中新經緯3月27日電 題：招商蛇口(001979)債務結構優化，增收不增利現象顯現

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作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業研究總監

貢顯揚 克而瑞研究中心研究員

近期，A股上市公司招商蛇口發布了2022年度業績報告。

受房地產市場下行、增速放緩影響，招商蛇口2022年未能達成3300億元的業績預期，目標完成率為88.7%。2022年，招商蛇口的年末全口徑和權益口徑銷售金額排名提升至行業第6位。

2022年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額為2926.02億元，同比降低10.5%；累計實現簽約銷售面積1193.7萬平方米，同比降低18.5%；合約銷售均價24513萬平方米，同比上升9.8%。

從銷售結構來看，2022年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率均超10%，上海單城銷售金額突破740億元。且在全國12個城市進入了當地銷售金額的TOP5，其中在上海、蘇州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州進入前三；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居前五。2023年，招商蛇口的銷售目標仍定在了3300億元，全年計劃可售貨值約6000億元、貨值目標去化率為55%。

增收不增利，歸母凈利潤規模和盈利指標創近年新低

2022年，招商蛇口實現營業收入1830億元，同比增長13.9%。實現毛利潤352.3億元、凈利潤91億元，較2021年分別同比降低13.9%和40.1%；歸母凈利潤也同比顯著降低58.9%至42.6億元；基本每股收益0.41元。從盈利指標來看，2022年招商蛇口毛利率19.3%，較上年末降低6.2個百分點；凈利率5.0%，較上年末降低4.5個百分點；歸母凈利率2.3%，較上年末降低4.1個百分點。

綜合來看，在行業整體利潤空間承壓、盈利能力持續下行背景下，招商蛇口各項盈利指標表現也年下滑。增收不增利的現象有所顯現，歸母凈利潤規模和盈利指標創下近年來新低。我們認為主要有以下幾方面原因：(1)年內加速去化、抓銷售換倉導致結算毛利率降低；(2)2022年存貨跌價減值36.4億元、投資性房地產減值11.4億元，減值損失合計較2021年高出22.9億元；(3)受疫情影響，投資物業出租率和單價下降，對商戶實行了租金減免；(4)投資收益較2021年有逾10億元的降低。

債務結構進一步優化，綜合融資成本降至3.89%

截至2022年末，招商蛇口持有現金862.4億元(其中預售監管資金307.9億元、非受限現金550.7億元)；現金短債比2.0、非受限現金短債比1.3；剔除預收款后的資產負債率為62.42%、凈負債率(永續債作為負債)為48.09%，“三道紅線”指標保持綠檔達標。

年內，招商蛇口把握市場政策窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元。截至2022年末，招商蛇口綜合融資成本為3.89%，較年初大幅下降59個基點。

夯實開發業務基本盤，發力資產運營和城市服務

2022年，招商蛇口根據公司戰略布局，將主營業務分行業口徑，由社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營，調整為開發業務、資產運營、城市服務三大戰略方向。2022年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入(未扣除租金減免金額)57.1億元，實現EBITDA為30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%；報告期內累計減免租金8.4億元(并表范圍減免租金7.49億元)。

城市服務板塊，招商積余作為公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺。2022年，物業管理市場拓展持續發力，全年實現新簽年度合同額31.75億元；通過收并購實現對上航物業、南航物業、匯勤物業、新中物業的財務并表。

截至2022年末，招商積余物業在管項目達到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積3.11億平方米。其中，非住宅管理面積為1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。招商積余全年實現營業收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

聚焦城市、地段，核心“6+10城”投資占比達90%

2022年，招商蛇口遵循“強心30城”“深耕6+10城”的投資戰略，堅定城市與地段聚焦。全年累計獲取土地56宗，總計容建筑面積約為726萬平方米，總地價約為1279億元、權益地價766億元、權益比約為60%。

年內，招商蛇口在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達到94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地，項目儲備向高能級城市有序換倉。2022年的新增項目中，有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，對2022年的銷售金額的貢獻約300億元。

此外，招商蛇口也立足粵港澳大灣區、積極拓展城市更新項目。截至2022年末，累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建筑面積約1200萬平方米。年內，招商蛇口還積極助力出險房企紓困，先后與佳兆業集團、半島城邦房地產、富力集團簽署戰略合作協議，積極探討合作的可能性。

目前，招商蛇口在夯實開發業務基本盤同時，持續推動資產運營和城市服務業務發展。已形成蛇口產園REIT(180101.SZ)和招商局商業房托(1503.HK)境內外雙REITs平臺，覆蓋產業園、商業辦公等多業態，完善了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式。推動“三個轉變”落地，進一步盤活存量資產，助力公司資產運營業務的發展。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

編輯：陳俊明