上海房地產市場在2022年開年整體保持強勁勢頭，但在三月份的疫情沖擊下，市場活動按下“暫停鍵”，各物業類型受到不同程度影響。“今年一二月份，上海辦公樓租賃需求保持旺盛，主要得益于市場上活躍的多元化租戶，其中以制造貿易、生命科學、金融及專業服務企業最為突出”，仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示。零售物業市場方面，原計劃于一季度入市的新項目受疫情影響面臨延期開業，使得一季度整體空置率進一步下降。物流地產市場整體維持了強勁的租賃需求與租金增長勢頭。住宅市場方面，整體市場需求較為穩健，但疫情使一季度市場成交活動中斷。投資市場方面，投資者對長租公寓、生物醫藥和物流板塊依舊保持高度關注。

甲級辦公樓

2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務區的凈吸納量錄得4.4萬平方米。盡管浦西地區不同行業的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場整體凈吸納量有限。仲量聯行上海商業地產部浦東團隊負責人王岳表示：“一季度，上海中央商務區內，浦東凈吸納量貢獻顯著，內資金融服務和專業服務公司在陸家嘴(600663)和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。” 一季度非中央商務區凈吸納量達到25.2萬平方米。制造貿易和生命科學行業的企業表現活躍。與此同時，部分內資金融和專業服務公司也正積極尋求高品質辦公樓內的升級及擴張機會。然而，疫情的爆發將影響租賃活動以及地產決策，預計短期內新增租賃需求或將轉弱。

在無新增供應的情況下，上海中央商務區的空置率持續下降。浦西中央商務區空置率環比下降0.2個百分點至5.8%，同時即將竣工的項目收到大量預租問詢。在強勁租賃勢頭的帶領下，浦東中央商務區空置率環比下降1.0個百分點至8.9%。一季度三個新竣工交付項目均位于非中央商務區，共計23.3萬平方米。盡管有新增供應面積入市，但活躍的問詢與租賃活動持續推動非中央商務區空置率環比下降1.0個百分點至23.9%。

新一輪疫情爆發前，租金持續增長。由于業主心態持續向好，浦西中央商務區租金環比增長2.4%。在浦東中央商務區，伴隨著市場復蘇，部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務區租金環比上漲2.0%。在非中央商務區，多個板塊的復蘇帶動平均租金環比增長2.5%。但在短期內需求轉弱的影響下，預計租金表現也將面臨壓力。

產業園區

一季度上海產業園區整體需求延續了2021年的活躍態勢，凈吸納量錄得8.2萬平方米。生命科學、集成電路以及高端制造等戰略性新興行業的需求在園區中保持活躍。例如，海力士半導體在漕河涇科技綠洲三期租賃了3,300平方米的面積。大疆在張江暢星大廈一期擴租了4,000方的面積。得益于成熟的產業聚集及豐厚的人才基礎，張江板塊持續收到生命科學企業的租賃問詢。同時，金橋及周康板塊承接部分外溢需求，也受到更多生命科學企業的關注。

新增供應方面，一季度僅一個項目竣工交付，總建筑面積錄得約5.1萬平方米。同時，漕河涇等核心型產業園區的即將竣工項目收到大量租賃問詢。活躍的租賃需求繼續推動上海產業園區總體空置率下降至10.4%。一季度整體租金小幅上升，環比增長0.9%至4.6元每平方米每天。

零售物業

2022年前兩個月上海消費需求和整體零售租賃活動保持穩定，但3月份上海疫情的爆發擾亂了市場正常活動。在此影響下，上海市區2022年一季度的凈吸納量為46,700平方米，低于2021年一季度的95,000平方米。仲量聯行上海零售地產部總監莊棓琪表示：“一、二月份的新租賃面積主要來自于咖啡茶飲及甜品店、新能源汽車展廳、國際護膚香水品牌、和獨立設計師時尚品牌。” 此外，品牌集合店等將銷售與展示空間相結合的新興零售業態也出現一定擴張勢頭。預計近期的疫情爆發和防疫措施將繼續影響零售業務，零售品牌的擴張速度短期內將放緩，但長期擴張計劃暫不會受到影響。

一季度核心商圈及非核心商圈沒有新增供應交付。由于疫情影響，一些原定于3月開業的項目面臨延期。一季度核心商圈空置率環比持平于9.0%。由于前一季度新開業的位于非核心商圈的項目迎來租賃新進展，本季度非核心商圈空置率從9.6%環比下降至9.2%。

由于大部分租賃交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在談判中，因此一季度的租金并無明顯波動。核心商圈底層租金環比小幅上漲0.1%至51.1元每平方米每天，而非核心商圈租金基本持平于19.2元。疫情影響之下，租賃勢頭正在放緩，預計今年市場將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。

