經濟觀察網 記者 田國寶 經濟觀察網多方求證獲悉，1月10日，中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增公司”）已經同意為旭輝發行的15億元中票提供擔保，目前正在對反擔保抵押物盡調，預計在春節前后可以完成發行。

(資料圖片僅供參考)

1月9日，在廣東省相關機構協調下，合景泰富的發債也獲得突破性進展，其中公司債計劃于1月17日發行。此外，寶龍等公司發行擔保中票的注冊工作也在進行中。

無論是已經確定的旭輝和合景泰富，還是正在進行中的寶龍，在存量信用債方面都有一個共同特點，即已經出現公開信用債違約、展期或延期支付永續債利息等信用風險事件。

在這一輪房地產流動性風險中，至今還沒有出現風險房企成功發債的先例，旭輝和合景泰富的突破，一定程度意味著風險房企融資的破冰，在房地產救市行動中無疑是一個標志性事件。

同時，經濟觀察網發現，近期的融資用途也出現新的變化，原來偏向“借新還舊”的信用債，目前更偏向于保交付。

風險房企融資破冰

“23旭輝集團MTN001“原本計劃在1月13日發行，不過之前中債增公司擔保沒有敲定，根據各方透露的信息，1月10日晚間，中債增公司已經同意擔保，暫定于1月18日發行。

旭輝這筆中票注冊額50億元，于2022年2月完成注冊，已經分別于2022年3月完成發行10億元、2022年9月完成發行12億元，還剩28億元額度。

這一次旭輝發行的中票，原計劃發行不超過20億元，但最終確定的發行額是15億元，期限三年，區間利率2.8%-4.3%，主承銷商為國泰君安(601211)證券。

一位接近發行的人士告訴經濟觀察網，由于臨近年底，發行擔保中票的房企較多，中債增公司人手不夠，相關盡調工作需要排隊，“各方都在努力，爭取能夠在春節假期前完成發行”。

旭輝這筆中票發行過程格外波折，先是擔保問題，雙方經過多輪商談，才最終確定反擔保抵押物。中債增公司是否提供擔保決定了民企發債成敗。

合景泰富發債工作進行得同樣艱難，早在2022年12月，合景泰富已完成注冊13億元中票，但由于擔保原因進展緩慢。這一次，合景泰富選擇先發行一筆公司債。

合景泰富這筆12億元公司債分兩個品種，品種一10億元，附帶CDS憑證，暫定票面利率上限為5.5%；品種二2億元，暫定票面利率上限4.5%，由廣東粵融資財擔保集團有限公司提供不可撤銷擔保。

據經濟觀察網了解，合景泰富已完成注冊的13億元中票發行也取得突破，已于1月9日取得中債增公司的擔保同意，與計劃不同的是，實際擔保額度由原來的13億元降至7億元，暫定的利率區間是3%-4.5%。

多個消息源指出，廣東省方面對合景泰富的發債給予極大支持，要求省內相關金融機構積極支持，但這一消息并未獲得官方和企業的證實。

從2021年房企流動性風險爆發以來，風險房企發債全面停滯。上述房企中，合景泰富和旭輝在2022年9月和10月出現境外債風險事件；寶龍多筆信用債展期。

多個金融機構和企業的人士表示，旭輝和合景泰富的發債已經完全確定下來，出現變化的幾率較小。這也意味著部分風險房企的融資破冰，但這一利好的覆蓋面以及有哪些房企能夠受益，還有待進一步觀察。

用途傾向保交付

以往，房企發行信用債，幾乎全部用于償還存量債務，但從近期發債的資金用途來看，用于工程建設的比例明顯提升。

根據2022年11月發布的廣州合景控股集團有限公司2022年第一期中期票據募集說明書，原計劃發行的13億元全部用于項目開發建設，涉及廣州、天津、杭州、武漢、昆明和佛山等6個城市的9個房地產項目。

9個項目中，佛山項目竣工時間是2022年；廣州郎月公館、杭州項目和武漢項目竣工時間為2023年。截至2022年9月，四個項目的投資進度分別為95%、62%、97%和96%，銷售進度分別為91%、39%、76%和59%。

