佳兆業率先走出的“央企+AMC+出險企業”紓困模式再獲實質進展。

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9月初，廣州南沙山海合悅項目全新示范區亮相，該項目前身為佳兆業悅伴灣，在今年6月底正式引入信達地產(600657)代建代管后更名，迅速盤活，目前入市在即。

這僅是佳兆業資產盤活的一個縮影。

引入AMC 項目盤活顯成效

悅伴灣項目是佳兆業集團2020年通過公開拍地所得，由于2021年11月，佳兆業陷入流動性困境，該項目全部股權轉讓給平安信托，彼時有知情人士透露，股權轉讓是平安信托落實風控措施，相關責權沒有變化。

此次項目能全面復工，AMC中國信達發揮著關鍵作用。而這也是中國信達介入出險房企紓困，首個成功落地的項目。

根據信達地產發布的信息顯示，山海合悅項目開發是其與平安信托深度合作，采用“金融機構接管+委托代建”模式，即由中國信達深圳分公司折價收購項目債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地產華南區域公司操盤代建。

業內人士分析認為，這是各方多贏的一種方式，項目做了風險隔離，并有央企背書，可以迅速盤活，有利于加速資金回籠，推動項目本身債務風險的化解。

引入AMC，對于佳兆業而言并非首次。

早在今年4月，佳兆業便率先與招商蛇口(001979)、長城資產達成三方戰略合作，重點圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體硬等領域全面開展合作。

業內人士分析認為，佳兆業率先探路“央企+AMC+出險”模式，旨在共建一個相對獨立的平臺來盤活佳兆業的項目，既不給自身添亂，又能為房企紓困提供實質幫助，這種模式或能為其他出險房企提供解題思路。

據知情人士透露，目前佳兆業與招商蛇口、長城資產的合作在順利推進中，合作項目有望近期實現落地。

政策支持 AMC加速入局保交樓

2022年初，金融監管部門曾召集多家全國性AMC開會，集中研究AMC按照市場化、法治化原則，參與出險房企的資產處置、項目并購以及相關金融中介服務。6月，銀保監會對金融AMC在化解金融風險方面提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的資產收購范圍。

在“保交樓、穩民生”的背景下，各大AMC積極入局出險房企紓困。根據中金研報，從目前已公開的紓困案例來看，AMC主要紓困方式是聯合產業投資人(通常為央企或地方國企)設立紓困基金或合作平臺，由AMC發揮產業鏈及政府資源調動融通優勢，由產業投資人發揮開發運營優勢；紓困對象則包括房企以及地產項目。

事實上，AMC的優勢主要在于不良資產的處置，并且擁有豐富的房地產項目經驗；此外，AMC還可以通過資金支持緩解出險房企短期的流動性困境，盤活資產。也有機構指出，從經驗來看，過去AMC主要起到促成債務展期、注資等作用，且主要目的在于讓自己“解套”。

中銀證券指出，房地產相關不良資產業務受到AMC的關注，一方面是因為行業貸款權重相對較高，因而不良資產業務體量較大；另一方面則是由于房地產抵押物價值高、升值潛力大，包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業等。

優質資產 有效支撐率先脫困

不過，AMC是市場運作的機構，在參與紓困過程中會有嚴格的篩選考量，比如在項目的選擇上需要謹慎評估復工難度和本金風險，優先選擇“優質不良資產”是AMC的行事準則。

以廣州南沙山海合悅為例，該項目位于南沙自貿區，具備區位優勢等核心競爭力。而從佳兆業、招商蛇口、長城資產三方的合作范圍看，主要也是集中在粵港澳大灣區范圍內的優質城市更新資產。

優質資產正成為佳兆業在出險房企中率先走出“央企+AMC+出險企業”紓困模式的關鍵。佳兆業集團深耕粵港澳大灣區，素有“舊改之王”之稱。截至2021年6月底，佳兆業擁有項目213個城市更新項目儲備，占地面積超5370萬平方米，大灣區項目儲備占比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達73%。

憑借優質的城市更新資源，佳兆業在成功引入AMC紓困的同時，也獲得了央企老朋友中信集團的馳援，雙方探索以服務信托的模式開展多維合作，盤活了位于深圳的多個核心項目。

其中佳兆業航運紅樹灣出于對目前房地產市場信心的考慮，在中信城開介入后更名“中信城開·紅樹灣”，迅速盤活，開盤后勁銷持續，該項目榮登8月深圳普通住宅項目銷售金額TOP5、8月深圳普通住宅項目銷售面積TOP8。業內分析，隨著與央企、AMC等多方合作的深入推進，將有效支撐佳兆業率先脫困。