我們認為“輕”存貨是目前很多房企的重任。

◎ 作者 / 朱一鳴、汪慧

■■■

資產減值是指資產的可收回金額低于其賬面價值。近年來，受行業盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產減值計提現象普遍，這也在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業虧損的主因，影響不容忽視。

目前來看，市場下行壓力延續，房企資產減值虧損的“陣痛”或仍不可避免。但從長期來看，資產“瘦身”也是行業回歸理性、穩健發展的利好信號。以下本文將具體分析行業資產減值現況、成因以及房企主要面臨的風險點。

大額資產減值頻現

萬科、招商蛇口(001979)計提均超30億元

從2021年財報披露來看，多家房企大額計提資產減值，且計提規模增幅顯著，導致凈利潤受到不同程度沖擊，頭部房企也不例外。2021年末，萬科對資產進行全面減值測試，就部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值，較2020年末增加15.5億元，合計減少權益凈利潤約25.5億元。招商蛇口計提資產減值也達到33.9億元，較2020年末增加31.9%。

風險房企也是資產減值的重災區,這些企業為應對流動性困境，紛紛通過降價銷售、低價出讓資產回流資金，從而面臨更大的挑戰。2021年，華夏幸福(600340)計提資產減值達131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城(000671)、藍光分別計提資產減值69.29億元、65.76億元，均處于行業高位區。

整體來看，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數。隨著行業回歸理性，在市場下行壓力下，驅動了更多房企計提資產減值。尤其是2021年下半年，行業深陷流動性困境，企業違約、暴雷事件頻發，購房信心嚴重受挫，市場需求進入寒冬期，銷售價格預期、資產評估更加謹慎，因此也導致大額計提資產減值現象普遍。

市場不確定性大

存貨或加劇資產減值風險

從資產減值計提構成來看，存貨跌價損失占最重頭，長期股權投資、投資性房地產以及其他減值損失占比一般較小。目前市場下行壓力延續，存貨資產不確性也增加。尤其是持有大量存貨的企業，不僅資金被占用，增加企業流動性壓力，同時面臨的資產減值風險也較高，對企業業績波動和估值都會產生連帶影響。

從目前行業存貨現況來看，受政策監管、資金限制，房企普遍收緊投資、加速去化，整體存貨量增速持續放緩，頭部房企碧桂園、萬科、中海等存貨總量仍領頭，此外華僑城、建發國際、華發等國企存貨量也位列高位區。但由于各個企業戰略慣性、庫存結構、去化效率不同，未來面臨風險也不一樣。

除了行情影響外，存貨跌價風險還較大程度取決于房企的存貨周轉效率以及現房庫存積壓情況。結合企業存貨周轉率和現房庫存占比（已竣工存貨/存貨總量）來看，存貨周轉率低、現房庫存占比高的房企，存貨資產減值風險更高。如合生創展，盡管近幾年積極進行戰略調整，加快去化，但“慢周轉”特征仍顯著，2021年存貨周轉周期只有0.15，且現房庫存占比高達34.1%。在市場下行背景下，房價預期不容樂觀，且去化壓力大，庫存若進一步擠壓，不可避免會帶來更大的資產減值壓力。

行業底部漸顯

資產減值計提或隨之收縮

目前，市場仍處于探底階段，在謹慎性原則下,合理計提資產減值有其必要性，也有房企為保障未來財報業績的穩定性，實行一次性計提。

中短期來看，除了計提，加強存貨管理、減輕存貨壓力尤為重要，也是企業止損和控風險的有力抓手。目前債務、現金流是房企的最軟肋，這也就要求房企在投資方面更加謹慎，若將部分重心轉至存貨上，通過盤活現有資產、加快出清現房庫存，減少資金占用，不失為上策。

同時，在集中供地政策下，各大城市已相繼落實控地價、限房價競拍規則，這也意味項目未來的溢價、升值空間極為有限，儲備成本在走高，“囤貨”可能會導致資產減值損失增加。因此，堅持提高周轉效率，在保證產品品質的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工交付周期，不僅能加快現金回流、提高資金利用效率，也是止損的關鍵舉措。

中長期來看，房地產發展以“穩”為主基調，經歷銷、投、融、營全方位政策相繼落地、執行，調控力度也已基本觸頂，市場底部逐步顯露，企穩、鞏固是發展趨勢。在此趨勢下，資產減值計提也會收縮，根據市場恢復情況，部分房企存貨跌價損失或能轉回，形成收益。

總結：在市場降溫、預期走低的背景下，房企計提資產減值進入高峰期。2021年大額計提頻現，萬科、招商蛇口、綠地、新城等房企計提資產減值大幅增加，均達數十億元，給企業盈利帶來不同程度的沖擊。

由于存貨跌價損失是房企計提資產減值的重頭，尤其對于存貨周轉率低、現房庫存占比高的房企來說，存貨資產減值壓力更大。因此，我們認為“輕”存貨是目前很多房企的重任。此外，風險房企作為資產減值的重災區，也警示行業安全性經營，保證經營、財務的穩健性是避免更大資產減值損失的保障。

排版 | 太陽

點擊“閱讀原文”回看

5月10日“疫情下住宅市場趨勢線上發布會”

行業透視

/

點擊圖片查看更多

本文首發于微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。