以“融入大上海，面向長三角”為宣傳口號的杭州首個科創蜂巢-復地復創云城，到今天還沒有要開工的跡象。

(資料圖片僅供參考)

旁邊的樓盤復地綠城·月映詠荷園已經基本完工，作為配套的商業部分卻已停工大半年，而原定的2023年6月30日的竣工日期已近在眼前。

“地標寫字樓、高端國際連鎖酒店，商業步行街以及約50萬平方米的TOD城市綜合體……”這些是曾經在規劃和營銷中勾勒出的新城圖景，但銀柿財經實地探訪該項目施工現場發現，工地的塔吊毫無動靜，出入口大門緊閉，保安室也空無一人，工地里有多處積水，水面甚至長出了藻類。

背靠“復星系”的復創云城，是如何走到停工大半年、工期一延再延的窘境的？

實探復創云城工地，已停工大半年

“當當當……”

在一個工作日的上午9時許，銀柿財經到達杭州地鐵五洲路站A口附近，這里是復創云城項目的所在地，臨平東湖新城CBD。零星的敲打聲，正從復創云城的住宅項目——復地綠城·月映詠荷園工地傳出。這個樓盤已進入建設的收尾階段。

與東面的住宅項目建設速度相比，西面的商業項目明顯已處于停滯狀態。

據復創云城項目介紹，這里將建成一個約23萬平方米的復地商業綜合體，“約140米的地標寫字樓、高端國際連鎖酒店將拔地而起，還有杭州‘第三城’約15萬平方米的綜合體”。

復創云城工地圍擋所印宣傳信息

銀柿財經留意到，該商業項目部分的工地大門全都緊閉，門口保安室無人值守。通過無人機俯拍的全景，可以清晰地看到商業項目部分，幾幢3層左右的樓體框架已經蓋起，但現場幾乎見不到施工人員，五六個塔吊也均未作業。整個工地散亂地堆積著各種建筑材料和垃圾，部分區域野草開始生長。原本可能要打造的景觀水系中，也長出了一層綠色藻類漂浮物。

建筑工地內幾乎看不到施工工人

建筑材料隨意堆棄，積水已長出藻類植物

到了午飯時間，住宅項目工地大門有大批工人進出吃飯，但復創云城工地依舊無人、無施工車輛進出。

現場的“圍擋信息公示牌”顯示，該地塊的開工時間為2021年7月25日，竣工和圍擋拆除計劃時間為2023年6月30日，距離現在只剩3個多月。

“已經停工大半年了，2022年6月左右就沒人干活了。”該項目建筑工程質量安全監管部門的工作人員告訴銀柿財經，復創云城項目至今還未辦理復工手續。他還透露，停工的原因可能是開發商資金出了問題，但具體情況他也不清楚，需要聯系開發商。

銀柿財經在浙江省土地使用權網上交易系統中查詢到了復創云城所在地塊的掛牌文件。文件顯示，該地塊被分為LP2503-01、02、03、04四個地塊，其中LP2503-01、03地塊為商務，即復創云城的部分；LP2503-02、04地塊為住宅，即月映詠荷園。

規劃技術指標圖

無人機拍攝施工現場進度對比

關于該地塊的《余杭區國有建設用地使用權出讓合同》中還明確要求，受讓人需在LP2503-03地塊建設一棟高端酒店和一棟商務辦公樓，還需在地塊內建設一條寬18米的南北向公共通道和一條寬24米的東西向公共通道，保持地塊南北、東西交通暢通。

但在銀柿財經的實地探訪中，酒店和寫字樓區域還是平地，南北、東西的兩條通道也仍未打通，成了“斷頭路”。

26.66億元的“定向”拿地

時間回到2020年11月24日，經過27輪競價，上海復地春曉實業發展有限公司以總價26.66億元競得了余政儲出[2020]36號（即復創云城所在地塊），溢價率為11.27%。

這塊地也因出讓要求頗高引發熱議。

在余政儲出[2020]36號地塊的掛牌文件中，《開發建設及產業引進監管協議》（以下簡稱“監管協議”）對受讓方的開發建設和產業引進做了明確要求。比如，受讓方需引入一家市場估值不低于70億人民幣且上一年主營業務收入達到4億人民幣以上的企業，引進不少于10家自有的商務部認定的“中華老字號”品牌入駐本項目等。

此外，“監管協議”還提到，商務寫字樓須引進高端裝備制造、生物醫藥及數字經濟領域企業，商務酒店則需引入國際品牌酒店管理公司。

有業內人士告訴銀柿財經，這些要求更像是給某家企業設定的定向指標。該地塊熱度很高，單論地價，放眼國內開發商，有實力拿下的還是有幾家的。但如果要滿足其他的拿地要求，需要具備的產業要有生物、醫藥、老字號，可能就只有“復星系”了。

天眼查顯示，上海復地春曉實業發展有限公司為上海復星高科技集團成員，在2021年4月前，其由上海復地產業發展集團有限公司（以下簡稱“復地產發”）通過上海復地復融實業發展有限公司全資控股。

復地產發及其母公司上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司（600655.SH，以下簡稱“豫園股份”）均是“復星系”的重要組成部分。“復星系”的地產支柱——復地（集團）股份有限公司（以下簡稱“復地”）通過上海復地投資管理有限公司持有豫園股份(600655)26.3%的股權，為其第一大股東，將大部分地產業務注入豫園股份。復地產發則承接了這塊業務，主打產城融合。

