4月8日晚間，華發股份(600325)(600325.SH)發布2021年年報。數據顯示，2021年華發股份實現營業收入512.41億元，同比增長0.46%；凈利潤46.77億元，同比增長2.56%。

發跡于珠海的華發股份，在行業起伏波動的大背景下疲態盡顯；固守一隅，更是在未來的發展中盡失先機。

成于珠海 困于珠海

組建于1992年的華發股份，身上的珠海標簽一直如影隨形，也是華發股份生存與發展的底色。

直到2012年起，華發股份才開始全面實施“立足珠海，布局全國，開拓海外”的發展戰略。截至2021年底，華發股份布局北京、上海、廣州、深圳等內地近50座城市，形成了涵蓋珠海大區、華南大區、華東大區、北方大區與北京區域的全國化布局。

在全國化布局的大戰略下，華發股份基本形成了華東、珠海、華南協同發力的格局。2021年，華發股份珠海大區全年完成銷售315.28億元，銷售占比25.87%；華東大區全年完成銷售553.20億元，銷售占比45.38%；華南大區全年完成銷售233.30億元，銷售占比19.14%；北方大區全年完成銷售47.51億元，銷售占比3.90%；北京區域全年完成銷售69.61億元，銷售占比5.71%。

雖然華發股份的銷售來源已經較為均衡，但其披露的24塊持有待開發土地的區域分布中，僅有珠海的三個項目和中山、武漢與南京各一個項目為非合作開發項目，其他大部分項目都為合作開發，且權益占比普遍不高。

這表明發跡于珠海的華發股份，尚不足以將自身的能力進行全國化復制，而是通過引入合作伙伴共同開發的形式降低風險，從而實現自身規模的擴張與全國化布局目標的實現。

積極合作 消極權益

年報顯示，2021年華發股份實現銷售額1218.9億元，銷售面積468.8萬平方米，位列克而瑞2021年中國房地產企業銷售榜第32位，繼續保持“中而美”良好發展態勢。

但千億銷售額之外，是華發股份業績的虛胖與權益占比的不斷走低。

來源：企業年報

以年報披露的報告期內房地產儲備情況為例，華發股份全部24塊待開發土地中，權益占比不超過50%的地塊數量達9塊，占比接近40%。

不難發現，權益占比過低導致的直接后果就是權益銷售金額與權益占比不高。克而瑞公布的2021年房企權益銷售額排行榜顯示，2021年華發股份的全口徑銷售金額為1218.9億元，權益銷售金額為801.3億元，權益占比僅有65.7%。最新數據顯示，2022年一季度，華發股份的全口徑銷售金額為231.9億元，權益銷售金額為150.2億元，權益占比進一步降至64.8%。

巧合的是，“熱愛”合作的華發股份一直存在少數股東權益占比和損益占比不匹配的問題。自2018年起，華發股份少數股東權益占比均在50%以上，2021年更是接近80%。年報顯示，2021年末，華發股份所有者權益合計958.9億元，其中歸屬少數股東權益為750.7億元，占比高達78.29％，同比增長77.1%，2020年這一數值僅為423.9億元。但在2021年，華發股份少數股東損益占比僅有46.4%，同時還出現了少數股東權益占比上升、少數股東損益占比下降的“奇觀”。

年報顯示，報告期內華發股份全面實現“三道紅線”達標轉綠，并表示這體現了自身財務管理安全穩健。

但在2021年上半年，華發股份凈負債率為127.8%，同比下降52.7個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率為75.3%，同比微降1.5個百分點；現金短債比為1.84，同比上升0.86，三道紅線還踩兩道。

業內人士表示，房企往往通過調整少數股東權益占比進而對三道紅線踩線情況進行優化。華發股份的情況無疑也與此類似。2020年華發股份少數股東權益占比已經高達66.9%，2021年更是暴漲至78.3%。

精益其外 無效其內

年報顯示，在2021年，華發股份通過內部挖潛、降費創效等多種方式，借助數字化、智能化等手段，持續推進公司精細化管理。 與此同時，在2021年上半年，華發股份對華發優+產品體系再度迭代，推出優+產品體系4.0，構建“6+1產品體系并在四大維度上增值賦能”，從綠色健康、科技智能、人文情懷、匠心精工四大維度，賦能于居住。通過從技術到管理模式的體系化運作，力求全面、整體、有序、立體地為客戶打造優+產品，注重產品整體的均好性。

但效果似乎并不明顯。

數據顯示，2021年華發股份銷售費用、管理費用持續增長，費用管控能力下降。2021年，華發股份銷售費用率、管理費用率、財務費用率分別為3.09%、2.98%、0.46%，三項費用率合計達到6.53%，較2020年上升0.32個百分點。其中，銷售費用、管理費用持續增長是三項費用率整體上升的主要原因，2021年華發股份的銷售費用、管理費用分別達到了15.8億元、15.3億元。

回款方面，雖然華發股份公告稱已多措并舉加速銷售回款，且全年回款金額為707.32億元，但回款率仍不足60%，不僅遠低于頭部標桿房企，也低于部分同體量的房企。

在房地產整體發展形勢不容樂觀的當下，綜合競爭能力與優勢尚不明顯的華發股份，道阻且長。