紅周刊丨丁爽

(資料圖片僅供參考)

當前行業內對于現房銷售制度的討論，主要是由于當前存在項目爛尾、工程質量不佳等問題，但根據實際情況來看，短期內現房銷售制度很難全面推行，或會繼續以城市端、項目端的試點為主要形式進行逐步推進。

近日，福州市永泰縣推出了一宗要求以現房形式進行銷售的地塊引起了眾多關注。

在此之前，多地已陸續對現房銷售進行了試水，但過去近三十年，房地產行業圍繞預售制度形成了一套完整的運行邏輯，項目各環節按照嚴格的時間節點高速運轉，整個行業都在追求更高效地使用手中的資金，以謀求更大的發展規模和更快的發展速度。長期發展的慣性之下，制度的改變絕非易事。

隨著行業發展中的問題階段性暴露出來，在宏觀調控和市場倒逼之下，地產行業的發展或許將迎來新的方向。現房銷售制度會在短期內向我們走來嗎？此時此刻，行業針對現房銷售制度的熱議，或許就是對行業未來發展方向的一次積極探索。而隨著房地產行業步入深度調整期，一些新的投資機會或許也會隨之誕生。

福州推現房地塊引關注

多地曾試水現房銷售制度

7月15日，福州市永泰縣人民政府宣布將出讓樟[2022]拍08號地塊的使用權，該地塊的出讓公告顯示，該宗地擬按現房銷售實施，規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續。恰逢行業對是否應該取消預售制度，實行現房銷售制度的討論如火如荼，該公告一出，便引起了廣泛的關注。

實際上，在福州之前，早有多地進行了現房銷售試點。億翰智庫研究員王玲對《紅周刊》表示，海南省規定，自2020年3月起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。自此海南成為首個，也是目前惟一一個全面實行現房銷售的地區。

在此之前，廣東省也發布過關于鼓勵現房銷售的文件，但是最終未能實質性落地。除此之外，其他城市和地區的現房銷售主要集中在項目端，即推出現房銷售地塊，在土地出讓時設定現房銷售要求，如上海、深圳、福州、北京，杭州等。

在王玲看來，當前行業內對于現房銷售制度的討論，主要是由于當前存在項目爛尾、工程質量不佳等問題，但根據實際情況來看，短期內現房銷售制度很難全面推行，或會繼續以城市端、項目端的試點為主要形式進行逐步推進。

如其所說，目前來看，現房銷售制度仍在以穩定的節奏，在小范圍內以不同方式進行試點。以北京為例，2021年北京第二批集中供地中，出現了首宗“競現房銷售”地塊。最終該地塊由中鐵置業和興創置地組成的聯合體拿下，成交總價為37.84億元，現房銷售面積約5.4萬㎡，占整體銷售面積的近50%，該項目的預售部分已于今年3月份入市。

此后，北京集中供地中，不乏設置了相關競賣規則的地塊出現。其中，2021年第三批集中供地中，朝陽區勁松街道0408-646地塊的地上可出讓居住建筑被要求全部以現房銷售，另有5宗地設置了地價觸頂后進行競爭現房銷售面積的續競規則。

2022年集中供地中，設置這一競賣規則的范圍進一步擴大，首批18宗地塊中半數涉及，第二批17宗地塊中12宗涉及。

另外，《紅周刊》了解到，當前北京即將迎來第三批集中供地，此次推出的大部分地塊也設置了競現房的競賣規則，海淀永豐的幾宗地塊更是限定了一定的現房銷售比例。

整體來看，北京集中供地中，相關試點范圍穩步擴大。在規則設置上，北京將現房銷售試點與限制地價的諸多競賣規則有機結合，在觸及限價后，主要以由相關企業主動競爭的方式確定最終地塊的現房銷售比例，企業在基于對地塊情況的綜合考量上，掌握更多的主動性。

雖然規則設置的范圍有所擴大，最終體現在競賣結果上，近兩年北京現房銷售試點地塊的規模卻并不大。2021年，除了強制要求現房銷售的勁松地塊外，僅房山區拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊轉入“現房銷售”面積競報程序，但最終無人競報現房銷售面積。而2022年首批集中供地中，僅朝陽區崔各莊鄉黑橋村、南皋村棚戶區改造地塊進入“現房銷售”面積環節，最終該地塊由綠城以43.47億元地價、4.1萬平方米的現房銷售面積競得。第二批集中供地中，也僅有3宗地塊最終成交時存在現房銷售面積。

從北京當前推行的試點模式可以看出，在現房銷售規則覆蓋范圍逐步擴大的同時，一般只有極少數優秀地塊能夠觸及大面積的現房銷售，導致現房銷售試點的規模相對較小，在北京土地市場上，該試點實際并未在短時間內大面積鋪開。

現房銷售政策是長期大趨勢

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在融資收緊、需求端有所收縮的背景下，房地產企業拿地態度本就趨于謹慎，許多地塊難以觸及限價，更難以進入競現房環節。另外，現房銷售的門檻極高，對房地產企業存在高要求，衡量自身資金條件和地塊綜合水平，部分企業對需競報現房銷售面積，本身也會持以更加謹慎的態度。

據了解，業內人士普遍認為，從終端消費者的角度出發，實施現房銷售能夠有效避免或減少爛尾、房屋質量等問題，因此，現房銷售政策實際上是長期的大趨勢。但基于當前房地產行業巨量的資金投入和高昂的資金成本，迅速推進現房銷售存在巨大難度。

