紅周刊 記者 | 蘇華 秦佳麗

員工先出資“購房”、后續開發商再配合其辦理更名轉手給客戶，若這些房子沒有銷售出去則會拿到富力地產的退款——近日，富力地產北京公司前員工向《紅周刊》透露了富力地產旗下香河地區樓盤曾有這樣的操作模式，同時指出富力地產沒有履行未賣出可退款的承諾。

腳踩“三道紅線”、去年首虧87.39億元的富力地產，正遭遇員工索要內購房退款的風波。《紅周刊》獲悉，富力地產前員工爆料稱，本應在3月就該退的款項，富力至今未退。

該退款來自富力地產之前的一種銷售策略，即富力地產將房子銷售給員工，再由員工自行出售，若在一定期限內沒有銷售出去，則富力將員工所付款項予以退回。

有業內人士就此向《紅周刊》表示，迫于償債壓力，房企大多會選擇這種“以價換量”的簡單粗暴的方式。

富力北京前員工曝光：

拿不到“內購”退款 總金額在千萬級

即便是房企內部人士，也奔波于“退款”維權之間。2019年，富力地產北京公司前員工衛斌（化名）一擲45萬元，獲得香河富力新城一套住宅的“更名權”。按照預期，如果在3年內找到“下家”，公司將配合他以一手房的名義過戶出去，屆時他有望賺得一筆差價；如果對應期限內沒有找到客戶，公司也給予可免違約金退款。

看似“不賠本”的買賣，在衛斌及其一批同事身上落了空。“近幾年包括香河在內的北三縣房價幾乎腰斬，員工們就都拿著沒動，去年7月已經陸續提交退款申請，到今年3月已滿3年，但公司至今并沒有退款。”衛斌向《紅周刊》記者表示。

衛斌介紹，富力地產北京公司大概有幾十名員工出資，按照每人支付四五十萬元的價款估算，涉及的總金額至少一兩千萬元。

據了解，涉事樓盤香河富力新城，為富力地產北京公司旗下重量級項目，總占地面積3700畝，主打環京宜居住宅，自2012年起歷經十年投資開發，新近銷售的H13區項目已于2019年開盤，目前對外公示價格約7500元/平方米。

衛斌談到，3年前，其出資時該樓盤的市價尚在1.13萬元/平方米左右，一套住宅總價按面積區分約在90至100萬元之間。彼時公司組織內部“團購”，員工可按照總房款50%的對價占據住一套房屋的更名權。“按照香河的限購政策，必須持有本地社保或3年納稅記錄，我們當時沒有購房資格，所以房子沒有做相關的不動產權登記或者網簽備案，相當于買了個權利。”衛斌表示，“當時我們和公司簽署了補充協議，如果3年內沒有行使更名權，公司會給予退款。”

富力地產旗下開展員工“內購”的或許不止北京公司一家。據衛斌透露，此前集團天津公司某別墅項目也開展過類似營銷，不過持續3個月左右便已結束。

事實上，如此費盡周折的銷售策略，與富力地產迫切回款的需求不無關系。衛斌表示，盡管房企爆雷集中于2020年之后，但此前資金鏈已然吃緊，“2019年我們為什么會有這種內購活動？公司需要完成集團下達的任務，我們承擔的考核指標也比較重，諸如年終獎金的發放、職業經理人考核都受公司年度業績完成情況影響。”

關于上述內部員工的“退款”訴求，《紅周刊》曾多次致電富力地產方面尋求印證，截至發稿日暫未收到答復。

“開發商房子賣不掉，讓員工自己買，后續可以辦理更名，這種銷售方式雖然隱蔽，但在業內并不罕見，一方面可以為開發商回款創造便利；另一方面讓員工有機會賺錢。從表面上看沒有違反相關法律法規。”上海中原地產首席分析師盧文曦告訴《紅周刊》，引發投訴的焦點在于后續公司層面沒有及時退款。

事實上，除卻香河富力新城樓盤卷入員工“內購退款”風波，富力旗下其他項目亦面臨市場客戶密集投訴。《紅周刊》查詢領導留言板發現，僅今年4月份，因退款退房遭拒、項目停工、逾期交付等問題，富力地產遭遇相關投訴已逾上百條，公司流動性壓力可見一斑。

“利潤換現金流”致毛利率創新低

超低價銷售曾遭地方住建局通報批評

購房人“退房退款”艱難的背后，是富力地產對銷售回款的重視。富力地產在近期業績公告中表示，“致力于在短期內維持流動資金而非著眼于盈利能力”。

據富力地產近期發布的未經審核年度業績公告，2021年公司錄得上市17年以來業績首虧，凈虧損87.39億元。與此同時，富力地產一改以往高毛利率水平，其銷售毛利率由2020年的23.74%降至2021年的6.5%，創近20年新低。富力地產將錄得凈虧損的原因歸結為入賬均價售價較低、存貨估值的一次性撇減，毛利率下跌及較高的營運開支；毛利率減少則是“由于對平均售價作出調整以加快銷售的步伐”。