目前旭輝還未公布15億元中票募集說明書。寶龍完成注冊40億元額度、首期發行的15億元中票，全部用于一二線城市項目建設。

不僅僅是上述房企，其他房企發債的募集資金用途也多傾向項目建設。中駿計劃發行的15億元中票，其中10.35億元用于項目建設，4.5億元用于補充流動性；新希望(000876)計劃發行的10億元中票，全部用于項目建設。

據多個接近發行工作的人士透露，自保交付實施以來，隨著民營房企通過CDS憑證、全額擔保重新發債以來，雖然交易商協會沒有明確下文，但在具體發行過程中會對資金用途進行窗口指導，原則上用于項目建設的資金比例在70%左右。

從2022年8月以來，民營房企累計成功發行11筆中票，2022年4季度發行的6筆房地產擔保中票中，龍湖的15億元除了3億元用于償債外，其余均用于項目建設；碧桂園的15億元全部用于項目建設；新城控股(601155)的10億元，不超過7.56億元用于項目建設。

另外，旭輝的12億元中票，除了2.3億元用來償債外，其余資金主要用于項目建設；美的置業的10億元中票，則全部用于項目建設；而卓越的6億元中票雖然沒有明確具體用途，但列出的擬投入項目資金已經達到了11.8億元。

在第二批中債增擔保成功發行的5筆中票中，龍湖的20億元用途有項目建設和償還境內外融資，但擬投入項目建設的資金恰好是20億元；碧桂園發行的10億元用途有項目建設和回購償還美元債，但擬用于項目建設的資金也是10億元……

意義與影響

央行官網發布的消息顯示，1月10日，央行和銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩增長有關工作。在這次會議中，再次強調了房住不炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

在這次會議上，也首次提出了“有效防范化解優質頭部房企風險，改善優質房企負債表計劃”，“具有一定系統性重要性的優質房企，開展‘資產激活’‘負債接續’‘權益補充’‘預期提升’四項行動，綜合政策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間”。

1月11日，有消息稱，優質房企資產負債表改善計劃名單，包括碧桂園、金地、龍湖、新城、遠洋、濱江、美的置業等房企，這是目前房地產行業僅有的幾家還未發生風險事件的民營房企。

經濟觀察網向多家房企及金融機構求證這一傳言，但對方均表示并沒有收到相關名單或者通知。不過，從目前房地產融資情況來看，較之前已經有大幅改善，尤其是風險房企融資破冰。

一位金融機構的人士告訴經濟觀察網，對已經發生風險的房企來說，監管機構對發債的態度較為謹慎，背后則是未來房地產走向依然存在不確定性。

“商業上沒有太大壓力，因為無論是中債增公司，還是認購的金融機構，都有相應的擔保和和反擔保”，該人士認為，重要的是輿論風險和導向問題，“既然這些房企可以發債，其他爆雷的房企是不是也可以發”。

其實，中債增公司對民營房企的發債擔保一直較為謹慎，從2022年8月底以來，僅為11筆中票進行擔保，加上2023年初即將發行的旭輝和合景泰富，也只有13筆，合計擔保金額167億元。

包括上述金融機構人士在內的多個人士認為，未來由中債增公司擔保發行的中票，無論從數量上，還是覆蓋面上，都不會有太大幅度的增加，更多會傾向于穩步推進，尤其是境內外債券均違約的房企，幾乎沒有擔保的可能性。但已經發生風險事件的房企中，對部分涉及風險規模較小、資產較為優質、杠桿相對不高的房企，會“擇優”選取少量進行嘗試，但在反擔保抵押物選取上將更為苛刻。

對于資金用途的窗口指導，部分金融和房企人士也提出擔憂，雖然資金用于保交付既符合政策要求，也惠及購房者，但可能會引發部分房企債權人的反彈，“你企業既然融到資了，為什么不還債，還要展期，但資金用途是圈定好的”。

不過，房企尤其是民營房企如何走出流動性泥潭，恢復正常經營，顯然還有待需求端的改善。