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今日聚焦!現場丨思睿集團合伙人洪灝：房地產能否復蘇是經濟復蘇的關鍵

來源：和訊房產時間：2023-03-22 16:48:55

(資料圖片)

3月22日，觀點機構舉辦“2023觀點年度論壇”，聚焦探討中國房地產及新經濟相關產業鏈的長青發展、應對變化以及對接資本的經驗和趨勢。會上，思睿集團合伙人、首席經濟學家洪灝發表了題目為《房地產:變局與新局》的主題演講。

洪灝指出，3-4年左右會出現一個經濟周期從底部到頂部再回到底部的過程，上一個經濟周期結束于2020年左右，現在我們再次回到了經濟周期的底部。房地產起來帶動消費、投資，隨著經濟周期進入底部尋底的過程，中國應該能達到5%的增長目標，甚至更好。

洪灝指出，經濟看樓市，投資也要看樓市，因為中國的房地產總量接近500萬億人民幣，是我們全球最大的一個資產類別，所以如果房地產今年不能夠如期復蘇的話，那么我們中國的經濟復蘇的力度可能將沒有我們想象的那么大。今年經濟增長目標是5個點，去年低基數可以給我們4個點左右的增長，因為去年門檻太低了，所以今年發力的話我們非常有可能會沖破5%，甚至市場預期5.5%的目標。

我們看一下房地產行業在全球的分布以及房地產的市值和全球人口分布對應的關系。

上面這個圖，我們看一下中國的情況，現在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是整個中國的房地產占全球房地產總市值的比例。我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個地方占全球房地產市值占比高于人口比例，也就是說這個國家每一個人擁有房地產的價值是高于全球平均的。我們看到，中國經歷了九八以來房改之后24年的長足進步，房地產總值已經成為全球最大的資產類別，大概是500萬億人民幣，歐洲、美國他們房地產總值大概是在300萬億人民幣左右。但是我們看到，雖然我們中國房地產的價值占比遠遠超過了我們人口的占比，但是歐美它的房地產估值似乎更突出或者說歐美房地產的市值所占全球的比例比它的人口更突出，一小撮人占據了巨大房地產總市值。因此這個圖告訴我們，首先中國房地產貴不貴？大家都說很貴，但是我們還是有發展空間的。

我們看一下居民財產配置，深藍色這個柱狀圖就是我們的房地產，其他就是股票、債券、保險、存款等等。我們看一下主要的國家地區家庭是如何分配家庭資產的，最右邊是中國家庭。中國家庭房地產占整個家庭總的可投資的資產大概是41%，實際情況可能會更高。我們看一下日本，從右邊數過來第二圖，日本占14%左右，這是1990年之后我們看到日本房地產泡沫之后穩定下來的占的家庭資產總額。很多人都說現在去日本買房子很便宜，就是這么來的，東京房子遠遠比上海、深圳便宜了。美國，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個主要是因為05年到08年美國出現了一次巨大的房地產泡沫，釀成了美國次代危機，導致從1/3跌到1/4，美國1985年和1995年以前都是在30%左右，這個比例是非常穩定的。這張圖說明，首先我們中國家庭資產配置還是非常不成熟，尤其是相對于發達國家這些朋友來說，我們的家庭它的資產過多地配置在房地產上，但這也說明其他資產類別在未來的增長里頭，可能在家庭投資里頭占的比重會越來越大，最終會到1/3或者1/4左右。

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