中新經緯8月5日電 貝殼研究院5日發布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》(以下簡稱報告)，首次盤點了主要城市住房空置率水平。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間。

具體到調研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

需要說明的是，此次調研，貝殼研究院將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”。

【資料圖】

28個大中城市平均住房空置率為12%

貝殼研究院統計發現，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間。

住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區間之內，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。

圖：重點城市住房空置率概況，數據來源：貝殼研究院

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

該次調研范圍未包括期房和現房待售部分，故較其他統計口徑會整體偏低。即便如此，內地28個大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。　

圖：各國(地區)住房空置率(%)，數據來源：OECD(2021)

貝殼研究院表示，住房空置率的區域差異，直接反映房地產市場發展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

影響住房空置率三大因素：人口老齡化、購房門檻、租金回報

從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。國內研究表明，當老齡化達到一定程度(65歲以上人口占比達18%)，住房需求會下降。

比如，南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。

同時，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

圖：分線城市住房空置率與居民購房按揭比例，數據來源：貝殼研究院

此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據貝殼研究院數據，重點城市租金(中位數)與住房空置率的相關系數為-0.70，租金與住房空置率顯著負相關。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數在1600元以下。

核心城市中心區空置率低于2%，別墅空置率較高

在微觀層面，樓齡和物業類型是影響小區空置率的兩大因素。

就房屋本身的屬性來看，住房空置率隨著小區樓齡的增長逐漸變低。五年以內樓齡的小區，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區空置率沒有明顯差異。

圖：小區樓齡與空置率的關系，數據來源：貝殼研究院

老舊小區的空置率較低，因為大部分老舊小區通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街(000402)附近，空置率均在2%以內。此外，較早建成的城市中心區域，也是優勢教育資源的聚集區，數據顯示，學區附近的住房空置率比其他區域低5%。

反觀次新小區，業主通常出于裝修或通風等原因不著急入住，購買新小區的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來看，次新小區多位于離市中心較遠的郊區，小區配套不齊全，出租或出售的難度相對較高，因此住房空置率更高。

從物業類型看，同一個城市不同類型小區的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅

圖：不同類型小區的住房空置率，數據來源：貝殼研究院

如北京整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區的平均空置率高達20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關，比如部分公寓用于投資經營，部分別墅用于度假等。(中新經緯APP)

編輯：陳俊明