中新經緯1月6日電 (李惠聰)剛需購房人群或將迎來一個政策“紅包”。1月5日，中國人民銀行、銀保監會發布《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》(以下簡稱“通知”)，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。即全國范圍內，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均顯現下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策的下限。

專家表示：通知的出臺，意味著各地對首套房貸利率協調的空間將更大、更靈活，剛需和改善人群也將從中受益。

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堅持“房住不炒”，同時激活市場

事實上，最新的通知內容在2022年早先出臺的兩個政策中已有伏筆。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2022年5月，央行明確房貸利率下限為“LPR-20個基點”。2022年9月則在《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房價持續下跌、樓市低迷的城市可以突破“LPR-20個基點”下限，但政策有效期為2022年12月底。本次通知的推出，將早前的相關政策進行了再次細化與落實。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，本次通知是早前既有政策的延續與長效機制的正式落地。他指出，本次政策內容的一個關鍵點在于詳細明確了政策評估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期(2022年9月-2022年11月)，若連續3個月同環比下跌，可自主決定自下一個季度(2023年一季度)起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。這使各地在具體政策的操作執行中更有針對性。

為防止相關市場主體陷入房價持續下跌的惡性循環中，政策的出臺也成為一個及時的“對沖動作”。

易居研究院通過梳理全國70城房價指數靈敏據發現，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市有13個，房價顯現低迷的城市數量在明顯增多(從23個增加為38個)。這意味著未來將有更多城市可能要主動降低首套房貸款利率。

具體來看，目前二三線城市均有典型的房價低迷城市，如二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市如惠州、金華、徐州等。

對此，李宇嘉警示，如果任由房價長期持續下跌，會在一程度上導致老百姓(603883)獲得感下降；而房價陰跌不止，又有可能導致銀行斷供，對市場信心和預期造成更大沖擊；而房價下跌預期持續，會使存量房市場流動性快速下降，形成一種市場失靈的“板結”狀態。因此政策出臺，穩房價的意圖明顯。

李宇嘉分析認為，“通過下調或者取消房貸利率下限，使新利率與存量房貸利率有了對比與差距。這就可能會激勵居民將存量房貸還掉，換成新貸款。即賣房再買房，無形中提振了購房者買房、換房意愿，也鼓勵了部分有改善需求的人群盡快出手。

本質是降低了剛需客群的購房成本

嚴躍進指出，通知內容也釋放出一個信號：2023年房地產信貸政策仍要繼續寬松。僅僅針對首套房降低利率、不設下限，本質是降低了剛需購房群體的購房成本，鼓勵新市民、年輕人買房，鼓勵外地打工者返鄉置業。這不僅有激活市場的效應，同時也堅持了“房住不炒”。

李宇嘉則建議，應進一步降低存量房的房貸利率。他指出，目前樓市不景氣根源之一，主要是前期(2017-2021年上半年)，國內主流城市房價上漲過快，盲目沖動買房群體較多。那段時間，新房交易連續數年在歷史高位徘徊，市場普遍樂觀，房貸利率較高，普遍在5%以上。而當下，疫情三年，多數行業受到沖擊，已購房群體的存量房貸壓力也較大，理應得到重視。若能降低存量房房貸利率，不僅能降低購房者月供壓力，還能在一定程度上釋放內需和拉動消費。(中新經緯APP)

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