兔年春節(jié)作為疫情開放后的第一個春節(jié)，消費(fèi)復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁。根據(jù)國家稅務(wù)總局最新增值稅發(fā)票數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期全國消費(fèi)相關(guān)行業(yè)銷售收入與上年春節(jié)假期相比增長 12.2%，比2019 年春節(jié)假期年均增長 12.4%。其中零售、餐飲、電影、旅游等主要消費(fèi)板塊都有不錯的表現(xiàn)。

在消費(fèi)經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)活力之際，房地產(chǎn)也重新迎來購買力需求釋放的機(jī)會，年后提振房地產(chǎn)消費(fèi)再加大力度。近期房市迎來降息潮，近20個城市下調(diào)房貸利率。

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(資料圖)

消費(fèi)復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，房貸利率再刷新低提振購房消費(fèi)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長涉及廣，在拉動消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方面扮演著重要角色。多個地方都將提振住房消費(fèi)納入未來一年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總框架中。但在行業(yè)三條紅線的整改和內(nèi)需減弱影響下，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)低迷，即使政府不斷出臺利好政策，但效果顯現(xiàn)緩慢，房地產(chǎn)去年拖累整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

截至2022年年底，全國的首套房貸利率已經(jīng)下降至4.2左右，這個利率水平在歷史上也是屬于低位，為2014年以來的最低首套房貸利率。從各地提振房地產(chǎn)消費(fèi)的信心來看，2023年全國房貸利率仍有繼續(xù)下行的空間。

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2022年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)低迷

現(xiàn)階段拉動內(nèi)需是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)消費(fèi)是重要抓手，因此“因城施策”下各地都在主動、積極地提振房地產(chǎn)消費(fèi)，利好政策充實(shí)，后續(xù)或許仍將有新一輪的利好舉措出現(xiàn)。那么在眾多政策壓實(shí)下國內(nèi)房地產(chǎn)的恢復(fù)情況如何？我們從2022年房地產(chǎn)的總體表現(xiàn)來感受一下，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

從投資端來看，自2021年開始至今，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額的同比就一直呈下滑趨勢。2022年多重利空因素干擾下，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)投資增速也是一降再降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資10.06億元，下降9.5%。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

從供給端來看，房地產(chǎn)投資增速下降，房屋的新開工面積和竣工面積的表現(xiàn)也不如人意。2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%；其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%；其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

從銷售端來看，房地產(chǎn)的消費(fèi)持續(xù)低迷，居民購房意愿低下。2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。銷售端同比下降的幅度要遠(yuǎn)高于投資和供給端的降幅，如果不提振購房者的購房信心，會一直打擊企業(yè)的拿地意愿，房地產(chǎn)投資和建設(shè)難以回升。

由于房地產(chǎn)銷售的同比下降，房企的庫存壓力增大。一邊是三條紅線下房企的貸款門檻拔高，另一邊是需求減弱下銷售端乏力，企業(yè)資金回籠周期變長，房企2022年的壓力壓頂，頻頻傳出暴雷。從庫存來看，2022年末，全國商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

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地產(chǎn)開年尚未發(fā)力，住房消費(fèi)仍需時間修復(fù)

疫情的放開使得很多消費(fèi)場景在春節(jié)期間都迎來復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)在眾多寬松政策延續(xù)下春節(jié)期間的表現(xiàn)情況如何？

根據(jù)克而瑞研究報(bào)告，2023 年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，春節(jié)兩周（2023年1月 14日-1月27日）40個重點(diǎn)城市的新增供應(yīng)量僅306.9萬平方米，較2021年同期下降了30%。

受房企推盤積極性較低影響，2022年春節(jié)樓市成交尚未止跌。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023 年春節(jié)周40個重點(diǎn)城市成交量僅35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，較2022年同比下降14%，與2019年同期相比下降32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

細(xì)分城市能級來看，一線城市的購房需求相對堅(jiān)挺。一線城市春節(jié)周成交量為2.4萬平方米，同比下降72%，但顯著好于2021 年、2019年同期。二線城市成交量 7.1萬平方米，環(huán)比和同比分別下降86%、28%，其中青島、南寧、蘭州、合肥等城市實(shí)現(xiàn)同比正增長。三四線城市成交量26.2萬平方米，環(huán)比下降 61%，同比增長13%，表現(xiàn)優(yōu)于一二線城市，其中溫州、河源、中山、淮南、陽江等城市同比實(shí)現(xiàn)較大漲幅。

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心）

雖然疫情放開后的整體消費(fèi)表現(xiàn)活躍，但房地產(chǎn)的供給量和成交量表現(xiàn)依舊低迷，購房者的觀望情緒仍然較高。這是由于相對于日常消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)回血更難，房企的頻繁暴雷讓購房者抱著更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。去庫存仍將是2023年房地產(chǎn)企業(yè)的重心之一，而降低首套房購買利率就是重要手段，有利于刺激居民購房意愿。

當(dāng)前房價仍呈下滑趨勢，購房者看跌房價不愿買高。去庫存思路下，部分購房者期待更多的利好政策出臺，住房消費(fèi)的修復(fù)將是一個緩慢的過程，實(shí)現(xiàn)回暖仍需較長時間。隨著后續(xù)房地產(chǎn)利好舉措的不斷實(shí)施，諸如更低的貸款利率，首付比例等有利于住房消費(fèi)的落地，地產(chǎn)市場有望迎來進(jìn)一步復(fù)蘇。

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