近期，成都一批老舊小區(qū)改造將陸續(xù)開工，但即將改善的老舊小區(qū)環(huán)境并沒有引來更多的二手房客戶，成都二手房成交量反而有下降趨勢。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，今年以來成都市二手房總體均價基本穩(wěn)定，而成交量在4月達(dá)到年內(nèi)高點后，隨即波動下跌。

在二手房總體成交量下降的同時，城南區(qū)域卻逆勢上漲，成交量環(huán)比大幅上揚，其中不乏有出售交房后多年仍是清水房的次新房。

價穩(wěn)量跌

“價格的話，現(xiàn)在是比較穩(wěn)的。”位于成都市金牛區(qū)的一位房產(chǎn)中介回顧今年的二手房行情，他告訴記者，二手房價今年沒有大跌大漲，但比歷史最高位還是便宜了不少。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5~7月，成都市二手房掛牌均價分別為17040元/平方米、17086元/平方米、17351元/平方米，各月環(huán)比漲幅分別為0.67%、0.27%、1.56%，呈現(xiàn)穩(wěn)定微漲的趨勢。

但另一方面，二手房成交量卻沒有像價格一樣的穩(wěn)定。數(shù)據(jù)表明，4月份，成都二手房成交量達(dá)到了春節(jié)后高點5383套之后，開始波動下跌，隨后3個月的成交量分別為4971套、5337套、4991套。而在去年7月，二手房成交量尚有9204套，也即今年7月成交量同比下跌45.77%。

記者在今年4月走訪成都市場時關(guān)注到，當(dāng)時有一些業(yè)主急于賣掉房子以獲得做生意的周轉(zhuǎn)資金，當(dāng)時二手房也有更大的議價空間。而隨著國內(nèi)各行各業(yè)回歸正軌，近期再少有聽說因資金周轉(zhuǎn)而急售房子的情況。

在營門口區(qū)域的一位二手房中介帶記者看了一套標(biāo)價155萬元的有電梯的房源，房東等著賣房后置換更大的房子，而這套房源同時被以高出5萬元的價格掛在另外一個大型中介平臺出售。

另一方面，一些購房者一度奔著新樓盤參加搖號，但多次嘗試后最終因中簽率低、總價高等原因沒有搖到滿意的房子，轉(zhuǎn)而購買二手房。“新開盤的房子低單價的不多了，而且小戶型的也很少，哪怕?lián)u中了也不一定能選到合適面積的房子，超出了一些剛需客戶的預(yù)算。”一位中介人員表示。

經(jīng)濟(jì)分析師周正國告訴記者，即使二手房價格上漲，如果交易量沒有增加，也很難說行情上揚。“成交量同比下滑接近一半，這個確實值得重視，我的直覺是受今年疫情影響，經(jīng)濟(jì)下滑壓力大，大家出手謹(jǐn)慎的結(jié)果。”關(guān)于老舊小區(qū)改造，周正國表示，舊房改造可以提振市場，對老城區(qū)是好事，也是政府之手的一個方面。

但在西南財經(jīng)大學(xué)教授劉璐看來，目前的老舊小區(qū)改造，不同于之前的拆遷安置，本身不會釋放拆遷安置這樣的購房需求，對老舊小區(qū)物業(yè)品質(zhì)提升有幫助，但這些居民也不會搬走，所以對二手房市場沒有太大影響。“當(dāng)然，這些改造房源如果入市，品相會更好些，有利于其保值。”

“北”降“南”漲

“這個房子才掛出來12天，就準(zhǔn)備簽約了。”天府新區(qū)的房產(chǎn)中介曹芳(化名)指著電腦上的一套房源告訴記者，一些優(yōu)質(zhì)的房源，掛出來很快就能賣掉，近段時間在她所在區(qū)域買二手房的人也多了起來。

7月份，位于城北區(qū)域的金牛區(qū)二手房成交套數(shù)環(huán)比下跌2%。與之相反的是，擁有更多新興產(chǎn)業(yè)的城南高新區(qū)，二手房成交套數(shù)則大漲27%，達(dá)到591套，也成為7月份成都各區(qū)成交量“冠軍”。當(dāng)月成交套數(shù)環(huán)比漲幅最大的是同在城南區(qū)域的雙流區(qū)，漲幅達(dá)到34%。

因與高新區(qū)僅有一街之隔，曹芳表示她所在區(qū)域的房子頗受購房者歡迎，比較搶手。曹芳準(zhǔn)備帶記者去看一套小戶型房源，后經(jīng)聯(lián)系卻已經(jīng)被其他客戶預(yù)定無法帶看。

熟悉新川板塊的房產(chǎn)中介丁鼎(化名)給記者展示了中德英倫聯(lián)邦小區(qū)里的多套待售房源，其中多數(shù)為交房超過兩年仍未裝修的清水房。而這個樓盤的A區(qū)、B區(qū)、K區(qū)在6月份拿下了高新區(qū)成交套數(shù)的前3名，分別為14套、12套、10套。

丁鼎告訴記者，正在出售的二手房里面很多是之前的投資客買的房子，是沒有裝修過的次新房。但現(xiàn)在這樣買來投資的人很少了，更多是剛需和改善型客戶，以在城南上班的人群為主，會特別考慮居住實用性和舒適度。

關(guān)于為何近期銷量增加，曹芳向記者解釋：“近來的新樓盤多是大戶型，總價越來越高，一些人買不起就會來買相對便宜的二手房。快到開學(xué)季了，一些家長也會趕在這個時候買房子供小孩讀書用。”

今年對于城南的二手房市場來說，或許更有特殊意義。“2016年有一大批房子被買來用于投資，那批房子大約在2018年交房，今年拿到房產(chǎn)證剛好滿兩年，交易稅費可以少一些，就會有很多人把房子拿出來賣。而且這段時間高新區(qū)的新樓盤本來就不多。”丁鼎這樣總結(jié)房源增加的歷史原因。

也有中介借限購加碼的傳言來提醒購房者盡早買房。“前段時間深圳出了限購政策，有客戶覺得成都也有可能政策調(diào)整，就會從外地飛回成都要抓緊時間買房呢。”提到限購政策是否有可能調(diào)整，更多的中介人員則會表示：“政策不好說，沒辦法預(yù)測。”

近期市面上流傳成都限購“升級”傳言，成都市住建局在回復(fù)網(wǎng)友的留言時稱，將“認(rèn)真貫徹國家調(diào)控要求，堅決遏制投機(jī)炒房行為，支持合理住房需求”。

周正國表示，房地產(chǎn)投資的基本原則還是集中在優(yōu)質(zhì)、高端區(qū)域，成都一般指的是高新區(qū)、天府新區(qū)。“滿兩年”的房源入市，供應(yīng)量增加，對房價應(yīng)該還有壓制作用。(作者：陳雪波 盧志坤)