拿地57天后，濱江·楓映華庭領證預售。從2023年2月21日拿地，3月30日開工，再到4月19日領出預售證，濱江集團(002244)再次刷新了業界“高周轉”模式的紀錄。

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拿地、開工、銷售，周期越短速度越快，房企的資金利用效率也就越高。濱江集團也因此能夠在杭州市場頻頻拿地，實現銷售成績和經營業績的穩定增長，引得同行羨慕不已。

但越來越快的“高周轉”模式下，產品創新和建筑的質量安全是否仍有保障？銀柿財經也在預售開盤后一周來到楓映華庭的項目工地，印著“讓老百姓(603883)都能住上一套好房子”的圍擋內，不到一個月就蓋起了近10層樓體。

57天開盤，“高周轉”速度不斷刷新

在余杭區未來科技城241地塊，濱江·楓映華庭工地的樣板間已經搭好。即便是工作日的上午，依然有一組又一組前來看房的客戶。

自2月21日在杭州2023年首批集中供地中以10.9億元拿地后，濱江集團僅用了14天就火速出了項目規劃。57天后，即4月19日，楓映華庭領出預售證，預售證號為余售許字（2023）第ZJ00221號。

令業界驚嘆的“濱江速度”再次刷新。此前，杭州最快開盤紀錄的保持者是勾莊的福翠里，同樣是“濱江造”，從拿地到首開，僅用了76天。楓映華庭把這個紀錄又大大提前了。

這次楓映華庭的速度已經快到售樓處都來不及布置，前來看房的客戶需要提前與銷售預約，未預約的需要先前往楓汀云邸項目的售樓處。

據拿地寶研究院統計，2021年1月1日至2022年12月31日在杭州拿地及首次開盤的宅地中，領頭房企綠城、濱江集團的平均耗時分別為6.3個月和6.5個月。

但2022年以來，濱江集團在杭州開發的項目從拿地到開盤時間越來越短。湖翠里、錦翠金宸府、楓汀云邸等項目從拿地到首開，都在5~6個月。

不過，“高周轉”一直是房企們信奉的開發模式，如今的速度還在加快。此前，萬科曾奉行“5986”高周轉模式（拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成產品必須是住宅），后來放棄。

在杭州開發項目的房企也在2019年后不得不開啟“高周轉”模式。在既限房價又限地價的模式下，房企想要獲得更高的利潤，就必須更高效地開發。到了2023年，拿地到開盤五個月已是杭州新開項目的常態。

拿地、開工、銷售，周期越短速度越快，房企的資金利用效率也就越高。這也是濱江集團在2022年依然能夠保持高頻率、大手筆拿地的保證。

濱江集團2022年年報數據顯示，公司新增土儲項目41個，其中杭州38個。這在民企幾乎消失在土拍市場的年份更加不易。截至2022年年末，該公司累計土儲總建面1436萬平米，其中杭州土儲占比66%。2023年1~4月，該公司新獲取的7宗地也全部位于杭州，拿地總價74.2億元，優質土儲充分保障銷售去化率穩定。

濱江集團2022年實現銷售額1539億元，位列克而瑞銷售排名第13位，較2021年提升9位。2022年回款690億元，較上年實現穩步增長。

不僅銷售業績亮眼，濱江集團2022年的營業收入與利潤也雙雙實現增長。其中，營業收入415.02億元，同比增長9.28%；歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。與此同時，濱江集團的資產增長也十分明顯，截至2022年年末，公司總資產2761.76億元，歸屬于上市公司股東的凈資產235.35億元，分別較上年同期增長30.44%和14.36%。

“高速”之下如何保證高質量

濱江集團如何做到這樣的“高周轉”？

在業內看來，大部分品牌房企的住宅已形成標準化產品，有標準化的模塊和方案，設計院的效率也有所提高，拿地后快的當天就能拿出規劃方案；政府審批效率也大大提高，審批階段的時長也大幅縮短。

“現在我們拿地前，設計方案當天馬上就敲定了，包括做什么戶型、怎么規劃；以及跟政府溝通，一些施工證等證件的審批都做好前置溝通。盡量在前期把一些可以壓縮的時間進行壓縮。”濱江集團投資者熱線的工作人員告訴銀柿財經。她指出，目前濱江集團的項目從拿地到銷售的平均周期在6個月左右，“現金回流是我們公司比較看重的。”

“高周轉”模式下，開發提速，產品會降質嗎？

楓映華庭的超快速開盤就已經引起了購房者的擔憂。銀柿財經關注到有自媒體報道：“有人舉報濱江房產違反合理工期，要求整改并出具相關的檢測報告。”根據截圖，余杭區住建局已介入。

銀柿財經也以投資者身份致電濱江集團投資者熱線核實此事，對方稱還需進一步與該項目負責人核實情況，后續可以再關注。她還特別提到：“工程上面的速度是沒法壓縮的，因為澆混凝土肯定要有這個時間。”

《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》中指出，商品房地上建筑為11層以上的，完成建筑主體結構施工的一半以上，且不低于10層，才能申領預售證。

按照規劃，楓映華庭將建5幢17層高層住宅，首層為架空層。

但從楓映華庭工地外圍看過去，已經建起一定高度的樓幢約有4幢，其中樣板間所在的樓幢包括架空層共五層可以清晰看到，藍色防護網遮住的樓層大概兩層。即使楓映華庭滿足了10層的要求，那么從3月30日開工到4月19日領證，短短20天蓋10層樓，顯然更難完成。

《浙江省住房和城鄉建設廳關于落實建設單位工程質量首要責任的實施意見》（以下簡稱《意見》）中明確規定，“壓縮工期超過定額30%、現澆混凝土主體結構施工周期少于7天/層的建設項目，加大對相應建設項目檢查頻次和力度”，這也意味著現澆混凝土主體結構施工周期不得低于規范標準要求，不宜少于7天/層。

此前《錢江晚報》曾報道，水泥砂漿、混凝土需要時間凝固、干透，才能達到安全的強度。如果施工周期太短，結構強度不達標，輕則容易導致后期出現混凝土開縫、滲漏水、掉塊、炸模、外觀缺陷等問題，重則可能造成塌陷。

也有建筑工程行業人員向銀柿財經表示，很多房企會為了拿預售證先建造主體后挖地下室，從技術上可以實現兩三天蓋一層樓，但質量上會有開縫、漏水的風險。”該人士表示。

對于楓映華庭的建設速度是否符合監管規定、前文提及“舉報濱江房產違反合理工期”的內容是否屬實、濱江集團“高周轉”模式如何實現，銀柿財經也向濱江集團發送了采訪函，截至發稿未獲回復。銀柿財經也將繼續關注余杭區住建局對于楓映華庭的監管舉措，以及包括濱江集團在內的在杭房企如何在高周轉與高質量之間找到平衡。