觀點(diǎn)網(wǎng)翻看葵蓬村的舊改史，或許能從中管窺廣州城市更新發(fā)展的朝向與暗礁。

近日市場(chǎng)消息稱，越秀已提前介入荔灣茶滘街道葵蓬村舊村更新改造項(xiàng)目。

臨近白鵝潭中心商務(wù)區(qū)的葵蓬村，項(xiàng)目總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達(dá)120.55公頃，國(guó)有用地則僅為8.9公頃。

(資料圖)

“城頭變幻大王旗”，廣州舊改新政下巨無(wú)霸葵蓬村或?qū)⒂瓉?lái)新的“操刀手”。

曲折的招商

就像是廣州制衣村康樂(lè)村，作為全國(guó)茶葉流通的樞紐和集散地、品牌孵化地，葵蓬村以茶葉產(chǎn)業(yè)而有名，而且還有茶文化產(chǎn)業(yè)園，集批發(fā)、采購(gòu)、鑒賞、茶藝培訓(xùn)、交流活動(dòng)于一體。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，葵蓬村舊村更新改造項(xiàng)目位于花地河西側(cè)，處于廣佛交界的重要核心區(qū)域。

作為城中村，葵蓬村具備了房屋密集、管線雜亂、公配欠缺等特點(diǎn)。因而，城市更新的需求擺在突出的位置。

2018年6月，萬(wàn)科成為葵蓬村改造意向合作企業(yè)，并簽訂合作意向協(xié)議書；但在2020年11月，其認(rèn)為項(xiàng)目無(wú)法平衡復(fù)建與融資成本而退出。

就在萬(wàn)科宣布離場(chǎng)前，廣州市規(guī)劃和自然資源局在9月發(fā)布關(guān)于《廣州市城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》等5個(gè)指引的通知。

葵蓬村位于白鵝潭中心商務(wù)區(qū)的第一圈層，即要求產(chǎn)業(yè)建設(shè)占比達(dá)總建設(shè)規(guī)模的60%，但其位于邊緣地帶，并非核心區(qū)位。

產(chǎn)業(yè)建設(shè)比例要求高，導(dǎo)致改造后運(yùn)營(yíng)成本提升，以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的要求，對(duì)合作企業(yè)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

隨后，葵蓬村再次組織的招商大會(huì)，吸引了富力、招商蛇口(001979)、保利、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展、奧園和越秀城建7家房企競(jìng)爭(zhēng)。

招商公告提到，葵蓬村項(xiàng)目總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達(dá)120.55公頃，國(guó)有用地則僅為8.90公頃；預(yù)計(jì)改造投資總金額約為111億元，其中復(fù)建安置資金約89億元；改造項(xiàng)目片區(qū)涉及2115戶居民，戶籍人口多達(dá)4136人。

值得注意的是，中標(biāo)的合作企業(yè)需按程序支付前期由萬(wàn)科墊付的資金。

2021年3月10日，葵蓬聯(lián)社披露了候選合作企業(yè)名單，保利、富力及招商三家入選。在企業(yè)展示及政策宣講時(shí)，三家房企僅間隔不過(guò)一個(gè)鋪面距離，“火花四射”。

保利宣傳文案中指出，廣州城市更新道路之后。就介入葵蓬村做前期工作，包括開(kāi)展入戶測(cè)量等。

富力方則表示，早在2018年就意欲全力介入葵蓬村舊改，但因改造之路曲折，事與愿違，三年來(lái)依舊時(shí)刻關(guān)注葵蓬村，等待時(shí)機(jī)大顯身手。

在廣州舊改經(jīng)驗(yàn)不足的招商則另辟蹊徑，帶領(lǐng)村民參觀了深圳龍崗區(qū)三聯(lián)村舊改項(xiàng)目、深圳南山區(qū)南海意庫(kù)、招商局大廈、海上世界項(xiàng)目。

三足鼎立之勢(shì)已形成，但后續(xù)的發(fā)展則是意料之外。

在4月的村民投票表決中，保利、招商、富力沒(méi)一家獲得2/3同意率。其中在第一輪競(jìng)選，保利獲得了近半數(shù)支持率。

同年8年，住建部發(fā)布新政禁止城市更新大拆大建，廣州舊改亦按下了“暫停鍵”。不知三家房企是否會(huì)慶幸未接下該項(xiàng)目，“彼時(shí)有多搶手，后來(lái)就有多尷尬”。

