每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

房價(jià)曾經(jīng)漲幅全球第一的合肥樓市，今年以來表現(xiàn)如何？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月份合肥市區(qū)商品房供應(yīng)35萬平方米，成交35萬平方米，一改年初供應(yīng)不足的窘境。但供應(yīng)量同比腰斬、成交同比下降近3成的表現(xiàn)，讓合肥市場充滿了不確定性。

從項(xiàng)目的去化情況來看，3月份合肥九區(qū)三縣共有6個(gè)項(xiàng)目首次開盤，平均去化率68%。一方面，首開去化率回升的背后，是中心城區(qū)一房難求、外圍項(xiàng)目去化困難的兩極分化；另一方面土地市場迅速回暖，今年合肥首批集中供地17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)到“熔斷價(jià)”轉(zhuǎn)入競品質(zhì)階段，50余家房企參與搶地。

房價(jià)方面，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月份合肥新房環(huán)比下跌0.4%，二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.2%。其中新房價(jià)格已連續(xù)下跌3個(gè)月，二手房價(jià)格則連續(xù)6個(gè)月下跌。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“以合肥為代表的一部分城市，在去年房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫中購房需求明顯被抑制。而當(dāng)前合肥不是一個(gè)高庫存的城市，這也使得新盤入市容易出現(xiàn)積極的去化狀況。但具體項(xiàng)目去化率突出，并不能簡單引申為合肥房地產(chǎn)市場欣欣向榮。近期全國各地房地產(chǎn)市場總體偏疲軟，這也要求后續(xù)防范房地產(chǎn)市場交易行情下行的壓力?！?/p>

開盤去化率冷熱不均

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房人身份向合肥市瑤海區(qū)龍湖天璽項(xiàng)目詢問房源情況時(shí)，該項(xiàng)目置業(yè)顧問劉濤（化名）表示，“上一批3月份開盤481套房，現(xiàn)在只剩一些低樓層的‘實(shí)惠’房源了。這兩天正好加推房源開盤，付個(gè)幾萬塊就能馬上選房。”

據(jù)克而瑞監(jiān)測，龍湖天璽3月份首開去化率達(dá)八成，成為合肥外圍市場中表現(xiàn)最好的項(xiàng)目。另據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)，3月份合肥住宅項(xiàng)目銷售排名中，龍湖天璽以4.28億元排在銷售金額榜首位。

即便如此，開盤關(guān)鍵時(shí)期樓盤銷售人員依然很拼。劉濤告訴記者，“售樓處晚上十點(diǎn)左右都有人，為了服務(wù)更多客戶，首套房三成首付就行了，沒有額外條件?！?/p>

除了龍湖天璽，3月份合肥市區(qū)21個(gè)樓盤共3519套房源啟動(dòng)登記，其中市區(qū)包河區(qū)的星瀾灣項(xiàng)目653套房源觸發(fā)千人登記搖號，首開去化率超九成。但與此同時(shí)，一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，如位于肥東縣的徽創(chuàng)金悅江南郡首開去化率僅為27%，包河區(qū)、濱湖區(qū)、廬陽區(qū)均有項(xiàng)目開盤登記人數(shù)為0。

嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“不能因?yàn)閱蝹€(gè)項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)突出，就認(rèn)為合肥房地產(chǎn)市場整體回暖。遠(yuǎn)郊樓盤零登記的出現(xiàn)，至少說明部分市場還是非常冷的?！?/p>

新房成交量同比腰斬

整體來看，合肥市新房成交35萬平方米，盡管環(huán)比回升31%，仍然沒有達(dá)到2021年同期水平（82萬平方米）的一半。

上海易居房地產(chǎn)研究院百城住宅庫存報(bào)告顯示，合肥月度成交面積在2021年1月沖高至105萬平方米后開始回落，除4月份異動(dòng)出現(xiàn)反彈外，其余月份維持在平均58萬平方米左右。今年2月份單月成交34萬平方米，同環(huán)比分別下降56%和35%，也是近24個(gè)月的成交最低點(diǎn)。

而成交下降與供應(yīng)逐月降低有著密不可分的關(guān)系。

新安大數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)近6個(gè)月合肥推盤情況來看，2021年12月、2022年3月入市量較高，分別為4842套、3579套房源。其他幾個(gè)月入市量則均在3000套以下，并在今年2月份入市量探底，僅為1226套。推盤個(gè)數(shù)方面，2022年2月份以來，合肥推盤個(gè)數(shù)均在20盤以下。

從2019年11月份開始，合肥總庫存從同樣逐月下降，截至2022年2月降至新低225萬平方米。據(jù)克而瑞報(bào)告，2月份新增供應(yīng)僅10萬平方米，在低基數(shù)下，3月份新增供應(yīng)35萬平方米環(huán)比上漲了248%，同比仍下降29%，并且處于階段性低點(diǎn)。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前合肥不是一個(gè)高庫存房的城市，這也使得新盤入市，容易出現(xiàn)積極的去化狀況。近期全國各地房地產(chǎn)市場總體偏疲軟，這也要求后續(xù)防范房地產(chǎn)市場交易行情下行的壓力。

土地成交達(dá)近5年峰值

值得一提的是，今年以來合肥的土地市場明顯回暖。

3月17日，合肥今年首批集中供地開拍，17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)封頂價(jià)格，總成交金額149.78億元，一掃此前土地市場低迷的陰霾。加之本輪土地出讓對參拍門檻和拿地成本上均作出了調(diào)整、優(yōu)化了競價(jià)規(guī)則，對于房企吸引力十足。

據(jù)土拍大數(shù)據(jù)，今年一季度合肥市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地共出讓31宗，成交面積115.29萬平方米，成交金額193.26億元。同比去年分別上升約99.88%和136.23%，也達(dá)到近五年峰值。

與此同時(shí)，3月份合肥市區(qū)成交樓面均價(jià)超過9000元/平方米，達(dá)到近12月來新高。

中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“本次合肥集中土拍的利潤率相較于去年二三批次有了明顯提升，即便達(dá)到地價(jià)上限利潤率仍十分可觀，對房企很有吸引力。受去年以來行業(yè)下行影響，開發(fā)商對于土地的經(jīng)營思考也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由經(jīng)營‘量’的廣度轉(zhuǎn)為經(jīng)營‘質(zhì)’的深度，這也是向著良性發(fā)展轉(zhuǎn)變的一個(gè)積極現(xiàn)象。”

不過，從合肥各區(qū)土地成交情況來看，冷熱分化同樣明顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，合肥西南片區(qū)高熱→中部片區(qū)普熱→東北片區(qū)高冷分化趨勢明顯，而這一分布與住宅銷售熱度分布有著很強(qiáng)的共性。

總體而言，由于銷售市場并未完全恢復(fù)，合肥樓市仍然面臨繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)。并且隨著首批集中供地的完成，新增庫存又將對部分板塊造成新的壓力。

據(jù)克而瑞分析，目前合肥的濱湖區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)廣義庫存均凈增30萬平方米以上，基于前期全市低庫存，濱湖待入市項(xiàng)目高達(dá)9個(gè)，包河、蜀山、新站等多區(qū)待入市項(xiàng)目也集中在5-6個(gè)，整體來看市場壓力可控，但局部板塊競爭驟增。