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9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。

【中指觀點(diǎn)】 1、當(dāng)前政策放松主要針對(duì)6-8月新房同環(huán)比均連續(xù)下跌的城市；但預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的變化政策可能動(dòng)態(tài)調(diào)整，或逐步覆蓋更多市場(chǎng)下行壓力大的城市。

本次差別化住房信貸政策針對(duì)特定城市，通知提到“對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”。

新建住宅價(jià)格持續(xù)下跌，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”更加迫切，本次進(jìn)一步降低部分城市首套房貸利率下限，將有利于降低城市居民購(gòu)房成本，更好地支持剛性住房需求，關(guān)于利率下限的下調(diào)幅度預(yù)計(jì)也將“因城施策”，結(jié)合各地市場(chǎng)情況確定。

值得注意的是，今年6月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，且市場(chǎng)預(yù)期偏弱，因此前期政策落地或以6-8月新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)下降的城市為主，但隨著四季度市場(chǎng)的變化，對(duì)于市場(chǎng)承壓的城市來(lái)說(shuō)，政策執(zhí)行過(guò)程中或有一定空間，政策調(diào)整可能是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，未來(lái)不排除更多城市結(jié)合自身實(shí)際情況調(diào)整首套房貸利率下限的可能。

2、針對(duì)特定城市，政策明確首套房貸利率下限可以取消，政策空間被打開，有利于提振市場(chǎng)情緒。

今年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據(jù)監(jiān)測(cè)，當(dāng)前已有80多個(gè)城市房貸利率降至下限水平。

本次政策明確“符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”，符合條件的城市可以取消首套房貸利率下限，給這部分城市釋放了更大的調(diào)整空間，政策落實(shí)到位或?qū)⑻嵴袷袌?chǎng)情緒，更好地促進(jìn)購(gòu)房需求入市。

另外，本次政策針對(duì)首套房貸利率，二套房貸利率下限不變，但結(jié)合近期不少城市已調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，還清首套貸款后再購(gòu)房是否可享受優(yōu)惠利率需關(guān)注接下來(lái)各地執(zhí)行細(xì)則。

3、時(shí)間期限定為2022年底前，有利于促進(jìn)觀望需求及時(shí)入市，帶動(dòng)四季度市場(chǎng)活躍度提升。

2022年以來(lái)，全國(guó)各地已優(yōu)化樓市政策超800條，但整體政策效果并不明顯，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購(gòu)房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成為拖累宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。

當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)的穩(wěn)定作用更加突出，本次政策明確“在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”，明確時(shí)間期限，有利于各地更及時(shí)落地相關(guān)舉措，同時(shí)有利于正處于觀望階段的住房需求及時(shí)入市，提振市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。

整體來(lái)看，監(jiān)管部門釋放更大的政策空間后，各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是重要的政策方向。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)尚未得到明顯改善，此次人民銀行及銀保監(jiān)會(huì)通過(guò)階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，有利于降低購(gòu)房成本，激發(fā)置業(yè)需求入市，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對(duì)核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場(chǎng)熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。