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3月10日佳兆業(yè)復(fù)牌后，景瑞控股也于3月14日正式復(fù)牌，至此，在港上市的待復(fù)牌房企數(shù)量減少到15家。

2022年4月1日開始，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年報數(shù)據(jù)，在港交所上市的佳兆業(yè)、中國奧園、融創(chuàng)中國、世茂集團、中國恒大、彩生活、花樣年控股等17家內(nèi)地房企停牌，至今僅佳兆業(yè)和景瑞控股復(fù)牌。

根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，如果上市公司持續(xù)停牌18個月，港交所便有權(quán)將股份摘牌，房企復(fù)牌之路迫在眉睫。

不過，自2022年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)吹來，利好政策不斷升級優(yōu)化，許多未出險且努力維持經(jīng)營的民營房企受到監(jiān)管層的肯定和幫助，部分已出險房企也得到了金融機構(gòu)的支持，房企融資環(huán)境明顯改善，也給了出險房企積極自救的信心。

年報難產(chǎn) 阻礙復(fù)牌

對停牌房企來說，阻礙復(fù)牌的客觀因素中，最主要的還是年報難產(chǎn)。

通過查閱復(fù)牌指引，停牌房企需要按照港交所復(fù)牌指引發(fā)布財務(wù)業(yè)績，并證明公司遵守上市規(guī)則第13.24條，有足夠的業(yè)務(wù)運作并且擁有相當(dāng)價值的資產(chǎn)支持其營運；及向市場提供所有重大資料，以便企業(yè)股東及其他投資者評估公司狀況。

業(yè)內(nèi)人士指出，在復(fù)牌指引中，年報要求最為嚴(yán)格，如果企業(yè)年報不能正常審計或?qū)徲嫀熖岢鲆勺h，港交所出于保護投資人利益的目的，不會讓企業(yè)復(fù)牌，且可能會在復(fù)牌指引中要求企業(yè)就審計師提出事項進行獨立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a救措施后方可復(fù)牌。

對于上市房企延遲發(fā)布2021年年報的原因，從房企發(fā)布的公告中可總結(jié)出共性：

一是中國內(nèi)地及香港地區(qū)近期的新冠疫情導(dǎo)致的出行、物流及其他限制，審計程序無法按期完成，比如銀行、客戶及供應(yīng)商等函證程序；

二是需現(xiàn)場檢查的審計流程受到阻延，如針對合作方及金融機構(gòu)的訪談、憑證檢查等；

三是多家房企在公布業(yè)績前遭到會計師事務(wù)所辭任公司核數(shù)師，導(dǎo)致公司不得不臨時更換審計機構(gòu)，比如普華永道已辭任多家房企核數(shù)師。不過，也有房企即便更換審計機構(gòu)后，依然至今無法公布經(jīng)審計的年報數(shù)據(jù)。

“除了受疫情影響之外，受市場下行和個別企業(yè)流動性風(fēng)險爆發(fā)影響，審計師普遍在審計程序執(zhí)行、會計估計上采取更加審慎態(tài)度，導(dǎo)致審計工作量和流程更加復(fù)雜。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。

2022年年初，包括合生創(chuàng)展、中國奧園、世茂集團、融信中國、龍光集團、三盛控股、富力地產(chǎn)等多家房企出現(xiàn)更換審計師的情況。更換審計師的原因有很多，最主要的原因在于審計師無法配合企業(yè)在年報上的表達，但即使將國際性大所換掉，一些原則性問題仍然很難達成一致。

有停牌企業(yè)人士透露，其所在企業(yè)無法復(fù)牌主要困于年報，即使更換審計師，最后的問題仍然在于，審計師只愿意為企業(yè)出具保留意見的財報。“保留意見”意味著審計師對財報中的一些數(shù)據(jù)不認(rèn)可，對股價不利。且上市很重要的功能就是融資，保留意見對再融資也有影響。“對監(jiān)管部門來說，如果企業(yè)出險，且審計報告存在保留意見，企業(yè)現(xiàn)階段想做融資很難被批準(zhǔn)”。

房企化債之路加速

進入2023年，隨著房地產(chǎn)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)好和多項利好政策落地，此前出險的部分優(yōu)質(zhì)房企加快出臺了化債方案。

今年開年，大多數(shù)出險房企境外債重組才算是有了實質(zhì)性進展，不僅華夏幸福(600340)境外債方案有進展，旭輝、融創(chuàng)、花樣年初步方案已出，奧園達成中期債務(wù)中止協(xié)議，祥生、中梁等房企的債務(wù)重組計劃正在尋求同意。

3月10日，旭輝控股披露了化債的初步方案。根據(jù)旭輝披露的初步指示性關(guān)鍵條款，旭輝此次的化債方案的核心包括“不超過7年的債券展期”和靈活的“債轉(zhuǎn)股”，這也參照了此前出險房企化債成功的方案，目前該方案是否能通過還需要獲得債權(quán)人的同意。

按照此前的化債經(jīng)驗，富力地產(chǎn)的“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤思路，華夏幸福用物管和代建平臺的股權(quán)作為置換的“債轉(zhuǎn)股”方案，也為出險房企提供了“債轉(zhuǎn)股”的新思路。從目前來看，“不削減本金”“適當(dāng)?shù)恼蛊凇薄爸Ц锻赓M”“債轉(zhuǎn)股”等方式成為房企化債的“標(biāo)準(zhǔn)動作”。

克而瑞研究中心指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，富力、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等多家房企債務(wù)展期的加權(quán)平均期限達到3年及以上。這意味著一旦企業(yè)展期方案通過，將有效緩解相關(guān)公司未來至少3年以上的流動性壓力，這為房企調(diào)整經(jīng)營策略、回歸健康軌道爭取了時間。同時，債務(wù)展期也讓房企付出不小代價，比如中國奧園，將對同意暫緩償債安排的債權(quán)人支付同意費，金額約為欠付該債權(quán)人境外債務(wù)本金額的0.25%或0.5%。

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示：“雖然債務(wù)重組可在一定程度上緩解房企流動性壓力，但其本質(zhì)僅是輔助手段。無論是展期、債轉(zhuǎn)股等相關(guān)重組，都僅能緩解企業(yè)一時燃眉之急。重組之后，企業(yè)運營改善核心還在于銷售端，即修復(fù)基本盤、依靠銷售回款以恢復(fù)企業(yè)自身‘造血能力’才是關(guān)鍵。”

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