董希淼（招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員）

日前，中國人民銀行、銀保監會披露的信息顯示，央行和銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。這是2022年5月以來，在不到一年之內金融管理部門三次對首套住房貸款利率下限及其確定方式進行調整優化。此舉有助于更好地支持剛性住房需求，下一步應在如何更有力地支持改善性住房需求方面采取針對性措施。

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2019年8月，央行發布公告，明確新發放首套商業性住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（LPR），二套商業性住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。在此基礎上，各省級市場利率定價自律機制可根據當地情況，確定本地區內住房貸款利率加點下限。從此，以LPR為定價基準的住房貸款利率定價方式得以確立。

2022年5月，央行、銀保監會發布通知，將購買普通自住房的首套商業性住房貸款利率下限調整為相應期限LPR減20個基點，二套住房貸款利率下限不變。2022年9月，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前新發放的首套住房貸款利率下限，二套住房貸款利率政策下限仍然不變。

由此可見，金融管理部門對住房貸款利率調整的邏輯主線是兩條：一是對商業性住房貸款利率實行下限管理，央行及各省級市場利率定價自律機制分別確定全國性和區域性的住房貸款利率下限；二是逐步擴大對地方政府的授權，賦予地方政府適度調整首套住房貸款利率下限的權限。

由此，住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。

根據本次發布的《中國人民銀行 中國銀行(601988)保險監督管理委員會關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，并在評估的基礎上對首套住房貸款利率下限進行動態調整。這是對前期放寬首套住房貸款利率下限政策的延續和深化，從而將2022年9月的階段性政策固化為長期有效的長效機制。

該機制核心在于“動態調整”，即首套住房貸款利率下限在一定條件可放寬或收緊——新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限；新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應恢復執行全國統一的首套住房貸款利率下限。建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有多個方面的積極意義。一是有利于“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整；三是有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，住房貸款如何定價仍由銀行與借款人商定。在目前居民住房消費需求不振的情況下，預計將有更多銀行對多數借款人實際執行房貸利率下限。此前住房貸款7折利率最低到3.43%，而當前全國性首套住房貸款利率下限為4.1%。因此，未來一段時間，符合條件的地方首套住房貸款利率下限可能在3.5%-4.1%之間。

從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。因此，2023年應著重從需求側發力，進一步提振居民住房消費意愿和能力。

為此，應繼續加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低存量貸款利率等措施進行優化。目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求，應在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，也應適當調整，如適當放開一二線城市限購政策，允許結清貸款的居民購買第三套住房。此外，還應加快“帶押過戶”模式的推廣。