受春節(jié)假期影響，1月房企融資同環(huán)比均下降，但降幅較上年同期已有所收窄。

與此同時，延續(xù)2022年末良好勢頭，2023開年房企發(fā)債又出現(xiàn)新的突破：連續(xù)斷發(fā)5個月的海外債在本月重啟，部分中型民企及個別出險房企則在本月成功發(fā)行信用債。

盡管勢頭整體向好，基于企業(yè)不同的信用等級，房企融資仍存在明顯的分化。藍鯨財經(jīng)在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分出險企業(yè)希望利好政策能夠盡快落地，真正的恢復預計還需要更長時間。

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海外債重啟，信用債發(fā)行主體更多元

2023開年，“第二支箭”快速落地，而且惠及面在快速擴大，信用債發(fā)行主體出現(xiàn)明顯多樣化。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，1月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元，占比58.4%。除央國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發(fā)行行列，出險房企也有成功發(fā)行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。

同時，海外債在連續(xù)5個月斷發(fā)后，終于再度迎來曙光。1月海外債發(fā)行67.3億元，占比13.2%，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。

“受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發(fā)行嚴重受挫，投資人信心短期內(nèi)難以修復。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，此次頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復發(fā)行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發(fā)行。

1月，房地產(chǎn)信托及ABS融資下降較快，不過據(jù)中指院預計，隨著春節(jié)假期結束，在政策助力下，融資規(guī)模亦有望回暖。

從典型房企債券發(fā)行來看，1月華潤融資額度最高，合計35.0億元，平均融資利率2.17%。具體來看，典型房企中首開、首創(chuàng)的信用債利率較高，均為5.4%，招商蛇口(001979)最低，為2.16%；海外債中萬達利率最高，為11%。

分化明顯，有國企兩月授信超千億

即使部分中型民企及出險企業(yè)在2023年伊始融資層“破冰”，也難掩企業(yè)間融資分化加劇。

以頭部民企萬達為例，繼今年1月13日擬發(fā)行4億美元高級無抵押債券之后，2月6日，再次發(fā)行3億美元高級無抵押債，發(fā)行期限為3年，資金用于為現(xiàn)有債務再融資。

據(jù)披露，該債券將在新加坡交易所上市，最終認購訂單超8.3億美元，來自56個賬戶，主要是資產(chǎn)/基金管理公司，亞洲投資者占比達87%。

“去年下半年以來融資環(huán)境確實發(fā)生了很大改善，大大緩解了之前‘四處找錢’的窘境。”某國企相關負責人更是向藍鯨財經(jīng)坦言，自2022年11月-12月底不到兩個月時間，該房企僅獲得銀行授信額度就超過1000億元。

反觀絕大多數(shù)出險房企，融資環(huán)境的恢復仍待時間。

多家出險房企向藍鯨財經(jīng)表示，“一方面希望能有更多借新還舊的機會，另一方面也期待市場會有更大好轉，公司融資和經(jīng)營的真正恢復預計仍需要很長一段時間，爭取‘軟著陸’。”

部分房企今年仍面臨償債高峰

值得注意的是，今年房企將繼續(xù)面臨償債的高峰，僅以境外美元債為例，恒大在今年1月、4月、6月、10月、11月各有一筆債務待還，累計額度為57.85億美元；花樣年在今年1月、6月、7月、10月也各有一筆債務待還，累計為15.5億美元。

2022年11月8日，銀行間交易商協(xié)會率先放出“第二支箭”，推動民營企業(yè)發(fā)債融資，多家民企在增信模式的支持下成功發(fā)行債券。

11月23日，央行和銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出6方面共16條措施，被業(yè)界稱為“金融16條”，半個月內(nèi)萬億級信貸意向資金快速與房企匹配。11月28日，證監(jiān)會宣布在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。

至此，第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開股權，“三箭齊發(fā)”意味著房企融資環(huán)境的拐點。

“從政策面而言，今年房企融資環(huán)境已獲得根本性改善，但由于行業(yè)仍未走出下行期、投資規(guī)模明顯收縮以及行業(yè)分化明顯等，基于總體性融資需求與具體企業(yè)信用狀況的融資活動，仍與銷售去化一樣處于下行通道。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜對藍鯨財經(jīng)表示，從中長期來看，房企融資的真正回暖更有賴于樓市真正回暖與行業(yè)信心的修復，而這一點仍存在較大的不確定性。