀的一場高端房法拍賺足眼球，經過117輪競拍后，一套頂級豪宅最終以1.09億元成交，單價高達36萬元/平方米。

廣州的高端市場從2021年起進入上行期，千萬級高價房成交量首次突破了2000套，創下歷史紀錄。2022年全年，廣州一手“千萬級”高端房仍然暢銷，據廣州中原研究發展部數據，這類住宅2022年成交宗數突破3000宗關口，同比2021年增加33%。

但是從2022年下半年起，廣州的二手豪宅市場明顯下行，廣州本地中介機構統計顯示，2022年整個珠江新城板塊賣出了630套二手房，月均53套，僅相當于高峰期的三分之一，下半年降價賣房成為主旋律。

丁祖昱表示，中國四大一線城市的千萬級豪宅成交量占到全國八成，總體來看，一手豪宅“打新逐利”的趨勢仍在，但是二手豪宅市場已經“一落千丈”，2022年第三、四季度起，高端市場表現出“后勁不足”。

價格見頂，投資屬性或減弱

為何火熱的高端市場也出現下行苗頭？

此前高端住宅的逆勢增長行情，與高凈值人群的增長以及他們的投資偏好有較大聯系。近年來無論是全球還是中國，高凈值人群數量都在大幅度增加，全球房地產資產價格也水漲船高。

萊坊國際《2022年財富報告》顯示，全球范圍內超高凈值人士（凈資產在3000萬美元以上）數量在近一年內增長了9.3%，相較于一年前增加了5.2萬人。該機構還預計到2026年全球超高凈值人士的數量將進一步增長28.3%。而且，越來越多的私人資本在涌入房地產，有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。

但實際上，到了2022年下半年，高端住宅的投資屬性已持續弱化。

丁祖昱表示，在2022年拋售豪宅的人群中，約有三成希望通過拋售優化資產配置，這部分人群往往認為豪宅市場出現階段性見頂，愿意犧牲部分利潤變現，做高流動低風險配置。而豪宅購買人群中，為了置業自住的比例升到了65%，有20%的人群是為子女購置，投資的比重僅為5%。

這意味著相當大一部分豪宅投資客正在退出市場，他們或是認為市場價格見頂，或是認為需求已經透支，豪宅的自住需求已經超越投資需求。

此外，直到2021年年末，豪宅的置業群體都呈年輕化趨勢，許多人是各新興行業的“新貴”，年紀在30歲~40歲之間。但到了2022年，隨著新經濟退潮，這些行業新貴也在淡出豪宅市場。

據克而瑞統計，2022年豪宅客戶中的年長客戶數量顯著增加，45歲以上的豪宅客戶成交占比超九成，以制造業、高端制造業為代表的傳統企業從業者重新占據數量優勢。

一手豪宅市場之所以還沒有完全退潮，原因在于一二手房倒掛價差仍在，“打新逐利”是基本驅動力，但隨著二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交，豪宅價格將回歸理性區間，一二手價差也有望縮小。