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東莞土拍取消新房限價背后：成交大幅萎縮土地市場急劇降溫

來源：財聯(lián)社時間：2022-03-14 17:07:31

財聯(lián)社（廣州，記者陳業(yè)）訊，東莞今年首批集中供地取消對新房銷售限價，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。

日前，東莞掛牌上線了涵蓋道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮(zhèn)街共計8宗地塊，出讓總面積33.29萬平方米，起拍總價達(dá)170.83億元，將于4月19日-20日集中競價出讓。

與去年集中供地相比，東莞此次雖然保留了土拍地塊總限價，但取消了去年設(shè)置的新房銷售限價。同時，東莞還取消了無償配建安居房要求，對部分去年掛牌過的地塊競買保證金進(jìn)行了下調(diào)。

其中，2022WR003長安地塊重新掛牌后，取消了“首批最高房價毛坯不高于41998元/平方米”的規(guī)定；2022WR004塘廈地塊重新掛牌后，取消了“首批最高房價毛坯不高于38220元/平方米”的規(guī)定；其他掛牌6宗地塊，也都沒有了銷售限價約束。

值得一提的是，東莞去年先后四次升級了樓市調(diào)控。其中，8月2日發(fā)布的“莞八條”政策明確，將實行以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式。9月9日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格住宅用地競買有關(guān)事項的通知》提及將嚴(yán)查買地資金，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)，不得同時報名競買同一宗宅地。隨后土拍市場急速降溫，出現(xiàn)多宗地塊底價成交及流拍現(xiàn)象。

廣州克而瑞首席分析師肖文曉介紹，東莞土拍市場2021年上半年經(jīng)歷了平均溢價率超過30%的高熱狀態(tài)之后，下半年土拍市場整體降溫明顯，不僅溢價率下滑，還陸續(xù)出現(xiàn)宅地流拍現(xiàn)象，最近半年的平均溢價率更是接近0。

肖文曉表示，由于新房銷售趨緩，東莞商品住宅可售存量自去年三季度開始接連走高，截至今年2月末升至579萬平方米，較去年同期增加了166萬平方米，去化周期也從5.9個月升至17.4個月。

除土地市場，無論新房還是二手房，東莞樓市當(dāng)前供需都處于低迷狀態(tài)。

據(jù)合富輝煌大數(shù)據(jù)，受市場信心不足影響，今年2月東莞新房供應(yīng)約1104套，同比減少約75%，環(huán)比減少約24%；當(dāng)月新房網(wǎng)簽僅585套，同比減少約89%，環(huán)比減少約67%。

另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，東莞2月份在貝殼平臺二手房交易量環(huán)比下降32%，同比下降60%。不僅是交易量，當(dāng)?shù)囟址康膬r格也在下跌：東莞2月份貝殼二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.6%，同比下跌9.7%。

東莞市場發(fā)生的這種變化，被認(rèn)為是今年首批集中供地取消新房銷售限價的重要原因。“新房、土拍市場雙雙降溫情況下，東莞本次適時調(diào)整、取消土拍限價也在情理之中。”肖文曉表示。

對于東莞今年首批集中供地取消新房銷售限價，東莞一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按東莞當(dāng)前市場行情，降價都不好賣，再限價的意義已不大，此時取消新房銷售限價，更多是為東莞首批集中供地吹點“暖風(fēng)”。

就該措施的影響，合富輝煌（中國）東莞公司市場研究部總監(jiān)李興旺稱，圍繞著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、因城施策，春節(jié)后越來越多城市調(diào)整樓市政策，東莞也不例外。“土拍條件放寬，將提高房企拍地積極性，但不同地塊的表現(xiàn)，也會有差異。”

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)則指出，東莞此次土拍政策放松，可以看作是貫徹“因城施策”，落實中央“支持合理性住房需求釋放”的指導(dǎo)意見，對東莞當(dāng)前較為低迷的市場交易將起到提振作用。

“降低參拍保證金可以為房企現(xiàn)金流減負(fù)，另一方面，取消無償配建及取消新房限價可提高房企的開發(fā)利潤。土拍政策的改變也將調(diào)動房企參拍積極性，從土地端提高房企拿地信心，進(jìn)而促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。”陳雪強(qiáng)補(bǔ)充道。

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