經濟觀察網 記者 丁文婷 4月21日，上海2023年第一批次集中土拍收官，總成交金額519億元，平均成交樓面價26090元/平方米。

(資料圖)

此次土拍引發了房企激烈競奪，共推出19宗地塊，有15宗進入了一次性報價區間。4宗地塊底價成交，占比僅2成，而對比2022年，四批次土拍底價成交地塊占比分別為6成、4成、7成和7成。本次土拍平均溢價率達到了7.3%，也創2021年集中供地以來新高。

熱度在報名端就已顯現，報名參與競拍的企業數量超過了50家，為近6年來最多，超10家房企爭搶的地塊達到了兩位數，其中競奪最激烈的青浦西虹橋龍聯路北側07-02地塊和閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，參拍房企均超過了20家。

閔行區莘莊社區地塊吸引了多達28家企業報名，而虹橋龍聯路地塊競拍時間最長，從20日下午2點開拍，持續近8小時。

閔行區莘莊社區地塊競爭也十分激烈，直到21日晚上9點才出結果，由中華企業(600675)以20.1億元競得，溢價率8.47%。莘莊板塊雖然地處上海外環外，但作為閔行區生活配套較為成熟的板塊，多年來一直沒有新地塊供應，板塊上一次拍地可追溯至2015年，新房供應也以去庫存為主，房源十分緊張。莘莊社區地塊距離12號線七莘路站約1公里左右，且周邊還有閔行區莘松小學、閔行區教育學院附屬中學等教育資源，以及莘莊維璟印象城、華君廣場、港澳購物中心等商業。

青浦西虹橋龍聯路地塊地處熱門的“大虹橋”區域，靠近世外教育集團，臨近 17 號線蟠龍路地鐵站。地塊旁邊即是近兩年熱門紅盤“蟠龍天地”，西側是建設中的蟠龍新天地，距離17號蟠龍路站與諸光路站都很近。經濟觀察網注意到，該地房地聯動價6.4萬元/平方米，而周邊的同類二手房售價已經超過8萬元/平方米，倒掛空間較大，去化壓力較小。該地塊最終被華發&南通瑞城聯合體拿下，成交總價19.19億元，樓面價約3.87萬元/平方米，溢價率8.98%。

值得注意的是，雖然參拍企業中民企有近20家，3家為混合所有制企業，但最終19宗地塊中，14宗地都被央國企和地方國資競得，占比超過7成。拿地數量最多的是中鐵建、保利發展、象嶼、金地、招商蛇口(001979)和萬科，均為2塊。

因“圍標”事件遭禁，時隔3年再回上海土拍場的華潤、萬科、中海同樣引發關注。從結果來看，華潤以30.15億元競得的青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，作為大虹橋板塊的一幅熱門地塊，該地塊共吸引包括建發聯發聯合體、大華、招商南山聯合體、中海等13組約20家房企參與競參拍。

萬科在首日和印力聯合體以底價37.83億元競得松江區富林街道一宗商住用地后，又在土拍最后一天聯合中鐵建75.49億元競得閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，溢價率為8.98%，該地塊也是本次上海土拍中總價最貴的一塊。

中海顆粒則無收。據了解，華潤一共報名了12家地塊，萬科報名了10塊，中海報名了7塊。

進入一次性報價環節后，運氣的成分較大一些，報名塊數多的企業拿到的幾率更大。資金雄厚的國央企基本上采用“廣撒網”的方式。華東某房企投拓人士告訴經濟觀察網，前期政府主導的地塊推介會上，現場大部分都是國央企，問及意向地塊時，幾家央企發言表態幾乎都是“應上盡上”，只要是看中的地塊均打款報名。據經濟觀察網不完全統計，19宗地塊中，招商報名了15塊，建發報名了13宗地塊，保利和華發各報名11宗。

上海市場很“安全”，上述投拓人士這樣認為，這一批次的地塊雖然大多地處外環，但位置都不錯，且體量不大，比如青浦西虹橋龍聯路是幾百套的新房體量，疊加地理位置優勢，資金流速快。他同時表示，首批土拍“過熱”，他所在企業希望參加下半年的批次，看能否“撿漏”。他透露，通過和政府溝通得知，上海今年確保四批次供地，力爭五批次。

土拍熱與上海新房市場“打新”熱潮持續不無關系。根據克而瑞數據，今年一季度，上海新房去化率為79%。春節后有43個新盤開盤，其中23個盤“日光”。在今年2月的認籌熱度已轉化成開盤后，3月新盤去化率攀升至87%，多數樓盤去化達到8成以上。