而且，在當前限購、限貸、限售、限價以及限商的“五限”政策之下，隨著需求減弱及融資受限，房地產企業資金回流節奏已經有所放緩。假如進一步增加新的限制，快速推進現房銷售制度，可能會進一步對行業內地產企業造成壓力。

一位長期關注華北市場的投拓人員表示，根據樓盤層數的差異，在正常銷售情況下，目前華北區域一個樓盤經營性現金回流正的周期在1-3年之間。若迅速鋪開現房銷售政策，房地產企業的經營現金回流正的周期將被進一步拉長，企業存在壓力。而當下房地產企業很難在高比例的現房銷售試點中獲取合理利潤。以50%的現房銷售比例為例，原本在銷售順暢的情況下，若房地產企業前期實現100%預售，能夠形成40%-50%的資金回流，起碼能夠收回大部分地價款。但在50%的預售比例下，房企在前期基本只能回收大概近20%-30%的資金，剩下的大部分資金只能在3年后回流，巨大的成本壓力下，大部分房企都很難算得過來賬。

一位熟悉華東市場的房企高管亦表示，在此前高周轉的節奏之下，行業內企業通過自有資金投入與銀行借款等融資手段相結合，可以實現資金在1-1.5年之間周轉一次，但自去年以來，企業資金周轉速度明顯放緩，已經放慢至2-3年一次，若再度對行業施以限制，整個資金周轉周期可能拖至4-5年，房企面臨的風險將進一步加大。考慮到房地產自拿地至交付整個過程中高昂的成本，對大部分企業來說，一個樓盤中現房銷售面積占比在5%-10%已經很高。

“五限”政策下，房地產企業的利潤空間本就受到限制，疊加市場需求縮減、房企融資收緊的影響，在當下推進現房銷售制度并非易事，需要全系統支持，也會對整個產業鏈產生深遠影響，可謂“牽一發而動全身”。

從區域內供求來說，迅速推進現房銷售，可能會形成短期的供求缺口，影響房價表現。且在當前“五限”政策下，現房銷售政策對政府能否降低地塊征拆成本，精準把握地價要求和售價預期提出了高要求。由此也進一步衍生出對前期試點城市的高要求。

上述投拓人員認為，在推進城市的選擇上，城市或許需要滿足整體經濟發展較好、對房地產依存度不高、區域內房產庫存比在合理水平內、地價水平較為合理，進行大比例現房試點時，可在前期讓房企收回大部分地價成本等條件。

而在上述房企高管看來，按比例進行現房試點也在售價上存在公平問題，“考慮到高昂的資金成本，一個同時存在現房銷售和預售部分的樓盤，可能樓盤中的現房部分需要高出20%-30%，消費者是否愿意就現房高出的價值買單，是一個現實問題。”

行業邏輯顛覆期

或孕育新投資機會

過去二十年的發展歷程中，基于行業資金密集型的屬性及相對較高的融資成本，加大杠桿、增加資金周轉效率，成為房地產行業擴大規模、尋求發展的有力武器。但隨著對速度與規模的盲目追求，行業一度走入無序擴張階段，這也加大了行業面臨的風險。

隨著國家對行業的有序調控，房地產行業的發展速度正在逐漸放慢，行業也在逐步探求健康、長久的發展邏輯。當前階段問題的癥結所在，或許并不限于預售制度或現房銷售制度之爭，在當前預售制度上做出改變，或許更利于房地產行業實現平穩過渡。

上述房企高管表示，世界范圍內，目前很多地方都在采用預售制度，其中不乏經濟發達的國家和地區。從行業過去20年對預售制的實踐來看，國家的監管政策已經十分完善，只是監管手段需要加強，“畢竟房地產是資金密集型行業，如果市場取消預售制，企業需要大量自有資金或銀行融資，存在巨大資金壓力，也可能對市場造成巨大沖擊。目前的預售制度中已經引入了資金監管，實際上市場已經把預售的流程進行了有機豐富，在當前預售機制上進行改進，如在全國統一預售條件，一致要求相關開發企業在主體結構完成后才可預售，可以更加有效地幫助政府部門進行資金監管，解決相應問題。”

實際上，走過高速發展期，房地產行業階段性暴露了一些問題。基于種種因素限制，過去的發展邏輯已經很難為行業帶來良性擴張。當前行業對于現房、期房銷售制度的探討，本質上是行業在進入轉型期時面臨的一次方向性探討。而隨著方向的逐漸清晰，行業的發展邏輯必然在長期探索中慢慢改變。

職業投資人@財經博主朱酒表示，這一輪供給側改革后，房地產行業內，資金成本較低的央企和國企將占據主流。如其所說，研究機構克而瑞統計數據顯示，2022年前兩個季度，典型房企的投資分化明顯，多數民營房企暫停拿地。規模化、全國化的國企、央企購地金額較高，如保利、招商蛇口(001979)二季度拿地金額超過300億元。

行業轉型期，或也孕育著新的投資機會。在朱酒看來，頭部國企、央企會主導行業，在合理的拿地成本下，放慢開發速度，通過利潤率的增加來化解營收下降的難題。他表示，對地產企業投資的核心，是關注利潤同比增速。對比頭部央企和國企的估值來看，這輪地產行業中離場的企業越多，頭部央企和國企的確定性越好，目前就是投資這部分企業最好的時機。

（本文已刊發于7月30日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）