上半年，整體看來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來緩和信號，尤其隨著政策層面暖風(fēng)頻吹，也拉動了房企資本市場的表現(xiàn)。進入年中以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)迎來償債高峰期，資金弦開始收緊。如何撬動資金，構(gòu)建良好的融資生態(tài)，成為擺在房地產(chǎn)“優(yōu)等生”面前的重要課題。

近日，卓越集團主動回購了0.5億美元債券，同時又新發(fā)行1億美元的債券，發(fā)行利率4.3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，卓越的此番操作不僅將提高卓越集團的信譽等級，更側(cè)面印證了其“穩(wěn)健”將為其帶來更多融資市場利好機遇。

【資料圖】

降杠桿穩(wěn)固財務(wù)基本盤 融資利好信息頻傳

據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計，2022年7月共計約1090億元境內(nèi)外債券面臨到期或回售，規(guī)模較上月同期上漲近53％。其中境內(nèi)部分到期數(shù)額為649.27億元，較6月增長近一倍；境外部分到期66.07億美元（約441.13億元），增幅為17.86％。

在此等情形下，卓越出臺回購計劃，主動回購0.5億美元債，令人深思。業(yè)內(nèi)人士分析，目前卓越集團財務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營良好。本次主動回購，一是堅持企業(yè)責(zé)任心，主動擔(dān)責(zé)的表現(xiàn)，對修復(fù)房企在國際市場上的信用形象起到積極作用；另一方面也是為了穩(wěn)固自身財務(wù)基本盤，降杠桿繼續(xù)保持“綠檔”經(jīng)營，為拓寬融資渠道鋪路。

3月7日，深交所固定收益信息平臺顯示，卓越集團申報的21.6億元“前海壹號大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態(tài)更新為“通過”。今年3月，卓越商管新一期申報公開發(fā)行的公司債券項目狀態(tài)更新為“通過”。當(dāng)前市場情況下，民營房企公開市場融資頻頻受阻，而卓越能在短時間內(nèi)拿到金融監(jiān)管機構(gòu)的多張批文，無不體現(xiàn)了金融監(jiān)管機構(gòu)對卓越的認(rèn)可與支持。

據(jù)了解，近期深圳及北京的多家保險資金投資機構(gòu)也積極認(rèn)購了卓越集團發(fā)行的CMBS和公司債產(chǎn)品。眾所周知，保險資金投資涉及民生問題，保費的保值增值是重中之重，投資偏好基本是金融投資中最保守的。卓越的公開產(chǎn)品具有安全性高、收益率良等特點，既滿足了保險機構(gòu)對投資產(chǎn)品安全的考量，也滿足了其收益要求，是當(dāng)前動蕩的房地產(chǎn)金融投資市場不可多得的安全標(biāo)的。

融資狀況良好 牢筑穩(wěn)健財務(wù)護城河

不急不躁，穩(wěn)謀應(yīng)對，方可安大局。卓越集團是目前少有的債市無波動的房企，可謂中國房企中的一股清流，一直都維持著國內(nèi)最高的AAA評級。卓越在信用評級上的被肯定，根本上源于其“穩(wěn)健增長”的核心運營邏輯，不求速度，只謀健康發(fā)展。

不久前，聯(lián)合資信評估股份有限公司發(fā)布了卓越2022 年信用評級公告。公告顯示，通過對深圳市卓越商業(yè)管理有限公司主體及其相關(guān)債券的信用狀況進行綜合分析和評估，確定維持深圳市卓越商業(yè)管理有限公司主體長期信用等級為AAA，維持“20卓越02”的信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。

一直以來，卓越集團始終緊抓對財務(wù)安全的篩查。尤其是在“三道紅線”成為衡量房企健康度的重要指標(biāo)之時，加固財務(wù)“安全墊”成為重中之重。一方面多選擇中期或中長期融資產(chǎn)品，進而優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分保障公司資金鏈安全；另一方面，進一步加強現(xiàn)金流管控，提升債務(wù)周期，把控風(fēng)險。

在當(dāng)下的融資環(huán)境下，低利率融資無疑成為卓越卸載經(jīng)營負(fù)擔(dān)，補充內(nèi)部流動性的重要抓手。從年初的1億美元優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，發(fā)行利率為2.91%，到當(dāng)下的4.3%的發(fā)行利率，從融資端卓越體現(xiàn)的良好態(tài)勢可以看出，卓越集團財務(wù)健康良性及順暢融資，為此次美元債的回購和再次發(fā)行提供了助力。

“活水”現(xiàn)金流更加充裕，經(jīng)營也勢必更加健康穩(wěn)健。根據(jù)卓越內(nèi)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，卓越集團“現(xiàn)金流穩(wěn)定，經(jīng)營能力與日俱增”。全國多個區(qū)域項目銷售套數(shù)、面積位居第一。而其線上購房小程序卓小房，上半年總訪問量超46萬，認(rèn)購進160套，認(rèn)購金額近5億。

“四大航道”加持 品牌勢能壓實發(fā)展硬核

如果說良好的財務(wù)狀況是企業(yè)的血液，那作為企業(yè)硬實力的業(yè)務(wù)板塊則是撐起了其健康發(fā)展的“鋼筋鐵骨”，也成為卓越順利融資的背書。這種財務(wù)與業(yè)務(wù)板塊的相互支撐、促進在卓越集團內(nèi)已形成一種良性循環(huán)：依托多業(yè)務(wù)、多模式的運營調(diào)度，強化經(jīng)營性回款，以正向現(xiàn)金流保證集團長期從容發(fā)展。

自2013年來，卓越秉承“商住并舉，綜合發(fā)展”的雙引擎驅(qū)動，通過構(gòu)建“1+1+X”全國戰(zhàn)略布局,深耕粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟圈,同時開拓全國其他核心一二線及高成長城市，形成了地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運營、商企服務(wù)四大核心板塊。卓越集團強調(diào)圍繞主業(yè)適度多元化，強調(diào)管理高效，以此有效控制行業(yè)發(fā)展過程中的風(fēng)險，做到業(yè)務(wù)“穩(wěn)中求進，健康發(fā)展”。

目前,卓越已進入全國40余座城市,累計在全國開發(fā)200余個項目。卓越資產(chǎn)運營核心收入超30億，運營管理面積約120萬㎡,管理項目38個,均為主要城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，企業(yè)高效運營管理韌性凸顯。

經(jīng)行業(yè)周期方顯機遇珍貴。不經(jīng)歷真火的千錘百煉，怎能涅槃？前有國家利好政策筑底，后有需求端放寬信號釋放，堅持穩(wěn)健致遠的卓越，正迎來發(fā)展新的春天。