“三道紅線”徹底終結(jié)了房地產(chǎn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”的發(fā)展模式，穩(wěn)健與健康成為當下房企追求的終極要義。

3月31日，三巽集團（6611.HK）發(fā)布上市以來的首份年報。數(shù)據(jù)顯示，2021年，公司實現(xiàn)收入約為56.17億元，同比大增42.3%，合約銷售金額約74億元，已售合約總建筑面積約為87.16萬平方米，同比分別漲16.8%及15.6%，均創(chuàng)下最好記錄。

行業(yè)深度調(diào)整，土地紅利、人口紅利、政策利好等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在減弱，企業(yè)自身活力、創(chuàng)新力和競爭力等這些自內(nèi)而外、破繭化蝶的慢變量卻在集聚能量，成為引領企業(yè)奔赴星辰大海的底層邏輯。從三巽集團這份年報來看，公司正以持續(xù)優(yōu)化的財務結(jié)構(gòu)及穩(wěn)健的運營不斷加速蓄能，其慢變量潛能也在逐漸向市場釋放。

財務穩(wěn)健性進一步提升

房地產(chǎn)作為密集型行業(yè)，房企只有行穩(wěn)才能致遠，三巽集團深諳此道，始終奉行審慎的財務政策，并基于此打造健康的融資渠道及債務結(jié)構(gòu)。

2021年，三巽集團嚴控負債，緊抓現(xiàn)金流，逐步增強鞏固財務安全邊界。

報告期內(nèi)，受益于已交付總建筑面積和物業(yè)銷售收入的增多，三巽集團營收大幅增長超四成，據(jù)悉，截至2021年末，三巽集團已確認的交付建筑面積為76.86萬平方米，同比上漲32.56%。

至報告期末，三巽集團現(xiàn)金及銀行存款為16.94億元，總資產(chǎn)約172.11億元，較2020年末增加約1.5%。現(xiàn)金短債比達到1.2倍，足以覆蓋短期債務。此外，凈負債率為凈現(xiàn)金狀況，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66%，三道紅線指標全線達標。

債務結(jié)構(gòu)上，三巽集團合理管控負債，持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，截至期末，三巽集團持有債務總額中，銀行貸款占比為54.6%，其他融資占比45.4%，銀行貸款占比逐漸提升，三巽集團預計未來銀行貸款占比會進一步提高。

此外，三巽集團在合約銷售金額再創(chuàng)歷史新高的同時緊抓回款，于2021年實現(xiàn)簽約回款率超過90%，回款率持續(xù)高效，充沛的現(xiàn)金流，也為三巽應對經(jīng)濟以及行業(yè)波動做好充足準備。

不僅如此，高效協(xié)同的運營能力也極大的提升了資金的使用效率。2021年，三巽集團目標成本控制率高達99.3%，項目首開平均周期為6個月，優(yōu)秀的運營效率使得現(xiàn)金流回正平均周期縮短至15個月。

可以預見，合理的債務結(jié)構(gòu)及充實的現(xiàn)金流，將對三巽集團接下來的投資拓展提供穩(wěn)定的資金支持，成為助推業(yè)績持續(xù)增長的有力保障，進一步抬升三巽集團的利潤空間上限。

區(qū)域深耕成效顯著

三巽集團成立于2004年，起家于安徽，已發(fā)展成為安徽省內(nèi)排名前3的房地產(chǎn)企業(yè)。目前，三巽已覆蓋安徽合肥、亳州、滁州，江蘇南京、無錫，山東泰安等省份的多個城市，并連續(xù)多年躋身中國房地產(chǎn)綜合實力百強。

作為2021年首家上市的房企，三巽集團以扎實的產(chǎn)品基礎和廣闊的發(fā)展?jié)摿ξ烁鞣疥P注。根據(jù)年報，去年全年，三巽集團及其聯(lián)營公司完成合約銷售金額約74.05億元，同比增長16.8%，已售合約總建筑面積約為87.16萬平方米，同比增長15.6%。

觀察發(fā)現(xiàn)，三巽集團逆勢上揚的業(yè)績表現(xiàn)與其區(qū)域深耕的策略有著顯著關系。

數(shù)據(jù)顯示，三巽集團堅持“2+X”和“兩橫三縱”戰(zhàn)略，目前已布局全國12個城市，共有45個處于不同發(fā)展階段的項目。

截至期末，三巽集團土地儲備達370萬㎡，其中安徽市場規(guī)劃建面占比76.7%，江蘇市場占比升至19.4%，山東省市場占比3.1%。

對房企而言，區(qū)域聚焦深耕是提高產(chǎn)能和降低費效比的最好手段，并且有助于快速形成企業(yè)品牌效，是房企打造自身護城河的重要舉措。

得益于區(qū)域深耕策略，三巽集團已在安徽布局超半數(shù)城市，在皖系民營房企中位居第一。

2022年以來，六部委集體表態(tài)釋放樓市維穩(wěn)積極信號，隨后，包括鄭州、哈爾濱、廈門等在內(nèi)的不少城市出手“救市”，房貸利率下調(diào)、首付比例下調(diào)、放松限購或限售政策成為本輪調(diào)控松綁的常規(guī)操作，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，未來將有不少城市跟進，這將在一定程度上刺激樓市回暖，加速包括三巽集團在內(nèi)的區(qū)域深耕性房企業(yè)績釋放期的到來。

過去兩年，三巽集團迅速在江蘇布局近10個項目，顯示出公司在深耕大本營的同時，積極外拓的強烈意愿，彰顯出公司深耕長三角的戰(zhàn)略定力。

七普數(shù)據(jù)顯示，各大城市群中，江浙滬皖所在的長三角人口總量居首，突破2.3億，過去一年增加人口約109.5萬，人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟的支撐使得長三角成為全國購買力強勁、且最具高增長潛力的區(qū)域，布局于此無疑將進一步拓寬三巽集團業(yè)績增長的護城河。

對于未來發(fā)展，管理層在年報中表示，集團除了將參與公開市場上的土地招標、拍賣及掛

牌之外，也將大力拓展非公開市場資源，通過并購、城市更新及產(chǎn)城等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源儲備，并將進一步加大穩(wěn)杠桿力度，提升項目周轉(zhuǎn)率，通過改善運營管理提質(zhì)增效。

以高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展為目標，三巽集團持續(xù)聚焦提升核心業(yè)務能力，深耕厚植區(qū)域，打磨匠心產(chǎn)品，憑借優(yōu)秀的運營效率和持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，可以預見的是，順應時代的長期主義者三巽集團必將取得更為亮眼的成績，為投資者創(chuàng)造更多價值。