深圳的新房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“反彈”，或帶動新房和二手房價(jià)格出現(xiàn)上漲的預(yù)期，這個時候如果放松二手房參考價(jià)政策，很可能會帶動新一輪的房價(jià)上漲。

證券時報(bào)記者 吳家明

最近，二手房參考價(jià)再次成為市場熱議話題，而且多個城市已經(jīng)對二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，這當(dāng)中包括取消或優(yōu)化。

深圳可以說是國內(nèi)少數(shù)還在嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。轉(zhuǎn)眼間，一年半的時間過去了。這段時間里深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房量價(jià)齊跌，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……更重要的是，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預(yù)期不再。

買家“必問”

“我的房子掛了近3個月都沒成交，本來我不愿意降價(jià)，但由于家里急需要錢，迫于無奈我把價(jià)格調(diào)到4字頭，才終于賣掉了房子。”在福田赤尾，證券時報(bào)記者見到一位剛把自己房子售出的陳先生，他說，他這套63平方米左右的同戶型房子，去年最高峰時開價(jià)達(dá)到600萬元，現(xiàn)在“4字頭”的價(jià)格著實(shí)跌了不少。“對于參考價(jià)，一開始我沒想過要參考，但后來發(fā)現(xiàn)必須參考，我也體會到房價(jià)不會只漲不跌。”

記者在福田八卦嶺、南山南頭和羅湖蔡屋圍等多個片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，越來越多的二手房業(yè)主以接近參考價(jià)的價(jià)格賣房。多位房產(chǎn)中介經(jīng)理也表示：“現(xiàn)在絕大多數(shù)買家前來咨詢，首先問的就是業(yè)主報(bào)價(jià)距離參考價(jià)高出多少。對于多數(shù)的剛需住宅，即使是網(wǎng)紅片區(qū)的網(wǎng)紅盤，高出參考價(jià)10%至15%已經(jīng)是買家普遍能接受的極限。”

這些都是二手房成交參考價(jià)給市場各方帶來的真實(shí)影響。

二手房成交參考價(jià)到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房參考價(jià)之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續(xù)下跌，隨后成交量雖偶有反彈，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之間，整個上半年深圳二手住宅成交量竟不及1萬套，同比下跌65%，比歷史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%。今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環(huán)比下跌9%，繼6月下滑后再度走低。

樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳市場近半數(shù)成交的二手房源都是“按參考價(jià)賣的”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手房市場的重要趨勢。數(shù)據(jù)顯示，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值越小，說明房子售價(jià)越接近參考價(jià)。2021年10月開始，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%，而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間。

在這樣的背景下，深圳購房者和業(yè)主的心態(tài)都產(chǎn)生了一些微妙變化，但二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已經(jīng)逼近4萬套大關(guān)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇。受二手房參考價(jià)影響，改善性群體“讓步”賣掉現(xiàn)有住房，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會進(jìn)入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善。

變還是不變？

二手房參考價(jià)終于讓調(diào)控開始觸及房價(jià)的本質(zhì)：杠桿。只有通過銀行減少放貸的方式，控制購房杠桿，才能遏制房產(chǎn)過度金融化。如今，多地房地產(chǎn)市場降溫，市場普遍預(yù)期二手房參考價(jià)機(jī)制或有望調(diào)整。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項(xiàng)政策，但需要強(qiáng)調(diào)的是，由于一座城市里發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的房源往往會存在于不同的地段，面臨著不同的行情，具體的執(zhí)行情況也不盡相同。

變還是不變？這是擺在一線城市房地產(chǎn)市場面前的選擇題。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去二手房都是加杠桿炒作，形成二手房價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期，再進(jìn)一步推動購房者入市。二手房參考價(jià)本質(zhì)是降杠桿，同時也斬?cái)喽址績r(jià)格上漲帶動的投機(jī)炒作，也讓“加杠桿買房”的閉環(huán)鏈條被打破，也有利于引導(dǎo)市場預(yù)期。未來，二手房參考價(jià)政策還會大概率保持，這樣的話才能有利于鞏固既有的調(diào)控成果。值得注意的是，深圳的新房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“反彈”，或帶動新房和二手房價(jià)格出現(xiàn)上漲的預(yù)期，這個時候如果放松二手房參考價(jià)政策，很可能會帶動新一輪的房價(jià)上漲。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳二手房參考價(jià)政策出臺已經(jīng)有一年半的時間，政策出臺之后，由于銀行貸款的金額也受到參考價(jià)的調(diào)節(jié)，導(dǎo)致真實(shí)成交價(jià)和銀行貸款金額之間產(chǎn)生比較大的差距，這個差距造成二手房購房客的首付比例上升較多，因此二手房買賣數(shù)量直線下滑。目前雖然經(jīng)過了一年半的調(diào)整，但由于各方面因素的影響，二手房的成交量依然處于低位，暫時未見起色。但可喜的是，部分業(yè)主愿意調(diào)低出售價(jià)，讓二手房保持在低位成交量，二手房市場已完成筑底過程，下半年預(yù)計(jì)會進(jìn)入波動回升的階段。