最新消息顯示，葵蓬村舊改或于6月招商，越秀已介入；至于是否能獲村民同意順利操刀，則留給時(shí)間告訴我們答案。

乘新政東風(fēng)

近來(lái)，廣州陸續(xù)出臺(tái)了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》及《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》，簡(jiǎn)稱為“做地新政”。

“做地”指土地整理各項(xiàng)前期具體工作，主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定范圍內(nèi)開(kāi)展征收補(bǔ)償安置工作等。

過(guò)往舊改從前期征拆都后期復(fù)建都是由一家開(kāi)發(fā)商執(zhí)行；新政下，由政府認(rèn)定的國(guó)企介入前期做地服務(wù)，后續(xù)再通過(guò)政府收儲(chǔ)的方式進(jìn)行掛牌拍賣，因而一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)工作有所區(qū)分開(kāi)。

政策提到，由政府認(rèn)定國(guó)有企業(yè)作為做地主體有兩種：第一種是市級(jí)做地主體，具體包括越秀集團(tuán)、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實(shí)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)集團(tuán)等全資國(guó)企；第二種是各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）可以認(rèn)定或組建1-2家區(qū)屬全資國(guó)企，開(kāi)展做地工作；條件成熟的其他做地主體需專題上報(bào)市政府審定。

2023年廣州市城市更新工作計(jì)劃顯示，今年重點(diǎn)城市更新片區(qū)為新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、珠江兩岸、機(jī)場(chǎng)高速兩側(cè)、廣州南站周邊、東部樞紐等。

業(yè)內(nèi)人士表示，新政做地的本質(zhì)是政府親自下場(chǎng)介入城市更新，通過(guò)指定的做地主體（全資國(guó)企）對(duì)重點(diǎn)城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地。目前階段聚焦在重點(diǎn)地區(qū)的更新項(xiàng)目，通過(guò)做地模式為重點(diǎn)地區(qū)提供空間支持。

他續(xù)指，影響較大的是重點(diǎn)城市更新片區(qū)的前期項(xiàng)目，基本確定是由國(guó)企進(jìn)行做地。對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō)有利好也有挑戰(zhàn)，重點(diǎn)地區(qū)更新項(xiàng)目多，自然優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也更多，但重點(diǎn)地區(qū)更新項(xiàng)目動(dòng)遷難度，歷史問(wèn)題也很多。

因此，重點(diǎn)城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地大致可分為兩種模式。

模式一為做儲(chǔ)結(jié)合、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，即是政府征收儲(chǔ)備用地的升級(jí)版，前期一級(jí)開(kāi)發(fā)是一個(gè)主體，后期二級(jí)開(kāi)發(fā)是另一個(gè)主體。

模式二為改儲(chǔ)結(jié)合、帶方案招商，即做地主體在完成前期各項(xiàng)工作并按規(guī)定繳納土地出讓金后，以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

附則中也提到，對(duì)于已公開(kāi)引入合作企業(yè)的更新項(xiàng)目可繼續(xù)按照合作改造模式推進(jìn)，所以對(duì)已招商的項(xiàng)目影響較少。

他表示，雖然現(xiàn)階段主要針對(duì)重點(diǎn)城市更新片區(qū)，但這是一個(gè)新的嘗試。如果這個(gè)模式得到很好的效果，后續(xù)有可能大力推進(jìn)。

越秀介入荔灣葵蓬村舊改消息緊隨新政發(fā)布，似是有種乘東風(fēng)而行的感覺(jué)。

實(shí)際上，越秀地產(chǎn)在2017年成立了城市更新集團(tuán)，斬獲廣州里仁洞村項(xiàng)目以及南沙大崗鎮(zhèn)東流村改造權(quán)。

2021年3月，廣州智能裝備科技創(chuàng)意園有限公司以總價(jià)約28.2億元競(jìng)得南洋電器廠及周邊更新改造項(xiàng)目。該公司由越秀集團(tuán)、廣智集團(tuán)、粵瑞控股合資成立，而越秀集團(tuán)旗下越秀地產(chǎn)將作為重要力量參與更新改造。

舊改項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)方面，2015年6月，越秀以單價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米摘得廣紙第一宗地塊，現(xiàn)已打造為越秀·星匯海珠灣項(xiàng)目。

隨著新政的公布，可以預(yù)見(jiàn)的是，越秀等七家國(guó)企將在廣州城市更新上大展身手。