《紅周刊》梳理發現，從銷售業績上看，2021年富力地產實現合約銷售總額1201億元，銷售總建筑面積941萬平方米，同比降幅分別為19.7%、23%。與此同時，公司交付進度亦不理想，2021年，公司交付的銷售物業由2020年的916.7萬平方米減少約9%至830.7萬平方米。

在銷售額下降的背后，富力地產對銷售均價進行了下調，2021年其平均售價約12800元/平方米，同比下降4.48%。而這種價格壓縮在2022年進一步加劇，據Wind數據，今年前3個月，富力地產銷售均價為11251元/平方米，較去年同期13231元/平方米下降14.85%。

《紅周刊》發現，即便是昔日熱門的“網紅盤”項目，后續也未能擺脫折價銷售命運。譬如，位于廣州的舊改項目富頤華庭、海南的商住型項目富力華府均在2021年1月份登上當地月度“銷冠”，而據房天下等中介平臺數據，今年4月，富頤華庭的公示均價已由去年同期的5.5萬元/平方米下降9%至目前5萬元/平方米；富力華府寫字樓公示均價已由去年同期的3萬元/平方米下降10%至目前的2.7萬元/平方米。2021年下半年，“全款92折，按揭96折，具體優惠以案場洽談為準”一度成為富力華府標榜的優惠口號。

卷入前述內購退款風波的香河富力新城，更是打了“骨折價”。據房天下數據，其目前在售的H13區住宅項目，公示均價由2019年的1.2萬元/平方米多輪下調至2021年11月至今的7500元/平方米，兩年內累計跌幅達37.5%。

然而，一味壓縮利潤空間未必是個良性方案，涉及超低價銷售的香河富力新城已經歷過一輪約談。《紅周刊》了解到，2021年4月香河住建局聯合市場監督管理局組織召開關于加強房地產市場平穩健康發展集中約談會，對富力新城項目涉嫌違規宣傳銷售進行通報批評，責令該項目的開發企業和銷售公司立即停止違規宣傳，立即恢復市場合理價格，消除挽回不良影響。據了解，此次約談會議前恰逢香河富力新城針對部分難銷戶型推出一批特價房。

“穩房價、穩預期的調控目標是頂層設計層面的一盤大棋，而如果開發商自己的一盤小棋就要進入死局，就只好先低價出貨。很多房企每天背著幾十萬乃至上百萬的銀行貸款利息，所以哪怕不賺錢甚至浮虧，也只能走量。”盧文曦表示，“以價換量”仍是一種簡單粗暴的、幫助房企應對短期債務危機的有效方式。

資金缺口逾500億元

面臨債券集中兌付壓力

其實，富力地產的窘境早有“鋪墊”。在全國房企銷售規模排行榜上由2008年的Top4滑落至2021年的Top34過程中，富力以酒店業務為代表的“多元化”布局令自身陷入債務困局。

2017年，富力地產斥資199億元收購萬達商業70余家酒店，一躍成為“世界最大高端酒店業主”。然而2018年至2021年，其酒店業務板塊的凈利潤則表現為-8.55億元、-1.83億，-10.08億、-14.27億，虧損逐步擴大。在2021年中期業績發布會上，富力地產管理層坦言此前多元化布局對業績造成拖累，“富力地產當年接下萬達很多商業物業，主要是酒店，后來疫情對酒店的業務產生了很大的影響。而且酒店屬于重資產，導致富力債務很高。”

截至目前，富力地產債務規模上千億。《紅周刊》梳理其業績公告發現，截至2021年底，富力地產總借款為1327億元，其中一年內到期借款約580億元，占負債總額44%，短期負債壓力仍然急迫。與之對應的，公司持有現金及現金等價物62.57億元，距離覆蓋前述580億元短債仍有逾500億元缺口。

在4月6日，富力地產承諾質押南寧和蘇州兩個項目，成功通過了規模19.5億元的“16富力04”債券展期。

不過，據《紅周刊》統計，截至4月21日，富力地產存續債券9只，存續規模146.65億元，其中一年內到期債券規模113.15億元，公司面臨集中兌付壓力。

同時，截至2021年底，富力地產凈負債率為123.3%，剔除預收賬款后的資產負債率74.6%，現金短債比0.36，仍屬“三道紅線”“紅檔”房企。

或許是基于當前的經營和債務情況，多家評級機構下調了富力地產展望。其中，標普全球評級將富力地產的長期主體信用評級從“CC”下調至“SD”（選擇性違約），評級展望“負面”；惠譽確認富力地產及其香港子公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“CC”。

（本文已刊發于4月23日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）