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環球微速訊：現場丨高和資本馮巍：調控給地產關上一扇門不動產私募基金和REITs打開一扇窗

來源：和訊房產時間：2023-03-17 11:36:27

【資料圖】

3月17日，以“迭代與進化：商業辦公新勢力”為主題的中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會于北京富麗萬麗酒店舉行。會上，高和資本投資管理部執行董事馮巍發表了題目為“不動產私募基金試點背景下的地產紓困”的主題演講。

馮巍指出，增量開發、快速銷售、炒、評估增值、開發商傳統的銀行融資、開發貸、物業貸的融資場景，我們認為這是舊格局。現在變成了正在走向新秩序，新秩序是什么？原來是增量開發快速銷售，現在變成了存量更新，精耕細作，是從“游牧民”向“農耕民族”的進化，不是這事兒干完就拉倒了，而是對資產進行長期運營打理，我們追求的是長期穩定的租金收入和資產增值，這是新秩序。還有以租定價，這是新秩序。另外要有新的金融工具、金融場景來適應新的行業新秩序，這個金融工具就是不動產私募基金和公募REITs。

首先說說不動產私募基金，調控給地產關上一扇門，但是不動產私募基金和REITs給地產打開一扇窗。不動產私募基金給市場帶來了增量的權益型基金，現在市場上地產紓困政策，大部分或者99%都是債向，要找貸款主體，找央企貸給你，你給誰做紓困，但是強主體本身就不缺錢，他如果想紓困缺的不是錢，而是資產運營方案還有背后債券債務解決方案，如果沒有這個方案，你給他錢也不要。現在市場上大量沖充斥的是債券基金，股權基金量不大，但是可以四兩撥千斤，它可以找到問題關鍵來解決。當然它要追求的是高額的利潤，當然它也必須承受終極的風險，現在市場上缺的就是這種股權基金。為什么我沒有說發不動產私募基金試點，幾張牌照可能解決這個問題呢？因為原來的所謂的不動產股權投資更多套用傳統的股票私募基金、PE私募基金，監管政策完全跟PE、股票市場進行監管，這種監管的邏輯跟地產完全不一樣的，或者是兩個市場，但是它套用同一套監管體系，這給我們做股權投資的機構帶來了很大的困擾。但是現在監管也發現了這個問題，就開辟了新的不動產私募基金試點，針對地產股權基金進行重新頒發牌照，我們現在正在申請，有可能可以取得第一批牌照。原來做地產投資、股權投資遇到的問題，可能可以迎刃而解了，要追求高額利潤，但是也愿意承擔終極風險的機構，這樣這類機構就會在市場上出現，而且大量發展，這是我們的一個判斷。

不動產私募基金還有一個作用是可以推動行業向小開發、大資管轉型。開發、運營、持有這個事兒原來都是開發商自己做，這個事兒肯定是不符合行業發展的，我們就可以看到未來，包括現在已經開始有了，有輕重分離的行業趨勢。輕資產端是這個團隊就是原來開發商的團隊，他有開發、設計、管理能力，就逐漸變成了輕資產的管理公司，憑專業能力吃飯，做的是委托管理，接收重資產端的委托對重資產進行管理，比如代建、運營、招商等等，現在已經分化出來了而且是非常強的專業化團隊，比如原來商管公司、公寓管理公司比較強的都是大開發分離出來的獨立團隊，這就是輕資產端的趨勢，它會逐漸剝離出輕資產團隊，形成獨自業務，甚至有可能獨立上市。重資產端就是資產一定要從開發商出表，出到房地產私募基金持有，甚至公募REITs持有，只有這種資金才適合持有這類的資產，它追求的就是長期穩定回報，市場上有大量資金，保險資金，個人投資者都愿意參加。而開發商不愿意做，因為回報率太低了，只能說剝離出來，形成重資產端，通過金融工具、CMBS、類REITs、Pre-REITs等等的持有資產，這是未來趨勢。

這就是小開發+大資管的行業未來的局面，這是我們對未來行業的判斷。

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