物流地產

盡管上海最近出現新一輪的新冠肺炎疫情，但第一季度上海物流地產租賃活動仍保持平穩。本季度上海物流地產凈吸納量共錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲市場的空置率也從9.7%下降至8.5%。 具體來看，不同子市場的表現存在差異。雖然包括浦東機場在內位于上海東部的子市場空置率保持在低位，但部分位于上海西部的子市場由于短期內將出現較多的新增供應，空置率或將面臨上升的壓力。與此同時，受部分位于上海西部的成熟子市場租金不斷上漲的影響，部分租戶正考慮選擇位于衛星城的高標倉儲作為替代。仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席總監黃暉表示：“第三方物流公司貢獻了大部分的租賃需求，其中，我們觀察到在奉賢和松江等子市場有單個體量較大的租賃成交。”本季度，來自電商平臺的租賃需求也很活躍。例如，一家本地電子商務公司在青浦租賃了超過1萬平方米面積。

盡管需求持續增長，但一季度新增供應有所放緩，未有新項目完工入市。然而，預計未來九個月仍有大量項目計劃交付，或將推高市場空置率。據統計，年內將有七個項目竣工交付，總建筑面積達80.3萬平方米。

在穩定需求的帶動下，一季度市場整體租金繼續保持上漲。一季度，上海物流地產租金環比上漲0.7%，達到1.54元每平方米每天。租金同比上漲3.8%，且大部分子市場的租金均出現上漲。

住宅市場

2022年開年上海住宅市場成交勢頭穩健，但受到兩月春節假期及三月疫情爆發影響，整體住宅成交活動陷入滯緩。在一月份較高成交量的支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍錄得267萬平方米，較上季度小幅上漲5.1%。高端一手住宅市場本季度共成交1,069套，較上季度環比小幅下滑3.3%。但高端住宅市場情緒整體仍然穩定，大部分高端樓盤都在認籌階段獲得購房者的追捧。

繼去年四季度大批量供應釋放后，本季度整體市場供應回歸至正常水平，但大部分供應均在春節前入市。一季度整體商品住宅市場供應量達273萬平方米，環比下滑10.7%。在高端住宅市場，一季度共6個高端項目合計1,482套高端商品住宅入市，平均售價在人民幣11.5萬元至13.2萬元區間內。其中，有四個入市項目坐落于虹口區北外灘板塊，一個頗具潛力的新興商務及新興高端居住區域。

在持續的限價調控下，本季度一手高端住宅價格與上季度基本持平，單價維持在人民幣12.6萬元每平方米左右。在貨幣端與信貸端放松信號明顯的激勵下，市場情緒小幅回暖，高端二手房價迎來初步止跌跡象，較上季度小幅增長0.4%至人民幣10.5萬元每平方米。

預計上海的樓市調控政策仍將保持緊縮。但在信貸端放松信號明顯的利好下，首套房及改善型購房需求有望釋放，而投資需求將繼續被抑制。我們預計2022年全年一手高端住宅市場的成交將整體保持平穩，但近期上海疫情的沖擊可能使今年上半年的成交活動延遲至下半年。我們預計在持續的限價政策下，一手高端住宅價格將保持平穩。在信貸放松的支撐下，在疫情得到有效控制后，預計上海二手房成交量及成交價格將有望繼續復蘇。但未來二手住宅項目表現將繼續分化，因為人們會更傾向于升級購買品質更佳、物業管理更好的小區，這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。

投資市場

自2021年四季度開始，隨著利率降低、放款周期縮短及暫緩房產稅征收等政策的出臺，國內房地產行業出現了一系列積極緩和的跡象。此前機構投資者預期開發商將大幅減價出售其資產來換取資金流動性，在實際退出案例中其價格大多仍保持市場水平。預計機構投資者將保持觀望態度，收購機會或向國有企業傾斜。

在當前上海等地新冠疫情沖擊下，能提供優質服務的物業及社區受到了租房者的追捧。隨之，擁有較強運營能力并能提供優質服務的長租公寓板塊受到投資者的持續關注。

從行業來看，自2020年發生全球疫情以來，整個生物醫藥行業崛起并蓬勃發展，進一步帶動了上下游產業的擴張需求，激發了投資者對生命科學園的積極布局態度。物流市場表現依舊強勁，倉儲需求保持高增長。盡管受疫情影響短期內物流市場面臨一定壓力，物流項目的投資收益率有所縮減，但長期而言，投資者仍將持續追捧物流投資機會，預計2022年將有大量物流資產包的出售計劃。

仲量聯行華東區資本市場總監孫翎表示：“雖受到當前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對長租公寓、生物醫藥和物流板塊依舊保持高度關注。我們預計，隨著前幾年投資機構入市的標的投資周期接近尾聲，今年下半年將會有大量資產退出市場，為市場帶來更多投資機遇。”