復星國際與復地春曉的股權關系。圖片來源：天眼查

而豫園股份旗下囊括了商業、高端酒店運營，以及多個文化、健康產業品牌，還有18個“中華老字號”品牌。這些優勢產業確實與“監管協議”中的條件高度吻合。

勾地“后遺癥”

拿地后僅過了4個月，復地產發就找來了綠城合作。據復地產發官方微信披露，2021年3月17日，復星蜂巢與綠城中國舉行戰略合作協議簽約儀式，雙方在“蜂巢城市”、創新復合項目、城市綜合運營等多方面建立長期戰略合作關系。

天眼查信息顯示，2021年4月2日，復地復融發生了股權變更，雖然仍是控股股東，但增加了綠城房地產集團有限公司、浙江綠城房地產投資有限公司等共同持股。他們旗下還成立了復創云城的建設單位——杭州復禹置業有限公司。

對此，綠城方面表示，對于復創云城項目，綠城負責住宅部分，復地負責商業部分。

那么商業部分現在的情況如何？為何停工、何時復工？招商和產業引進做得怎么樣了？整個商業項目何時能竣工交付？銀柿財經向復地產發的母公司豫園股份發送了采訪函，截至發稿未獲回復。

商業項目遲遲沒有動靜，也引起了月映詠荷園購房者的關注。他們向監管部門提出了疑問。對此，杭州經濟技術開發區管理委員會規劃建設局在政務平臺的相關答復意見（以下簡稱“答復意見”）中指出，復創云城的住宅部分將于2024年2月底交付，項目現場在崗人數約1000余人，計劃2023年6月30日基本完工。項目的商業、商辦區塊，開發商計劃2023年下半年復工，預計2025年年底竣工備案。

銀柿財經注意到，根據2020年的“監管協議”，商業地塊企業入駐和注冊的時間有明確期限，若有違約，地塊受讓方須繳納相應違約金。那么，商業部分的延期對商業、產業引進造成影響了嗎？如果最終未能兌現，復地是否要承擔違約金賠償？

對此，銀柿財經向屬地監管部門——臨平區余杭經濟技術開發區管理委員會致電核實，截至發稿未獲回復。

據銀柿財經了解，很多地塊都會采用產業、商業“勾地”這種方式出讓，即開發商直接和政府溝通+勾兌，在滿足雙方需求基礎上，實現意向購買地塊的定向出讓，是政府、開發商雙贏的方式。

但近幾年，“勾地”出讓在開發商頻繁暴雷之后也出現了些問題。全國出現了多起開發商在開發完住宅后，以資金緊張等為由延遲對商業、產業的開發。開發商“擺爛”，政府也只能吃“啞巴虧”。前述業內人士表示，“如果出現這種情況，政府也不是全然無責的，可能對商業項目開發的監管沒到位”。

復創云城有多差錢？

回溯復地的發展歷程，其作為復星集團的地產業務板塊，2004年登陸港股，是第二家在香港上市的內地房產公司，2011年選擇私有化退市。2018年，復星完成對豫園股份的重組，借此整合旗下地產平臺資源，復地體系內超半數資產被注入豫園股份的上市平臺中。

近兩年來，物業開發與銷售都是豫園股份營收的第二大來源，占比超過10%，但與2020年及以前相比，降幅已超20%。

拿地動作的停滯也印證了復地及豫園股份過去兩年囊中羞澀。2020年復地在全國共拿地5個項目，在競得杭州臨平區東湖新城地塊后，銀柿財經在公開網絡信息中再未搜索到復地的拿地信息。直到2022年年底，有新聞報道，獲得銀行融資貸款授信后，復地才恢復拿地，2022年12月，分別競得云南省澄江市3個地塊和蘇州一宗商住用地，總支出約43億元。

投資者在互動平臺上對豫園股份的提問。

豫園股份自身債務壓頂、資金壓力大也自2022年初現端倪。

2022年前三季度，豫園股份貨幣資金為102.46億元，較期初大幅下降19.56%；同期，公司的短期借款、一年內到期的非流動負債、應付短期債券、其他流動負債金額分別為74.78億元、118.70億元、31.47億元、7.71億元，合計232.66億元，遠超賬面存量貨幣資金約120億元，有息債務達550億元，債務壓力已十分突出。

同時，公司盈利能力也在下滑。豫園股份2022年前三季度實現營業收入334.29億元，同比增長2.99%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤9.03億元，同比減少46.79%，經營活動產生的現金流量凈額為-14.11億元。

2023年以來，豫園股份已多次募資。2月10日，豫園股份發布公告稱擬發行不超過60億元公司債券，期限不超過7年；3月3日晚間，又公告擬非公開發行股票募資不超過80億元。兩次融資均包含了償還公司債務及補充流動資金的用途，定增募資還將用于珠寶項目及文化商業零售擴建等。

定增完成后，豫園股份的流動性壓力能否緩解，旗下地產的停工項目能否順利復工完成最后交付，同時產業勾地暴露出的商業項目資金監管問題，后續會否解決，銀柿財經將持續關注。